在房產(chǎn)交易中，存在不少糾紛類型。比如，房屋質(zhì)量相關(guān)糾紛、期房買賣糾紛、商品房預(yù)售中的糾紛、房屋中介糾紛。接下來律霸小編就買期房容易會(huì)出現(xiàn)哪些問題的作相應(yīng)分析。希望對(duì)您有幫助。

買期房“不放心”之一——開發(fā)商實(shí)力

期房的最大風(fēng)險(xiǎn)是“爛尾”。所謂“爛尾樓”通常是指那些工程不能按時(shí)完成，或者是無法全部完成的項(xiàng)目。期房一旦出現(xiàn)“爛尾”，不僅房產(chǎn)會(huì)貶值，而且還會(huì)直接影響購房者的正常生活，使購房者經(jīng)濟(jì)遭受巨大損失。俗話說：有錢好辦事，開發(fā)商實(shí)力是保證項(xiàng)目正常建設(shè)最關(guān)鍵的保障因素之一，因此我們也將其列為期房的“放心指數(shù)”之首。

開發(fā)商自有資金充足，即使在一定階段內(nèi)銷售出現(xiàn)問題，也可以保證材料的及時(shí)供給和施工的正常進(jìn)行。但如果項(xiàng)目是靠“滾動(dòng)開發(fā)的”，也就是需要用銷售收入進(jìn)行工程建設(shè)，這樣的期房就存在風(fēng)險(xiǎn)了——房子的銷售情況要受市場(chǎng)供需狀況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響，一旦房子賣的不好，資金跟不上，工程建設(shè)就要受到影響，房子蓋不起來，就更賣不出去，形成惡性循環(huán)。

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杜明房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所創(chuàng)辦人、房地產(chǎn)專家杜明

銀行是否給企業(yè)發(fā)放貸款主要是看這個(gè)企業(yè)是否有相應(yīng)的償還能力，這可能是對(duì)開發(fā)商實(shí)力最直接的判斷。對(duì)于上市公司來說，可通過公開的財(cái)務(wù)年報(bào)、股票走勢(shì)等進(jìn)行判斷，這些公司的融資渠道也比較暢通。對(duì)于普通消費(fèi)者來說，還可從以下幾方面判斷開發(fā)商實(shí)力：

1.開發(fā)商以往的業(yè)績(jī);

2.項(xiàng)目總開發(fā)量和開工量——這點(diǎn)非常重要。試想一下，一個(gè)總建筑面積為60萬平方米的大項(xiàng)目，可是首期只開工2幢樓，這樣的開發(fā)商算是有實(shí)力嗎?

3.市場(chǎng)占有率，象珠江、萬科、中遠(yuǎn)這樣的企業(yè)，同期開工的項(xiàng)目較多，市場(chǎng)占有率非常高，如果沒有一定的實(shí)力是很難應(yīng)付的;

4.工程進(jìn)度情況。建設(shè)工期是否有保障也能看出開發(fā)商實(shí)力。。

買期房“不放心”之二——開發(fā)商信譽(yù)

信譽(yù)是保證期房承諾兌現(xiàn)的根本。從開發(fā)商以往的作品當(dāng)中，可以很容易地看出其對(duì)信譽(yù)的重視度。象萬科、珠江這樣的企業(yè)，所開發(fā)的項(xiàng)目均以企業(yè)名稱為品牌，將每一個(gè)項(xiàng)目的成敗當(dāng)作是影響企業(yè)形象的關(guān)鍵，因而，信譽(yù)就能為期房質(zhì)量作保障。

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北京奧林匹克花園市場(chǎng)部經(jīng)理范睿

