一、最高院以房抵債規定出處是哪兒

《中華人民共和國民法典》第四百零一條，抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。

二、以房抵債相關分析

目前實踐中，“以房抵債”的情形比較常見，有的是民間借貸與房屋買賣法律關系相交織，有的是在債務履行期限屆滿前雙方簽訂“以房抵債”協議，有的是在債務履行期限屆滿后簽訂“以房抵債”協議，還有的是在債務履行期間屆滿后雙方簽訂房屋買賣合同等等。

“以房抵債”的問題非常復雜，既涉及法律關系性質的認定問題，又涉及讓與擔保、流押禁止等問題，更牽涉到虛假訴訟的認定問題。

目前審判實務中的“以房抵債”，大體可分為兩種情形，一種是當事人雙方之間已就“以房抵債”達成了協議，且已經辦理了房屋過戶手續，符合德國、日本民法和我國臺灣地區的民法所說的代物清償;另一種是只有雙方當事人就“以房抵債”達成了一致意見，沒有辦理房屋過戶手續，也沒有現實地交付房屋。

從糾紛的數量看，后一種情形又占絕大多數。

談到“以房抵債”，一般首先都會以代物清償作學理歸位。所謂代物清償，是指債權人受領債務人提出的他種給付以代替原定給付，并使原債消滅的有償要物契約。我國臺灣地區民法第319條對此有明確規定。

由于我國《民法典》對此類合同沒有做出明確規定，表明它在《民法典》上為非典型合同。

有觀點認為，“以房抵債”協議應參照我國臺灣地區代物清償的構成要件和法律效果的有關理論，確定為實踐性合同，如果當事人在債務清償期屆滿后達成“以房抵債”協議并已經辦理了產權轉移手續，該協議成立并生效，對當事人雙方具有法律拘束力。

該種觀點的優點是能夠一定程度保護第三人合法權益和交易安全。缺點是對債權人的保護力度不夠。

如前所述，實踐中產生爭議的很大一部分是達成的“以房抵債”協議，因為各種情況沒有得到實際履行，此時，如果按照“以房抵債”協議為實踐性合同的觀點，在沒有完成物權變動的情況下，“以房抵債”協議尚未生效，對債務人不具有拘束力，債權人只能按照原債務向債務人主張，這與鼓勵交易的原則不相吻合，也不恰當地削弱了意思自治原則的功效。

因此，也有觀點認為，“以房抵債”協議并非必須為實踐性合同，對于沒有完成他種給付的，實際上更符合新債清償(原債和新債并存)的特征。

在現行法律沒有明確規定的情況下，應充分尊重當事人意思自治，將之解釋為諾成性合同并非沒有空間。房屋所有權是否完成變動，房屋是否交付僅涉及債是否已經獲得清償的問題，不應影響“以房抵債”協議的生效。

最高法院以房抵債規定涉及債務人和債權人之間的物權問題。由于債權方經常為擔心不能及時收到欠款而提前將債務人財物、房產作為抵押物，甚至提前交易買賣，這時還涉及過戶、贈與等問題，產生的糾紛會很復雜。償還債務時最好不要簽訂以房抵押的協議，而是寫正規的借條。

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