一、土地轉(zhuǎn)讓合同的效力認定是什么?

1、轉(zhuǎn)讓方未取得使用權(quán)證書與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，起訴前或者申請仲裁前轉(zhuǎn)讓方取得土地證或者有批準權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓的，合同有效。

轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用證書，實質(zhì)是尚未完全取得轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬，因此，通常應視為無權(quán)處分。但是合同簽訂后，有權(quán)批準核發(fā)土地證的縣級以上人民政府給轉(zhuǎn)讓方核發(fā)了土地使用證或者批準了轉(zhuǎn)讓行為的，該項辦證或者批準行為應當視為對轉(zhuǎn)讓方無權(quán)處分的追認，因此，此時合同有效。

2、一地多賣，合同均有效。

受讓方均要求履行合同的：

(1)辦理變更登訂手續(xù)的一方可以要求交付土地。

(2)均未辦理變更手續(xù)的，先行合法占有投資開發(fā)的，有權(quán)要求辦理變更登記。

(3)均未登記又未合法占有開發(fā)的，先行交付轉(zhuǎn)讓款一方有權(quán)要求交付土地，辦理變更。

(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有權(quán)要求繼續(xù)履行;未取得土地使用權(quán)方可以請求解除合同，賠償損失。

一地多賣，屬于欺詐行為，不是無效合同，受讓方有權(quán)利要求解除合同，賠償損失。但是，如果幾個受讓方都不行使解除權(quán)，而要求履行合同時，只能按照不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原則來處理，即登記優(yōu)于占有，占有優(yōu)于交款，交款優(yōu)于先簽合同。

3、轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)有批準權(quán)的政府批準，轉(zhuǎn)讓合同無效。

但是起訴前或申請仲裁前經(jīng)批準的，合同有效;合同性質(zhì)為補償性質(zhì)，而非出讓合同。

未經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓劃撥土地，違反行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同當然無效。如果起訴或者仲裁前，有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓或同意劃撥給受讓方使用的，受讓方有權(quán)取得劃撥土地使用權(quán)。但是，由于轉(zhuǎn)讓方對劃撥土地不享有出讓土地的相關(guān)權(quán)益，因此，其所簽轉(zhuǎn)讓合同主要是對其地上建筑物的補償合同，而非土地轉(zhuǎn)讓合同。如果受讓方要取得出讓土地的使用權(quán)，必須依法補交土地出讓金，并辦理相關(guān)出讓土地手續(xù)。

二、在實際的土地使用權(quán)交易中，經(jīng)常存在以下情形：

1.在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書;

2.合同簽訂后，當事人一方或雙方未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù);

3.轉(zhuǎn)讓方就同一塊土地與多個受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同。如果在這幾種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應如何認定轉(zhuǎn)讓合同的效力，又如何確定土地使用權(quán)的歸屬呢

我們國家的各類土地都是屬于國家所有，如果國家中的任何企業(yè)和公民要使用國家土地時，都是需要向國土資源部門提出申請，并要按照規(guī)定繳納土地使用稅，那么如果土地的使用方要將土地進行轉(zhuǎn)讓時，也是需要買賣雙方簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以免發(fā)生不必要的糾紛。

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