從開發(fā)歷史中最能看出開發(fā)商是否有信譽(yù)——樓盤是否都能按時(shí)交工?樓盤品質(zhì)如何?項(xiàng)目是炒概念多還是比較實(shí)在?住戶對(duì)樓盤的評(píng)價(jià)如何?樓盤是否發(fā)生過嚴(yán)重的糾紛?開發(fā)商的態(tài)度如何，是“積極服務(wù)”還是“老大作風(fēng)”?在考證發(fā)展商信譽(yù)的同時(shí)，還應(yīng)避免幾個(gè)誤區(qū)：

1.有錢不等于有信譽(yù)，有的發(fā)展商公司雖實(shí)力不強(qiáng)，但兢兢業(yè)業(yè)、極重信譽(yù);

2.有口碑、有品牌的企業(yè)也會(huì)犯錯(cuò)誤，這是很正常的事;

3.犯過錯(cuò)誤的發(fā)展商并不等于沒信譽(yù)，關(guān)鍵要看所犯錯(cuò)誤的性質(zhì)、頻率和解決問題的方式。如果同樣的問題在一個(gè)發(fā)展商的若干個(gè)樓盤重復(fù)出現(xiàn);如果同一個(gè)發(fā)展商經(jīng)常犯這樣那樣的錯(cuò)誤，那我們就能認(rèn)定它的內(nèi)部管理有問題。對(duì)于這樣的發(fā)展商，再有名氣也應(yīng)“避而遠(yuǎn)之”。

買期房“不放心”之三——開發(fā)商管理

從辦事效率、營銷手段、銷售部門與工程部門的協(xié)調(diào)、以及開發(fā)商內(nèi)部的人事變動(dòng)情況，都可以對(duì)其管理水平形成基本判斷，管理是否得力，是保證期房各項(xiàng)承諾能夠兌現(xiàn)、質(zhì)量得以落實(shí)的關(guān)鍵。若開發(fā)商管理有問題，容易導(dǎo)致責(zé)任不清、承諾不兌現(xiàn)等情況，即使想把項(xiàng)目做好也會(huì)心有余而力不足。

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北三環(huán)沿線某房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售經(jīng)理

1.從施工現(xiàn)場(chǎng)看管理：一位行業(yè)高手的經(jīng)驗(yàn)是“看房要看工地，看工地要挑雨天”，一個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)滿地泥濘、臭氣熏天的樓盤，未來品質(zhì)無疑需打問號(hào);

2.從售樓處看管理：售樓處是企業(yè)的窗口，其管理水準(zhǔn)、售樓人員的服務(wù)意識(shí)，無疑也是開發(fā)商管理水平的縮影，若在上班時(shí)間工作人員吃油餅、嗑瓜子，您會(huì)放心地把數(shù)十萬元錢交給這樣發(fā)展商嗎?反之，若您從工地看房回來，售樓處已備好擦鞋器，這樣細(xì)致體貼的發(fā)展商，其提供的產(chǎn)品當(dāng)然更“以人為本”。

買期房“不放心”之四——銷售證件

房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售證件是購房人將來能否拿到產(chǎn)權(quán)證、合法權(quán)益能否受到保障的“生死線”。這就是人們常說的五證：

1.國有土地使用權(quán)證

如果不能取得國有土地使用權(quán)，就不能取得房產(chǎn)證，而開發(fā)商取得此證的前提就是得向國家交納土地出讓金，許多開發(fā)商不能及時(shí)取得此證往往是由于資金緊張導(dǎo)致。

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可。

3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

4.開工證

5.預(yù)售許可證

雖然“買房看五證”對(duì)購房人已成為ABC，但部分“精明”的開發(fā)商已開始玩起新的花樣：

1.利用證件復(fù)印件修修改改、大做文章;

2.證件中建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積前后不一致;

3.預(yù)售許可證預(yù)售范圍一項(xiàng)都會(huì)注明允許預(yù)售的樓座、樓層，但有些發(fā)展商往往乘購房人不留意此項(xiàng)而超范圍預(yù)售;

