一、定金合同代理的代理權(quán)是如何行使的

在定金合同中會(huì)約定關(guān)于代理權(quán)的范圍，分為全權(quán)代理，一般代理和授權(quán)代理，根據(jù)被代理人在合同中約定的權(quán)限行使代理權(quán)。

案例分析

2006年2月9日黃女士與袁某、天津某中介公司簽訂了《房屋買賣(置換)合同》，約定袁某自愿將其岳父賀先生名下的坐落于天津市河?xùn)|區(qū)六緯路的某房屋出售給黃女士，某中介公司為中介方。合同簽訂當(dāng)日，黃女士交付定金2萬(wàn)元人民幣，支付中介費(fèi)1300元。后因袁某拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)，2006年6月12日黃女士起訴至人民法院，要求解除三方簽訂的《房屋買賣(置換)合同》，袁某和中介公司返還定金4萬(wàn)元人民幣，退還中介費(fèi)1300元，案件受理費(fèi)由二被告承擔(dān)。一審法院查明，2006年2月9日原告與二被告簽訂了《房屋買賣(置換)合同》，約定袁某自愿將其岳父賀先生名下坐落天津市河?xùn)|區(qū)六緯路的某房屋出售給黃女士，某中介公司為中介方。合同簽訂當(dāng)日，原告交付定金2萬(wàn)元人民幣，支付中介費(fèi)1300元。后因袁某拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)，造成合同無(wú)法履行。另查明，被告袁某稱其代理賀先生出賣訟爭(zhēng)房屋，但其并未提供委托書(shū)及其他證明。上述事實(shí)，有原、被告的當(dāng)庭陳述及雙方提供的證據(jù)予以佐證，經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證認(rèn)證，法庭予以確認(rèn)。

一審法院認(rèn)為：原告、被告三方簽訂的房屋買賣(置換)合同，經(jīng)三方當(dāng)事人簽字蓋章合同成立。但由于被告袁某未能提供其受賀先生委托賣房的任何證明，該合同效力待定。現(xiàn)被告袁某未能提供其有代理權(quán)的證據(jù)并拒絕履行合同，原告主張解除合同，符合法律規(guī)定，本院依法允許。關(guān)于原告雙倍返還定金的主張，根據(jù)合同約定原告將2萬(wàn)元定金交給被告，原告履行了該約定，現(xiàn)由于被告袁某無(wú)代理權(quán)而簽訂合同，應(yīng)由其承擔(dān)無(wú)法履行合同導(dǎo)致合同被解除的責(zé)任，依照法律規(guī)定被告袁某應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，故原告該訴訟請(qǐng)求本院予以支持，被告中介公司將代收的2萬(wàn)元返還原告，被告袁某賠償原告定金2萬(wàn)元。

本案的關(guān)鍵問(wèn)題是相對(duì)人明知代理人為無(wú)權(quán)代理時(shí)，雙方訂立的合同效力問(wèn)題。袁某是否需要雙倍返還定金，關(guān)鍵是看《房屋買賣(置換)合同》是否為無(wú)效合同。如果合同無(wú)效，根據(jù)《合同法》第五十六條規(guī)定，合同無(wú)效自始無(wú)效，當(dāng)然談不上定金罰則的適用;如果合同有效，被告袁某拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)的行為屬于嚴(yán)重違約行為，則根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，應(yīng)向原告黃女士雙倍返還定金。

二，無(wú)權(quán)代理

一、關(guān)于無(wú)權(quán)代理的法律規(guī)定

無(wú)權(quán)代理是非基于代理權(quán)而以本人名義實(shí)施的旨在將法律后果歸于本人的代理。分為狹義無(wú)權(quán)代理和表見(jiàn)代理，下面所討論的無(wú)權(quán)代理是狹義無(wú)權(quán)代理，《民法通則》第66條規(guī)定：沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，被代理人才能承擔(dān)民事責(zé)任。《合同法》第48條規(guī)定：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，以被代理人的名義訂立的合同未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。我國(guó)從法律上規(guī)定了無(wú)權(quán)代理發(fā)生的三種情形：沒(méi)有代理權(quán)的代理、超越代理權(quán)的代理及代理權(quán)終止后的代理。

二、無(wú)權(quán)代理的構(gòu)成要件

1、有無(wú)權(quán)代理行為。代理人所實(shí)施的民事行為，應(yīng)為合法的民事行為，除欠缺代理權(quán)外，具備一切民事行為的有效要件，否則其行為自始無(wú)效，當(dāng)然也不產(chǎn)生無(wú)權(quán)代理人承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題。本案中黃女士、袁某及中介公司具有相應(yīng)的民事行為能力，簽訂的《置換合同》為三方的真實(shí)意思表示且沒(méi)違反法律和社會(huì)公共利益，也就是代理行為合法存在。

2、本人沒(méi)有行使追認(rèn)權(quán)。因?yàn)槠浯硇袨槿绻玫奖救说淖氛J(rèn)，則該代理行為就變?yōu)橛袡?quán)代理，其合同效果應(yīng)歸屬本人。本案正是因?yàn)楸淮砣速R先生沒(méi)有追認(rèn)，因此，該合同處于效力待定狀態(tài)。

