一、物業管理與業主自治利存在什么問題？

物業管理與業主自治利存在的問題主要包括：

1.1法律不完善導致業主不能有效維權

現行《物業管理條例》的根本目的是“推行物管企業的專業管理制度”，并按照“業主自治”的核心所設計，忽略了“業主自治”是其實質，導致業主自治制度出現了以下問題：首先，至今沒有對業主自治基礎的建筑物區分所有權進行更高分量的法律界定與規范，產權界定的不清晰是業主自治成敗的關鍵因素，相關法律對于產權界定的缺失以及房地產開發商的利益手段導致業主在早期容易失去民主自治的意識。其次，在實際生活中，業主委員會更像是一個被引進的單純的概念，其中所涉及的產生、權限、義務、運作、法律責任等沒有作任何具體規范，導致“業主委員會”缺少資金、場所、專職人員，與“三無”機構別無區別。只具有一個框架如何運作又如何通過履行自身職責來保障業主的合法權益。我們看到的是廣大業主在對抗開發商和物業公司時的弱小，沒有法律作為其堅固的靠山，猶如一盤散沙。當其受到侵害時，業主委員會無法發揮其功用維護業主權益。再次，相關法律法規不能保障業主的合法權益，不能為其提供法律救濟的渠道。由于物業管理立法的不全面以及存在的“法律漏洞”，導致各地法院在審理有關物業管理民事法律糾紛時存在“無法可依”的現狀。由于沒有統一的法律規定，在審理相似的案件時，各地出現了審理結果不同的情況，不利于維護公民公平的權力。因此，加強立法是當務之急。

1.2業委會未被法律授權，自治組織難以推行

目前，關于物業管理的糾紛與日俱增，而業主自治制度是緩解其矛盾的關鍵。具有法律意義的管理主體是自治活動進行下去的首要前提。目前我國法律沒有賦予業主委員會民事主體資格。業主委員會制度是物業管理體制的前提及重要組成部分，而其在法律中并沒有相應的界定范圍。在合同簽訂中，沒有確立其定位。在各地的相關法律法規中提到業主委員會具有代替業主和物業公司簽訂合同的權力，此做法與物業管理理論中的代表理論相悖。物業管理理論中提到，代表機關以業主和物業公司的代表名義進行一系列的行為，而不是以業主委員會的名義進行活動。因為法律沒有界定業主委員會為獨立個體，所以在實際管理中業主委員會沒有民事行為資格，故簽訂的合同也成為沒有任何法律效力的一紙空談。對物業管理中的合同合法性構成了挑戰，同時也為今后諸多的民事糾紛埋下了隱患。

1.3業主自治中，管理主體角色定位不準

業主對其所有的建筑物具有支配權及所有權，這種所有權具有排他性。站在物權的角度來看，物業管理制度維護了屬于業主所有的財產等，彰顯了物權的價值。對物業管理的必要性，以及用什么方法來進行管理，管理的主體是誰，完全取決于廣大業主。因此，廣大業主才是物業管理活動的主體。物業公司在物業管理活動扮演一個授權對象的角色，通過業主的委托，才能具有物業管理的權力。據此可以認為物業管理公司屬于一個以服務為中心的個體，因此其首要的任務就是對廣大業主負責，為其提供服務。然而，實際生活中，物業公司充當著一個“管理者”的身份，凌駕于業主之上，沒有優先考慮廣大業主的合法權益。濫用職權，不及時履行職責義務，極大地損害了業主的合法權益。對于業主自治，其認為會對廣大業主有消極的影響，認為業主沒有進行過專業的物業管理知識的學習，不具有管理能力。廣大業主和物業公司站在了對立面，自然糾紛也是家常便飯的事情。除了物業公司在物業管理活動中的角色界定失誤外，另一個社區自治管理組織居委會和業主委員會的關系不利于自治制度推行。居委會和業主委員會都是社區管理主體，但是其職責并不相同。居委會和業主委員會變為了領導關系，這使得業主委員會不能發揮其應有的作用。

1.4業主傳統思想嚴重，缺乏自治意識

廣大業主是業主自治活動的主人，廣大業主缺少應有的民主參與和維權意識是導致自治制度無法向前推行的重要因素。受歷史影響我國政府出資興建的企事業單位以及相關的國家政府單位福利式分房制度，形成一定的惰性，認為只要有關于房地產的事情必須通過政府來解決。當我們遠離福利住房分配模式轉向市場經濟模式時，居民原有的意識依舊會成為業主自治發展阻礙，其中包含著涉及居民利益的部分內容，居民很少會去主動參與民主自治過程中，沒有將自身的利益與業主自治結合，缺少主動維護合法權益的意識。這樣的行為只會對業主自治制度發展起到消極影響。從目前各種問題不難看出，我國城市物業管理業主自治制度還不夠成熟完善，業主自治制度與西方發達國家相比存在明顯地差距，如何能有效地解決上述問題是當前重要課題。

綜上所述，業主如果能夠接受推選出來的人員組成的機構的管理也是可以達到較好的自律效果的，但是因為現在社會上這種機構較少而且組織上沒有得到法律的正式認可而難以讓業主提出的問題得到解決，雖然可以介紹的自己治理卻也在管理問題上出現難題。

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