4.開發(fā)商將部分在建房屋、當(dāng)然也包括其所依附土地的使用權(quán)抵押、申請(qǐng)貸款進(jìn)行新的開發(fā)。從客觀上分析，這種方式其實(shí)并不違法，因?yàn)樵诖诉^程中房產(chǎn)的物權(quán)還屬于開發(fā)商，并未完成向購房人的轉(zhuǎn)移;但如果開發(fā)商不能及時(shí)清償貸款，購房人就有無法及時(shí)取得房產(chǎn)證的可能;

5.雖然取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，卻超高、超面積建設(shè)，使購房人權(quán)益受到侵害。

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北京世聯(lián)新紀(jì)元律師事務(wù)所郭玉濤律師

1.查看證件和批準(zhǔn)文件的原件，并仔細(xì)核對(duì)名稱是否一致，是否存在超范圍銷售、超規(guī)劃開發(fā)的情況;

2.查看國有土地使用證原件時(shí)，看“他項(xiàng)權(quán)利”一項(xiàng)中是否有抵押記錄。因?yàn)樵谖覈诮üこ毯屯恋孛懿豢煞郑绻骋坏貕K被設(shè)定抵押，其地上房屋也必定在抵押之列;

3.“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”即農(nóng)村集體土地上所建的房屋絕對(duì)不能買。

買期房“不放心”之五——宣傳手段

期房的宣傳手段，既包括各種媒體廣告、宣傳活動(dòng)，也包括展示樓盤的效果圖、沙盤、樣板間、樓書等各種宣傳材料。期房主要靠廣告宣傳促銷，但隨著樓盤的最終建成和交付，實(shí)物與宣傳難免會(huì)有出入，使期房糾紛很多都成為“宣傳惹的禍”。

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北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司住宅項(xiàng)目部銷售總監(jiān)殷則環(huán)

1.冷靜看廣告。廣告不是合同條文，要學(xué)會(huì)“去偽存真”，很低的起價(jià)、若干分鐘的車程等不要輕易相信，最好眼見為實(shí);

2.別迷樣板間：樣板間只是一種展示，裝修成本通常不菲，在樣板間里您要多留意的是房屋的格局;

3.最好看施工圖：有的戶型圖明顯比例不當(dāng)，感覺上會(huì)比實(shí)測(cè)中寬敞得多，所以最好去現(xiàn)場(chǎng)看或問銷售人員要施工圖;

4.別被優(yōu)惠迷了眼：各種優(yōu)惠活動(dòng)是期房宣傳的手段之一，但最好冷靜對(duì)待，別為蠅頭小利將老本賠進(jìn)去;

5.學(xué)會(huì)區(qū)分樓書：面對(duì)越來越厚、越來越精美的樓書，只看具體的產(chǎn)品介紹、有效數(shù)據(jù)即可，萬不可被詩情畫意陶醉，更別把效果圖當(dāng)實(shí)景。

買期房“不放心”之六——銷售承諾

購期房時(shí)因輕信承諾引發(fā)的糾紛很多，原因有三：一是售樓人員的銷售壓力大，片面追求銷售業(yè)績(jī)，先把購房人“套”進(jìn)來再說的心態(tài)在作祟;二是銷售人員對(duì)項(xiàng)目的不當(dāng)理解，也會(huì)導(dǎo)致宣傳偏差;三是，目前樓盤銷售隊(duì)伍流動(dòng)性很大，容易造成售樓人員的不負(fù)責(zé)任、隨意承諾的現(xiàn)象。

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北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司住宅項(xiàng)目部銷售總監(jiān)殷則環(huán)

辨析售樓人員的承諾可信與否，“冷靜”二字最重要：

1.要學(xué)會(huì)多問售樓人員幾個(gè)“為什么”;

2.要學(xué)會(huì)多問自己幾個(gè)“為什么”;

3.實(shí)地考察，思量再三;

4.要求開發(fā)商將承諾內(nèi)容簽進(jìn)合同或補(bǔ)充協(xié)議，以免落得日后口說無憑。

(好像售樓人員的口頭承諾(可錄音)也可以當(dāng)作呈堂證供了，請(qǐng)問問律師。)

