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我們?cè)谶M(jìn)行買賣的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)需要簽訂居間合同，但是一旦遇到合同糾紛，大家就會(huì)對(duì)居間合同糾紛是否必須是有償這個(gè)問(wèn)題有疑問(wèn)。其實(shí)判斷的標(biāo)準(zhǔn)在于是否促成合同成立。下面，律霸小編將會(huì)為大家詳細(xì)的介紹一次這個(gè)問(wèn)題。

一、居間合同糾紛是否必須是有償

1、居間人收取居間報(bào)酬的條件應(yīng)嚴(yán)格限定為“促成合同成立”即可

《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”;第426條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”。由上述規(guī)定可見，居間人的義務(wù)僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂約媒介服務(wù)、促成合同成立，居間人促成合同成立后即視為已完成居間義務(wù)，其即可收取居間報(bào)酬。然而，如何具體認(rèn)定“合同成立”?筆者認(rèn)為有幾個(gè)問(wèn)題需要明確：

(一)、關(guān)于合同成立的形式和時(shí)間。合同的形式包括書面合同形式和事實(shí)合同關(guān)系兩種，前者規(guī)定見于《合同法》第32條(交易方采用合同書形式訂立合同的，簽字或蓋章時(shí)合同即成立)、第33條(交易方采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前簽訂確認(rèn)書，簽訂確認(rèn)書時(shí)合同成立)，后者規(guī)定見于第36條(交易方未采用書面合同形式但一方已履行主要義務(wù)且對(duì)方接受的，合同成立)、第37條(合同書簽字或蓋章前一方已履行主要義務(wù)且對(duì)方接受的，合同成立)。

2、合同是否履行完畢、提前解除或被認(rèn)定為無(wú)效，均不能影響居間報(bào)酬的實(shí)現(xiàn)

如前所述，居間人的義務(wù)僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂約媒介服務(wù)、促成合同成立，居間人促成合同成立后即視為其已完成居間義務(wù)，即可收取居間報(bào)酬;同時(shí)，居間人并不是其所促成合同的當(dāng)事人，既不是該合同權(quán)利的享有者和義務(wù)的承擔(dān)者，也不是合同履行的擔(dān)保者或督促者。所以居間人對(duì)于合同的履行情況是無(wú)法控制的，不能在法律規(guī)定之外加重或延伸居間人的義務(wù)、將合同的履行情況認(rèn)定為居間人能否收取居間報(bào)酬的前提條件。同樣，合同提前解除完全是由合同當(dāng)事人決定的，居間人無(wú)法控制，此情形的發(fā)生不能否定合同已成立、居間人已履行完居間義務(wù)的事實(shí)，所以亦不能以此為由否定居間人收取居間報(bào)酬權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

此外，對(duì)于居間人促成的合同事后被認(rèn)定為無(wú)效是否影響居間報(bào)酬的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，如果該合同無(wú)效是居間方原因造成的，則居間人無(wú)權(quán)收取居間報(bào)酬;反之，如果該合同無(wú)效是由交易方的原因造成的，則與居間人無(wú)直接利害關(guān)系，根據(jù)“過(guò)錯(cuò)與責(zé)任相一致”原則，責(zé)任自然不應(yīng)由居間人承擔(dān)，交易方仍應(yīng)按約定支付居間報(bào)酬。

二、由于交易方繞開居間人私下履行合同導(dǎo)致居間人無(wú)法按照約定履行某些協(xié)助義務(wù)的，對(duì)居間人收取居間報(bào)酬應(yīng)予全部支持，不應(yīng)調(diào)低報(bào)酬

實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)交易方通過(guò)居間人簽署合同后繞開居間人私下履行合同，然后以居間人未履行某些協(xié)助義務(wù)(如定金或首期款監(jiān)管，房地產(chǎn)證托管，協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)或租賃合同備案手續(xù)等)為由，要求拒付或調(diào)低居間報(bào)酬的情形。

三、居間合同中關(guān)于違約方須按全部居間報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)向居間方支付違約金的約定合法有效

有的居間合同會(huì)約定，交易雙方須在簽署交易合同或“過(guò)戶或備案合同”時(shí)向居間方支付居間報(bào)酬;同時(shí)約定，如交易雙方的任何一方拒絕與對(duì)方簽署“過(guò)戶或備案合同”則成為違約方，須承擔(dān)向居間方支付相等于雙方應(yīng)付居間報(bào)酬總額的違約金的責(zé)任。筆者認(rèn)為此約定是合法有效的：

交易合同的成立標(biāo)志著居間人已完成最重要、最核心的義務(wù)，此時(shí)居間人已有權(quán)依法收取居間報(bào)酬。即使交易雙方后來(lái)未簽署“過(guò)戶或備案合同”，亦不能改變此事實(shí)。上述約定包括兩層意思：一是約定將居間方收取居間報(bào)酬的時(shí)間點(diǎn)從簽署交易合同之時(shí)推遲至簽署“過(guò)戶或備案合同”之時(shí)，這只是居間方對(duì)自己權(quán)利行使時(shí)間的延遲，但決不意味著把“簽署‘過(guò)戶或備案合同’”作為居間方收取居間報(bào)酬的前提條件;二是約定在某方拒絕簽署“過(guò)戶或備案合同”的情形下，將居間方收取報(bào)酬的名稱由“居間報(bào)酬”改為“違約金”，將支付主體由“交易雙方依約支付”改為“違約方統(tǒng)一支付”，這實(shí)際上是為了增加違約成本、督促交易雙方全面履行合同而作出的約定，有利于交易的順利進(jìn)行。

以上，就是律霸小編對(duì)于居間合同糾紛是否必須是有償這個(gè)問(wèn)題的解答，主要介紹了居間人收取居間報(bào)酬的條件應(yīng)嚴(yán)格限定為“促成合同成立”、居間合同中關(guān)于違約方須按全部居間報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)向居間方支付違約金的約定合法有效等問(wèn)題，便于大家了解，更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律霸綏化律師。

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