3、相對(duì)人沒(méi)有撤回其民事行為。相對(duì)人自己撤回其民事行為，則該合同因被撤銷而歸于無(wú)效，沒(méi)有再追究無(wú)權(quán)代理人責(zé)任的理由。本案相對(duì)人并沒(méi)有撤回其簽訂合同的民事行為，而是主張解除合同，因此，該合同在解除前應(yīng)為有效合同。

4、無(wú)權(quán)代理行為不符合表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件。表見(jiàn)代理是指行為人雖無(wú)代理權(quán)，但相對(duì)人理由相信行為人具有代理權(quán)的代理行為，該民事行為的后果直接由被代理人承擔(dān)。如果無(wú)權(quán)代理行為符合表見(jiàn)代理之構(gòu)成。則相對(duì)人就應(yīng)當(dāng)以表見(jiàn)代理向本人主張權(quán)利。

5、相對(duì)人為善意且無(wú)過(guò)失。本案的關(guān)鍵就是相對(duì)人是否為善意，有觀點(diǎn)認(rèn)為，衡量相對(duì)人善意與否的標(biāo)準(zhǔn)是是否“明知”，如果相對(duì)人明知代理人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后仍與其進(jìn)行民事行為，從而給他人造成損害的，則應(yīng)由相對(duì)人與行為人負(fù)連帶責(zé)任。

三、無(wú)權(quán)代理的法律后果

1、對(duì)本人的效力在無(wú)權(quán)代理的情況下簽訂的合同，由于代理權(quán)并非出自本人的授權(quán)，因此無(wú)權(quán)代理人表示的意思并非本人的意思，所以不能對(duì)本人發(fā)生效力。但是，無(wú)權(quán)代理人所進(jìn)行的行為未必不符合本人的利益，因此法律允許本人通過(guò)追認(rèn)來(lái)使合同發(fā)生效力。如果得到本人的追認(rèn)，則該代理行為對(duì)本人發(fā)生法律效力。

2、對(duì)代理人的效力如果無(wú)權(quán)代理行為得不到被代理人的追認(rèn)，則相應(yīng)的責(zé)任應(yīng)由行為人承擔(dān)。

3、對(duì)第三人的效力根據(jù)《民法通則》第六十六條規(guī)定，代理人與第三人串通，損害被代理人利益的，由代理人與第三人負(fù)連帶責(zé)任。第三人知道行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實(shí)施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負(fù)連帶責(zé)任。

本案的關(guān)鍵就在于黃女士與袁某簽訂合同的行為在主觀上是否有過(guò)失，是否為善意。筆者認(rèn)為，黃女士在本案中是沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)該作為善意第三人予以保護(hù)，而本案所涉及的合同在沒(méi)有得到本人的追認(rèn)前，亦應(yīng)作為效力待定合同，而不能簡(jiǎn)單的歸于無(wú)效。

首先，作為一個(gè)普通的買方人，黃女士對(duì)買房的基本流程和其中的法律手續(xù)不可能完全知曉，在袁某口頭說(shuō)有授權(quán)并拿著房產(chǎn)證和戶口本等一整套賣房手續(xù)和必要證件的情況下，是有理由相信其有代理權(quán)的。雖然袁某沒(méi)有書(shū)面的授權(quán)委托，但是《民法通則》六十五條規(guī)定，民事法律行為的委托代理，可以用書(shū)面形式，也可以用口頭形式。退一步講，就算是黃女士明知袁某沒(méi)有代理權(quán)，但她仍舊希望能夠通過(guò)最終得到真正房主的追認(rèn)或是袁某最后取得房屋的所有權(quán)等方式實(shí)現(xiàn)買房的目的。

而且，在簽訂合同的同時(shí)，黃女士交納了2萬(wàn)元的定金作為簽訂買賣協(xié)議的擔(dān)保。此行為完全是為了促成買賣房屋行為的完成，并沒(méi)有損害被代理人的主觀故意，亦沒(méi)有損害被代理人的客觀事實(shí)發(fā)生，更不存在惡意串通的行為。判斷相對(duì)人知道代理人沒(méi)有代理權(quán)而與其簽訂的合同是否有效的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是第三人是否為善意而非“明知”。

本案中，雖然袁某在簽訂合同時(shí)在授權(quán)上有所欠缺，但黃女士在簽訂合同時(shí)不存在法律規(guī)定的惡意串通且損害被代理人利益的故意，應(yīng)為善意第三人。而最終因?yàn)樵硾](méi)有代理權(quán)導(dǎo)致該合同無(wú)法履行，雙方當(dāng)事人無(wú)法實(shí)現(xiàn)買賣房屋的目的，并且延誤了黃女士買房的時(shí)機(jī)，黃女士的預(yù)期利益受到損失，袁某應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)過(guò)失責(zé)任。如果要黃女士為此承擔(dān)損失是不公平的。

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