買期房“不放心”之七——房屋面積

因房屋面積縮水引發(fā)的糾紛非常多，因此，我們將面積列為期房放心指數(shù)的一個(gè)要素。

在《北京市商品房銷售面積的計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)偂分幸?guī)定：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。在購房合同文本中，雖然已經(jīng)要求開發(fā)商將這幾項(xiàng)的具體數(shù)字明示，同時(shí)也規(guī)定了3%的正負(fù)誤差，但期房的面積風(fēng)險(xiǎn)仍然存在：

1.分?jǐn)偟墓妹娣e界定模糊，將不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偟拿娣e計(jì)入分?jǐn)偅彿空邿o法確認(rèn)分?jǐn)偨M成是否準(zhǔn)確;

2.交房時(shí)分?jǐn)偯娣e增加而套內(nèi)面積縮水;

3.交房時(shí)沒有出具政府認(rèn)可的《竣工驗(yàn)收備案表》和《面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)》，面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)不清;

4.將分?jǐn)偯娣e重復(fù)銷售(將業(yè)主已經(jīng)購得的分?jǐn)偛课怀鍪刍蛘叱鲎?。

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北京京倫律師事務(wù)所郗建文律師

由面積產(chǎn)生的種種風(fēng)險(xiǎn)盡量通過簽定《補(bǔ)充協(xié)議》的辦法進(jìn)行規(guī)避：

1.在補(bǔ)充協(xié)議中簽定套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偯娣e同比增減，或者套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偯娣e的變化要保證分?jǐn)傁禂?shù)不變;

2.約定在交房時(shí)開發(fā)商要提供政府認(rèn)可的《竣工驗(yàn)收備案表》和《面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)》，同時(shí)要約定面積發(fā)生誤差時(shí)的處理辦法;

3.如果對(duì)面積數(shù)據(jù)存在懷疑，可以聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量。

買期房“不放心”之八——社區(qū)規(guī)劃

規(guī)劃的會(huì)所變成了物業(yè)管理用房，綠地面積減少，老人活動(dòng)中心成了出租的辦公樓，水景也在分期開發(fā)中挪窩等等，這些由于變更規(guī)劃而導(dǎo)致的房屋糾紛越來越多，成為困擾期房購房者的主要風(fēng)險(xiǎn)。

按照程序，開發(fā)商做前期規(guī)劃時(shí)，必須要取得有關(guān)部門頒發(fā)的《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，這兩個(gè)證書對(duì)建設(shè)用地和建筑物的使用、形式、開發(fā)面積等方面有比較嚴(yán)格的規(guī)定。但在實(shí)際開發(fā)中，總體規(guī)劃下來后，由于市政建設(shè)或其它原因，一些細(xì)部的變更在所難免，而在分期開發(fā)的期房中，這種現(xiàn)象更易發(fā)生。但如果開發(fā)商不將這些變更明示購房者，等購房者簽定了合同或者入住之后才發(fā)現(xiàn)時(shí)，矛盾在所難免。

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北京京倫律師事務(wù)所郗建文律師

通過簽定購房合同來解決：

1.將平面圖或者樓書、廣告中的社區(qū)道路、綠地面積、配套公建的屬性都注明在合同或者補(bǔ)充協(xié)議中;

2.約定小區(qū)規(guī)劃能否改動(dòng)以及因何種原因可以改動(dòng);如果是部分改動(dòng)又如何處理;同時(shí)如果規(guī)劃發(fā)生變更給購房者帶來損失如何彌補(bǔ)等條款，這樣才能確保萬無一失。

買期房“不放心”之九——購房合同

如果說期房通過廣告、沙盤、樓書等諸多手段在購房人心中描繪了一個(gè)夢(mèng)想家園的話，合同則是讓“美夢(mèng)成真”的充分保障。沒有“白紙黑字”的約定，一切承諾都有可能成泡影。

