擅自轉租房屋的有效嗎

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-10 · 969人看過

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承租人在租期內擅自轉租房屋,也就是說沒有經過原房東的同意,而將房屋轉租給他人。那么這樣的行為是否有效呢?對于原房東來講,若遇到承租人擅自轉租房屋的話,又該怎么維護自己的合法權益?請從下文中進行了解。

一、擅自轉租房屋的有效嗎

最高法院司法解釋規定,“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效”;“出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持”。從該司法解釋的文義來看,承租人擅自轉租行為是無效的,這也可以從最高法院奚曉明主編《關于城鎮房屋租賃合同司法解釋理解和適用》一書中的觀點得到印證。

最高法院這一規定,違背了“體系解釋”和“當然解釋”的民法解釋規則。

1、合同法第224條規定:“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同”及第228條規定:“因第三人主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金”。

依照民法體系解釋規則,從224條規定可以看出,如果出租人不解除原租賃合同,轉租行為不受影響。其次,228條規定所謂的承租人可以要求減少租金,當然是指合同有效為前提的。

2、轉租行為所導致房屋占有和使用轉變,是否屬于“處分行為”呢?

按照我國合同法第51條無權處分的規定來看,我國相當一部分權威學者認為,無權處分的債權合同屬于效力待定。舉重而明輕的當然解釋告訴我們,既然無權處分他人物權的債權合同也不過是效力待定,那么轉讓對權利人財產影響更小的所有權權能的效力,就不可能是無效的。當然,現在主流觀點認為,涉及無權處分的債權效力是有效的,那么轉租行為的合同效力更應當有效。

法律應當賦予當事人合同自由,不應該隨意干涉,司法解釋將房屋擅自轉租的行為認定為無效,顯然缺乏依據。我們認為,房屋擅自轉租行為,可以比照無權處分行為,其轉租的債權效力應當具體情況具體分析,給次承租人提供更為靈活的司法救濟。

二、承租人擅自轉租怎么辦

因為轉租產生的法律關系應當按照如下原則處理:

1、出租人與承租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。

2、承租人與次承租人之間,成立租賃關系,其關系按照租賃合同的一般規定處理。

3、出租人與次承租人之間本無直接的法律關系,但是處于對雙方當事人權利的保護,我們認為:次承租人得直接向出租人履行承租人應當履行的義務,同時次承租人享有原承租人的相應權利。

承租人未經出租人同意轉租的,產生如下法律關系:

1、承租人得解除其與次承租人之間的租賃合同;

2、出租人得直接從次承租人處基于所有權或其他權利取回租賃物,次承租人不得基于其與轉租人之間的租賃合同對抗出租人;

3、次承租人得向轉租人主張租賃合同違反的違約責任。

綜上可知,若承租人擅自轉租房屋的話,那么該行為是被法律認定為無效的。當然,對于原房東來講,要是發現承租人擅自轉租房屋的話,此時可以要求解除租賃合同,并要求承租人承擔違約責任。更多相關知識您可以咨詢律霸珠海律師。


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