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寧波
一房二賣的問題怎么辦？
一、一房二賣的問題怎么辦
開發商一房二賣分以下兩種情況：
(一)兩次買賣均未完成過戶登記。
在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。此時，前后兩個買受人處于平等地位，并無位序關系，故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。當這種情況出現的時候，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。
(二)開發商先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續。
在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因第二個合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉于后買受人，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎，構成無權占有，應負返還房屋的義務。依據《合同法》第一百一十條的規定，出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務，即應承擔相應的法律后果。也就是說，合同的標的物已經歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。
第二種情況出現的時候，我們可以要求開發商進行損害賠償。
二、一房二賣可以要多少賠償?
如果開發商將同一個房屋又賣給了第二個買受人并且已經過戶登記的話，我們可以根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定向開發商索要賠償，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，從而導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
即您可要求賣家賠償的包括兩部分：
第一部分：賠償實際損失，即賠償您現在購買此房的損失，包括房屋的增值部分造成的損失。
第二部分：懲罰性賠償，即除了第一部分實際損失外，賣家還必須給您支付懲罰性賠償，但最高金額不起過您已付的購房款。
開發商要是有一房數賣的情況，自然無法對所有的購房者都履行出售義務，而要是因此沒有買到房，這時候又與開發商是簽訂了購房合同的話，可以追究開發商的違約責任。另一方面，對于開發商來講，一房數賣其實也是有很大的風險需要承擔，建議開發商最好不要有這樣的行為。
私下簽訂的房屋買賣合同有效嗎
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