總結(jié)購房人的諸多教訓(xùn)，在合同簽署過程中經(jīng)常會(huì)在以下環(huán)節(jié)出現(xiàn)麻煩：

1.開發(fā)商雖采用“北京市國土資源和房屋管理局監(jiān)制”的統(tǒng)一合同文本，卻已將其中很多空白部分填完，而且不讓購房人新增“補(bǔ)充條款”，購房人只有簽字蓋章的份兒;

2.約定開發(fā)商違約的賠償比例過低，或?qū)彿咳说募s束明顯比對(duì)開發(fā)商的嚴(yán)格;

3.不可抗力范圍過泛，例如有開發(fā)商約定：“不可抗力是指但不限于開發(fā)商不能預(yù)見的情況”，這相當(dāng)于一種無限排除，對(duì)購房人顯失公平;

4.交房時(shí)總建筑面積不超過誤差范圍，而套內(nèi)面積縮小、公攤面積增加，買房人“啞巴吃黃連”，有苦說不出;

5.承諾的規(guī)劃、設(shè)備設(shè)施變更，如綠地減少、潔具或電梯品牌改變等;

6.交房條件約定不清，交房時(shí)一片工地，燃?xì)狻㈦娫挕⑿l(wèi)星電視等不能及時(shí)開通;

7.物業(yè)服務(wù)、車位收費(fèi)沒有約定或約定不清。

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北京世聯(lián)新紀(jì)元律師事務(wù)所郭玉濤律師

1.文本合同中的空白部分應(yīng)是開發(fā)商和購房人雙方真實(shí)意思的表示，需要雙方共同協(xié)商簽定;

2.簽署補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)商和購房人雙方的權(quán)利。不過，有些項(xiàng)目由于銷售火爆或開發(fā)商對(duì)后期開發(fā)沒有信心，拒不讓購房人簽補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)此，購房人應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)：買賣雙方是平等的法律主體，不讓簽并不能說明開發(fā)商違法;另外，凡是不讓簽補(bǔ)充協(xié)議的大多是因?yàn)殚_發(fā)商無法或沒有足夠信心兌現(xiàn)承諾，對(duì)此，購房人應(yīng)事先明悉，不該事后抱怨;

3.將售樓廣告中或銷售過程中開發(fā)商口頭承諾的內(nèi)容(當(dāng)然最好能有規(guī)劃文件的復(fù)印件)簽進(jìn)合同，如開發(fā)商不配合，也一定要盡量爭(zhēng)取將您在意的幾點(diǎn)事項(xiàng)，如“涉外租賃權(quán)”、“產(chǎn)權(quán)證辦理”、“學(xué)校建成日期”、“樓下的綠地”、“車位”等特別給予書面約定;

4.為避免公攤面積增大、戶內(nèi)面積減小，而面積增加值又在誤差范圍內(nèi)的情況發(fā)生，對(duì)于面積差異的處理宜選用合同文本第二項(xiàng)，雙方最好就此協(xié)商好解決辦法，如“公攤面積超過多大比例開發(fā)商不得再要求購房人付款”，“戶內(nèi)面積縮小多少比例開發(fā)商要給予補(bǔ)償，如何補(bǔ)償”等;

5.詳細(xì)約定交房條件，如提供竣工驗(yàn)收備案表、小區(qū)道路暢通、社區(qū)環(huán)境良好、水電開通等等;

6.開發(fā)商約定的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)一般較低，多為銀行存款利率，建議購房人要求改為“按個(gè)人住房商業(yè)貸款利率”，以示公平;

7.將“不可抗力約定”條款中“包括但不限于”的“但不限于”刪去，并最好約定“當(dāng)確因市政原因延誤交房時(shí)，應(yīng)提交有關(guān)部門的證明文件”;

