在實踐中，購房時，房屋面積不夠怎么辦？商品房房屋面積怎么計算？房屋面積的計算標準是什么？在開發商交房時，面積不夠的，購房者有哪些處理方式？購房者有哪些途徑來維護自身的合法權益呢？

《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

1、按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

如果誤差范圍在合同約定的范圍之內，則按照合同約定總價款確定商品房計稅銷售收入，如果重新約定總價款，則需要按照雙方重新約定的總價款確定商品房計稅銷售收入。買受人退房的，房地產企業可以沖減當期計稅銷售收入，但支付的違約金不能沖減計稅銷售收入。

2、按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%

當面積誤差比絕對值超過3%時，房地產企業有可能支付客戶退房的房價款利息以及承擔超出3%部分的房價款，還有可能雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款。

支付給客戶退房款可以沖減其當期計稅銷售收入，支付給客戶的利息相當于占用客戶資金支付的資金使用費，不能沖減計稅銷售收入，自行承擔的房價款既有賠償的性質也帶有一定捐贈的性質，房地產企業可以不做納稅處理，仍然按照合同約定價款確定計稅銷售收入。雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款房地產企業可以沖減其當期計稅銷售收入。

房地產開發企業需要注意《營業稅條例實施細則》第十五條的規定納稅人發生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額;?如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。所以其無論自行承擔超出3%部分的房價款還是雙倍返還絕對值超出3%部分的房價款給買受人，其為買受人開具的發票應當是凈額顯示，或者將雙倍返還款視為折扣，將合同價款與折扣額在同一張發票上注明。

3、按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

營業稅:成交價*5.6%

1、普通住宅滿5年(含5年)免征。

2、普通住宅未滿5年,全額征收。

3、非普通住宅滿5年,差額征收。

4、非普通住宅未滿5年,全征

個人所得稅:成交價*1%

1、普通住宅滿5年(含5年),且為賣方家庭唯一住房,免征。

2、非住宅(無年限制)按成交價的1%征收。

3、轉讓受贈住房一律按差額的20%征收。

4、直系贈與,看老證,滿5年免征。

契稅:

1、成交價*1%,90平方米以下的普通住宅,若買方不是唯一住房的按成交價3%征收。

2、成交價*1.5%,90平方米以上,144平方米以下普通住宅,若查實買方不是唯一住房的按成交價3%征收。

3、成交價*3%,(144平米以上含144平米)土地收益金:成交價*0.5%,房改房征收。

土地增值稅:

1、成交價*1%,住宅免征。

2、非住宅,全征(無年限制)、?“增值額”*30%征收。

印花稅:成交價*0.05%

1、住宅類,暫免。

2、贈與,非住宅,征收(雙方各0.05%)。

轉讓手續費:

1、面積*2.5元/平方米,已購公房(房改房、直管公房、安居房、經濟適用房、集資建房)。

2、面積*6元/平方米,商品房。

3、面積*8元/平方米,別墅及非住宅。

產權轉移登記費:

1、80元/本,住宅及配套車庫

2、550元/本,非住宅及不配套車庫。

3、10元/本,共有權證。

貼花稅:5元/件。

不同面積的房產轉讓(包括交易行為),存在變數的稅費項是應由受讓方繳納的契稅.我國對房產轉讓征收契稅稅率的標準一般為2%-4%,各地方執行標準不一.

建筑面積在140(含140,144是不是筆誤?)平方米以上的全額征收,140平方米以下減半征收.

比如當地契稅征收標準為3%,則140(含140)平米以上房產轉讓按3%征收,140平米以下的減半按1.5%征收.