商品房預售條件

商品房出售條件

取得國有土地使用權證

取得國有土地使用權證

取得規劃許可證

取得建設工程規劃許可證

取得建設工程施工許可證

取得建設工程施工許可證

七層以下(含七層)的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂;八層以上(含八層)的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上(不得少于七層)

房屋經竣工驗收合格，取得了竣工驗收證明

已經確定竣工交付日期，并落實了水、電、煤等配套工程

與銀行簽訂了預售款監管協議

無

制定了房屋使用公約，并鑒定了前期物業服務合同

制定了房屋使用公約，并鑒定了前期物業服務合同

確定商品房預售方案，包括商品房的座落、結構、裝修與設備標準，商品房建筑明細表、預售分期計劃、、預售地點與方式、委托律師、交付使用日期等

確定了商品房銷售方案

無

進行了房屋勘測，并取得了勘測報告

無

取得了房屋所在地公安部門出具的編制門牌號批復，確定了房屋的門牌號碼

無

(住宅商品房)取得了住宅交付使用許可證并交納了住宅維修基金交款憑證(由開發商交納的部分)

無

進行了新建房屋所有權初始登記，并取得了房地產權證(大產證)

由上表可知，商品房預售與出售條件的主要不同在于，預售的商品房是未竣工房屋，其工程質量、公用配套等各方面條件還未定型，僅僅是開發商作出承諾或安排;而出售的商品房則是已竣工房屋，不僅在房屋實體上已經確定了，而且公用配套、交通綠化甚至門牌號碼都已經完善了，屬于已經可以居住的房屋。

因為有以上區別，所以在預售合同與出售合同中，購房者的風險也是不同的。主要在于：

1、預售合同約定的房屋建筑面積是暫測面積，可能與建成后的房屋實際建筑面積存在誤差，需要在合同中約定面積誤差的結算辦法，而出售合同約定的房屋建筑面積是確定的;

2、簽訂預售合同的購房者支付的房款應當解入開發商的預售款監管賬戶，專款用于房屋的建設，而簽訂出售合同的購房者支付的房款可以不用監管;

3、預售合同中，購房者應與開發商約定合同簽訂后，開發商不得變更房屋的建筑設計、小區平面布局，同時購房者應當取得戶型圖、沙盤照片、小區平面圖等證據以備證明約定的房屋建筑設計及小區平面布局應該是怎樣的，但簽訂出售合同時，房屋已經是現房，房屋建筑設計和小區平面布局都已確定，購房者不用面臨這種風險。

4、預售合同中，購房者應與開發商約定房屋交付的條件及時間，以及開發商遲延交付的違約責任，即便如此，購房者仍須面臨房屋不能滿足交付條件的風險，而簽訂出售合同時，房屋一定已經滿足了交付條件，購房者一般在付清房款之后就可以入住了。

5、同上，簽訂預售合同時，應當約定大產證辦理的時間以及開發商未能按時辦理的違約責任，即便如此，開發商仍然可能由于規劃、建設方面的原因不能辦理大產證，甚至在交付幾年后都無法辦理，購房者應要求約定在這種情況下可以解除預售合同，但簽訂出售合同時，房屋已經有了大產證，購房者付清房款后可以立即辦理小產證。

商品房預售，主要功能在于開發商可以用收取的預售房款進行房屋的后續建設，減少開發商的資金壓力，因此雖然會對購房者造成一定的風險，但仍為大多數開發商所采用。不過隨著近年來預售門檻的提高以及預售款監度、預售合同備案制度和預告登記制度的實行，購房者的風險也得到了越來越好的控制。

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