關(guān)于延期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下稱(chēng)《解釋》)第16條也明確了商品房買(mǎi)賣(mài)中違約金的補(bǔ)償性質(zhì)：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

延期交房導(dǎo)致的買(mǎi)方損失

開(kāi)發(fā)商遲延交房導(dǎo)致購(gòu)房者具體損失的計(jì)算問(wèn)題，《解釋》第17條做出了規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！币虼?，一般而言租金損失即為我國(guó)《合同法》規(guī)定的買(mǎi)房者可得利益的損失。

可預(yù)見(jiàn)規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用

在延期交房引起的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，有些買(mǎi)方還提出其他損失，如因信賴(lài)賣(mài)方會(huì)按期交房而將子女從外地接來(lái)上海準(zhǔn)備入學(xué)，因延期交房又不得不送回的差旅費(fèi)損失等。若買(mǎi)方要求賣(mài)方賠償這類(lèi)損失，在訴訟中買(mǎi)方將面臨兩大法律難題。首先，買(mǎi)方應(yīng)證明這類(lèi)損失與延期交房之間的因果關(guān)系。其次，買(mǎi)方還需證明其損失是賣(mài)方在訂立合同時(shí)“可預(yù)見(jiàn)的”。僅就延期交房的通常情況而言，買(mǎi)方買(mǎi)房通常是為了自用或出租，因此，租金損失是賣(mài)方在訂立合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)的。而對(duì)于前面提到的差旅費(fèi)損失，由于買(mǎi)方的自身情況千差萬(wàn)別，賣(mài)方不可能也沒(méi)有義務(wù)對(duì)此一一了解，從“通情達(dá)理”角度出發(fā)，差旅費(fèi)損失不具備可預(yù)見(jiàn)性，除非買(mǎi)方在訂立合同時(shí)即已明確告知賣(mài)方其購(gòu)房是為了讓子女入學(xué)。

但必須注意的是，對(duì)違約金過(guò)高或過(guò)低的調(diào)整應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人提出，否則法律并沒(méi)有規(guī)定法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以主動(dòng)予以調(diào)整。

開(kāi)發(fā)商延期交房怎么辦

遭遇開(kāi)發(fā)商延期交房應(yīng)如何處理？

延期交房怎么認(rèn)定,有什么后果?