買房簽訂購房合同注意的問題主要有哪些

關(guān)于認購協(xié)議書和定金

在簽訂正式購房合同之前，開發(fā)商一般會要求買家與其簽訂商品房認購書，在認購書中，會對所購房子的房號、單價、總價、付款方式等內(nèi)容有所約定，因此，認購書也具有一定的法律效力，購房者不能馬虎大意。

在實踐中，購房者如果要簽訂認購書前，一定要先了解開發(fā)商的情況

需要查看發(fā)展商的有關(guān)證件及資料，包括營業(yè)執(zhí)照、土地使用權(quán)出讓合同書及補充協(xié)議、該塊土地的房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。在看的過程中，如果有疑問應(yīng)及時向發(fā)展商、代理商的銷售人員進行詢問。在對某些購房所涉及的專業(yè)問題或法律問題不能肯定時，還可向律師等專業(yè)人士咨詢。除此之外還要多了解開發(fā)商及樓盤信息，包括開發(fā)商資質(zhì)、資金狀況、口碑如何等。

認購書應(yīng)對買賣雙方達成一致的基本內(nèi)容，尤其是達成意向的房屋位置、面積、單價、總價等有明確的約定，否則認購書沒有產(chǎn)生效力的事實基礎(chǔ)。只要《認購書》具備合同主要條款并生效后，在與正式合同沒有沖突的情況下，可以做主合同的補充。所以，購房者應(yīng)該對認購書中的約定條款進行詳細閱讀，如發(fā)現(xiàn)違背自身利益的條款應(yīng)該及時溝通，不可糊里糊涂地簽字蓋章，以免遺留后患。

購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。

我們建議買家最好與開發(fā)商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩。

關(guān)于無效合同

以下幾種情況下簽訂的購房合同是無效的：

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;

出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋;

房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格;

因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用;

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%;

出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行;

商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。

關(guān)于合同的類型

在購房過程中，你會遇到以下三種購房合同：

第一種是“紙質(zhì)合同”。

這是一種完全手工的合同，購房者在簽訂紙質(zhì)合同前，最好仔細研究條款，按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開發(fā)商填寫相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向房產(chǎn)局申請登記備案。”這是制約開發(fā)商備案的重要條款，購房者一定要留意。

第二種是“半網(wǎng)簽合同”。

這種合同文體中沒有“已備案”水印字樣，合同編號為10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒有英文字母，而且是手寫，非機打。購房者為規(guī)避風(fēng)險，簽訂合同后，可要求開發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案;

第三種是“網(wǎng)簽合同”。

網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其最大的標(biāo)志是合同首頁有“合同編號”，以英文字母E開始，后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字，并且是機打顯示，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。

簽合同時要注意什么?

注意合同的主體

許多購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都有可能產(chǎn)生問題。

另外，也有可能該項目是A公司開發(fā)的，實際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。

對策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。

注意合同的措辭

合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的?不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。

對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。

注意明確房屋的具體情況

房屋的具體情況包括地址、面積、樓層等。房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積如果不相符，應(yīng)在合同中約定清楚是以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，還是以雙方重新測繪面積為準(zhǔn)。

注意明確付款方式

比如，約定分階段付款，簽約時付部分,辦理過戶手續(xù)時付部分,房屋交接時付清余款，付款的期限和每筆數(shù)額應(yīng)約定明確，并與辦理相應(yīng)交接手續(xù)呼應(yīng)起來。

注意避免以下的霸王條款

第一，對于共有部位，“按照雙方合同或協(xié)議的約定確定權(quán)益歸屬，沒有約定的歸屬賣方所有。”

《物權(quán)法》第七十條明確規(guī)定業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二，“車位、車庫、游泳池、架空層等區(qū)域的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)歸賣方所有。”

《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”;第七十四條第三款規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。

第三，“本項目內(nèi)任何公共地方和共有部位或其他共有服務(wù)設(shè)施、設(shè)備張貼廣告、通告、招貼以及安裝招牌等固定設(shè)施的相關(guān)權(quán)利及廣告經(jīng)營權(quán)益屬于賣方所有。”

《物權(quán)法》第七十條明確規(guī)定業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第四，“買方在本房地產(chǎn)內(nèi)所從事的經(jīng)營活動類型(包括但不限于出租等活動)，須報賣方及/或該花園物業(yè)服務(wù)企業(yè)審核通過”。

《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定，“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。

哪些補充協(xié)議要注意?

開發(fā)商的廣告應(yīng)該包含在合同中

為了維護購房者合法權(quán)益，讓購房者免于遭受虛假廣告的欺騙，前補充合同的時候，應(yīng)該把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去。

明確產(chǎn)權(quán)證辦理的時間

為了維護購房者的利益，合同中應(yīng)明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。

明確建筑面積和公攤面積

要在補充合同注明除了總建筑面積之外的套內(nèi)面積和公用分攤面積，現(xiàn)在有些開發(fā)商喜歡在在公攤面積上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個全面的確定的公攤面積數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。特別要注意區(qū)分贈與面積和公攤面積。

明確房屋質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)

購房者在簽約時，應(yīng)認真查閱《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。不僅如此，購房者一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。

如果房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

明確物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)

合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。

明確交房日期

交房日期最好用數(shù)字的大寫形式。另外，開發(fā)商往往會利用后面的空格約定”由于供水、供電等部門或政府因素導(dǎo)致的延期交房，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”。購房者簽訂合同時要提高警惕，堅決要求劃去這樣的約定，否則，開發(fā)商只要延期交房，就會以這樣的理由做借口。

明確驗屋交接的細節(jié)

房屋交接包括交房和過戶，在合同中應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗的時間、房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔(dān)。

明確屋內(nèi)設(shè)施的價格

在補充協(xié)議中注明屋內(nèi)哪些設(shè)施是在房價之內(nèi)，這點十分重要，如房屋的裝修、家具、煤氣、維修基金等是否包括在房價之內(nèi)。

明確買賣雙方的違約責(zé)任

合同中應(yīng)該明確以下情況發(fā)生時，雙方的違約責(zé)任。購房者的按揭辦不下來;購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

簽訂購房合同四個技巧

對等法則

約定雙方權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的條款數(shù)目是否相等。

合同雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任程度是否對等。

合同文本是否提前給你過目

公平的條款是不怕你提前查看和修改的。如果對方提前不讓你看合同，臨時拿出要求你馬上簽訂時，很可能存在風(fēng)險。建議此時你一定要對合同條款進行審查，特別是約定自己違約責(zé)任條款和對方免責(zé)條款。

一般不公平條款都在附件中，或格式合同的約定條款中

因此對于這些條款，要找到相應(yīng)的格式條款進行對比，明白為什么對方要如此修改，對自己權(quán)益會有什么影響。

對方簽訂蓋章的是否跟你談判的人，是否具有資格

很多情況下，跟你談判的人許諾你很多，但簽字的人卻是其他人，這種情況下要防止寫合同的人以不清楚雙方約定內(nèi)容為由將不利條款加入合同中。

購房合同簽訂后可以更名嗎?

更改否房合同分兩種情況，一是商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這時只要同房產(chǎn)商協(xié)商，把合同注銷，用新的名字重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了，此種情況不涉及稅費。第二種情況是已經(jīng)登記過，這就麻煩些了，如果該商品房未竣工驗收，則可以更名，但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時只需支付相關(guān)手續(xù)費用。如果該商品房已經(jīng)竣工驗收，則無法進行更名，需要產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改到后者名下。