一、一房二賣合同的效力是怎樣的

1、先、后買受人中有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前，則所涉及的買賣合同為有效或?yàn)榭沙蜂N。

根據(jù)《民法通則》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，在房屋所有權(quán)未作變更登記時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商作為所有權(quán)人，有權(quán)處分自己的財(cái)產(chǎn)，因此所簽訂的數(shù)份買賣合同只要不具有法定的無效情形，自成立時(shí)起生效。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商自后買賣合同簽訂時(shí)起存在欺詐的情形，因此后買受人在無法取得房屋時(shí)，有權(quán)請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同。

2、先、后買受人中有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證，簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前的合同，為有效合同;簽訂于取得房屋所有權(quán)證之后的合同，為無效合同。

在房屋所有權(quán)作了權(quán)屬登記之后，所有權(quán)主體已經(jīng)不再是房地產(chǎn)開發(fā)商，在這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)以銷售方的名義出賣房屋，構(gòu)成無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，相應(yīng)的合同無效。

3、先、后買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證，如上所述，只要不存在法定的無效情形，所有的買賣合同均為有效或?yàn)榭沙蜂N。

二、對一房二賣怎么處理

1、出賣人先后與兩個(gè)不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。

在該情形下，兩個(gè)房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。

前買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)請求權(quán)系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對買賣標(biāo)的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第一百一十條第(一項(xiàng)的規(guī)定，出賣人對買受人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實(shí)上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒有強(qiáng)制實(shí)際履行問題。

此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。

2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買賣合同。

此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物?！逗贤ā返谝话偃l第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！辈粚儆诔鲑u人所有且出賣人無處分權(quán)的物，.不構(gòu)成買賣合同的標(biāo)的物。 　關(guān)于無權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！?/p>

3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。

在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買受人只能通過債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益?；谙群筚I賣合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無位序關(guān)系，故前買受人及后買受人均得隨時(shí)向出賣人請求履行債務(wù)。

房屋買賣合同買受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過戶登記請求權(quán)。在兩個(gè)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競爭關(guān)系的前提下，誰先取得登記申請權(quán)，誰就有優(yōu)先的效果。

故就兩個(gè)合同的履行而言，首先應(yīng)當(dāng)以請求辦理過戶登記的先后，確認(rèn)買受人中先行使請求權(quán)方的行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)請求的，應(yīng)以約定的履行期屆至日的先后，確認(rèn)履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán);一合同約定了履行期限，另一合同沒有約定履行期限，可確認(rèn)沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權(quán)的優(yōu)先權(quán);均沒有約定履行期限的，原則上認(rèn)為兩合同的買受人自合同成立時(shí)起即享有行使登記申請權(quán)，但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權(quán)的時(shí)間在前，應(yīng)以訂立合同的先后，來保護(hù)訂立在先的合同。但這種保護(hù)并不是確認(rèn)前買受人擁有房屋所有權(quán)，而是保護(hù)前買受人得以行使登記請求權(quán)的優(yōu)先權(quán)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)優(yōu)先受理前買受人的登記申請，法院可判決強(qiáng)制出賣人履行前一合同，督促其及時(shí)辦理登記手續(xù)。

一房二賣的發(fā)生其實(shí)對交易的穩(wěn)定是很不利的，往往也會因?yàn)檫@樣的行為給相關(guān)市場造成影響。而在一房二賣的情況下簽訂的合同，就需要區(qū)分作出效力認(rèn)定。畢竟最終只能有一個(gè)購買者才能實(shí)際取得房屋的所有權(quán)，因而之后對一房二賣的處理，也顯得尤為重要。簽訂了合同但是沒有獲得房屋所有權(quán)的，可以要求出賣者承擔(dān)違約責(zé)任。

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