8.開發(fā)商是無權(quán)就物業(yè)管理作出承諾的，所以，在合同中約定物業(yè)管理費(fèi)的意義并不大;

重要的是，要在簽定購房合同的同時(shí)要求開發(fā)商出示經(jīng)小區(qū)辦備案的《物業(yè)管理公約》。

總之，最簡(jiǎn)便有效的方法是：把開發(fā)商提供的合同復(fù)印件拿回家仔細(xì)研究，如有條件最好聘請(qǐng)專業(yè)人士幫忙，至少自己要按條款逐一試算、試想——當(dāng)每一項(xiàng)條款開發(fā)商執(zhí)行不利時(shí)，合同中是否已約定處理辦法，約定的內(nèi)容、賠償是否讓你滿意，而千萬不能只約定“不能怎樣”、“應(yīng)該怎樣”，卻沒有約定處理及賠償細(xì)則。

買期房“不放心”之十——房?jī)r(jià)抗跌性

買房人購房都是指望它保值和升值的，若期房變現(xiàn)時(shí)，房屋價(jià)值不生反降，勢(shì)必會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失，因此，我們降“房?jī)r(jià)抗跌性”也列為衡量期房放心度的一個(gè)重要指標(biāo)。

一般來說，房屋的性價(jià)比越高，房?jī)r(jià)的抗跌性越強(qiáng)。此外，開發(fā)商給項(xiàng)目定價(jià)的策略，也會(huì)帶來房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)：

1.房?jī)r(jià)主要受市場(chǎng)的供求關(guān)系影響，市場(chǎng)中特別是周邊市場(chǎng)中同類產(chǎn)品供大于求，房?jī)r(jià)降價(jià)的可能性就大;供小于求，房屋降價(jià)的可能性就小;同時(shí)，同一區(qū)域內(nèi)周邊經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)房的大量供應(yīng)，也會(huì)沖擊這一區(qū)域商品房房?jī)r(jià)，像回龍觀、天通苑等經(jīng)濟(jì)適用房周邊項(xiàng)目期房、現(xiàn)房的價(jià)差就相對(duì)較小;

2.開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的定位、期望過高，承諾沒有兌現(xiàn)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、規(guī)劃和成品存在差距，房屋就會(huì)降價(jià)，在樓市中經(jīng)常能看到如開發(fā)商的實(shí)力不夠，項(xiàng)目變成爛尾樓的;證件不全被查處的;裝修材料沒有按標(biāo)準(zhǔn)選用，造成房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題的;規(guī)劃沒有落實(shí)的等等。這些情況一旦形成，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展前景產(chǎn)生質(zhì)疑，降價(jià)則成為必然。

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偉業(yè)顧問李雪妍

期房的房?jī)r(jià)是在以上諸個(gè)條件的基礎(chǔ)上制定的，消費(fèi)者要規(guī)避期房的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，除了上述因素外，單以房?jī)r(jià)本身還要從以下幾個(gè)方面考慮：

1.了解宏觀經(jīng)濟(jì)情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，如金融、股市等;

2.其次要對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作綜合分析，例如項(xiàng)目所在的地理位置、交通狀況，區(qū)域有無升值潛力，同區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的供求情況等;

3.針對(duì)樓盤項(xiàng)目的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行比較，如價(jià)格是否合理，期房房?jī)r(jià)與同等條件的現(xiàn)房?jī)r(jià)差有多少，如果差距很多，則房?jī)r(jià)抗跌空間就大，即使貶值，價(jià)格也不會(huì)太難接受，投資收益影響不大。

律霸小編為您整理，希望您了解更多有關(guān)買期房容易會(huì)出現(xiàn)哪些問題的相關(guān)法律知識(shí)。在遇到相關(guān)情形時(shí)，能夠妥善處理。避免不必要的糾紛。

購買期房注意事項(xiàng)是什么

買期房容易會(huì)出現(xiàn)哪些問題

購房者在購買期房時(shí),需要留意哪些方面