未經(jīng)消防驗(yàn)收房屋出租合同效力應(yīng)怎樣認(rèn)定（《合同法》有效期限截止于2020年12月31日）

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案情：

×××(化名)與**現(xiàn)代公司于2009年11月4日簽訂營(yíng)業(yè)房租賃合同一份，約定由×××承租**現(xiàn)代公司位于×××農(nóng)副產(chǎn)品物流中心的副食品交易市場(chǎng)的2號(hào)市場(chǎng)1樓2-1-130、198、199號(hào)三間營(yíng)業(yè)房，租賃期限一年，時(shí)間自所在市場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)當(dāng)天起計(jì)算，年租金36278元。合同還約定了其他事項(xiàng)。同時(shí)，根據(jù)該租賃合同的約定，×××與現(xiàn)代公司委托管理市場(chǎng)的浙江食品市場(chǎng)另行簽訂營(yíng)業(yè)房管理合同一份。合同簽訂當(dāng)天，×××支付了租金及其他費(fèi)用。2009年12月，×××對(duì)所承租的營(yíng)業(yè)房進(jìn)行了裝修。合同期屆滿后，雙方未再續(xù)簽租賃合同。

×××以**現(xiàn)代公司開(kāi)辦市場(chǎng)的建設(shè)工程未經(jīng)消防驗(yàn)收，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由，訴至浙江省×××市余杭區(qū)人民法院，要求認(rèn)定雙方租賃合同及管理合同無(wú)效。

另查明，現(xiàn)代公司開(kāi)辦的副食品交易市場(chǎng)2號(hào)市場(chǎng)于2009年12月28日正式開(kāi)業(yè)，該市場(chǎng)建設(shè)工程經(jīng)×××市公安消防局進(jìn)行消防驗(yàn)收，×××市公安消防局于2011年10月8日向被告出具了工程消防驗(yàn)收合格的意見(jiàn)書(shū)。

裁判：

余杭法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間的房屋租賃合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且合同租賃期限已屆滿。現(xiàn)原告×××以被告開(kāi)辦市場(chǎng)的建設(shè)工程未經(jīng)消防驗(yàn)收，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定為由，要求認(rèn)定雙方租賃合同及管理合同無(wú)效。但被告2號(hào)市場(chǎng)的建設(shè)工程在本案法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)消防驗(yàn)收合格，且原、被告之間的租賃合同已經(jīng)屆滿，原告×××主張租賃合同無(wú)效已沒(méi)有必要。據(jù)此，一審法院判決駁回原告×××的訴訟請(qǐng)求。

宣判后，原告×××不服一審判決，向×××市中級(jí)人民法院提起上訴。

×××中院經(jīng)審理認(rèn)為，原審法院根據(jù)現(xiàn)代公司提交的《×××市公安消防局建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)(杭公消2011第0262號(hào))》，作出現(xiàn)代公司開(kāi)辦的副食品交易市場(chǎng)2號(hào)市場(chǎng)已于2011年10月8日經(jīng)消防驗(yàn)收合格的事實(shí)認(rèn)定，符合證據(jù)所反映出的客觀情況，故對(duì)×××針對(duì)事實(shí)認(rèn)定提出的上訴理由不予支持。原審法院鑒于現(xiàn)代公司的上述工程項(xiàng)目在本案的法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)消防驗(yàn)收合格，且雙方之間的租賃合同也已經(jīng)實(shí)際履行，故認(rèn)定×××與現(xiàn)代公司之間的租賃合同有效，并無(wú)不妥，故亦不支持×××針對(duì)合同效力提出的上訴請(qǐng)求。

×××中院判決：駁回上訴，維持原判。

評(píng)析：

1.以未依法經(jīng)消防驗(yàn)收合格的房屋為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同，因違反標(biāo)的確定、可能和合法的合同有效要件之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效

關(guān)于以未依法經(jīng)消防驗(yàn)收合格的房屋為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同的效力問(wèn)題，我國(guó)消防法第十條和《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》規(guī)定，建筑總面積大于1萬(wàn)平方米的賓館、飯店、商場(chǎng)、市場(chǎng)等人員密集場(chǎng)所，建設(shè)單位在工程竣工后，應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。該規(guī)定內(nèi)容是出于行政管理和建筑物使用安全的考慮，應(yīng)認(rèn)定為管理性強(qiáng)制性規(guī)定。本案所涉的現(xiàn)代公司建設(shè)經(jīng)營(yíng)的副食品交易市場(chǎng)土地使用面積為80941.9平方米，建筑總面積大于1萬(wàn)平方米，該市場(chǎng)在出租使用前必須要經(jīng)消防驗(yàn)收合格，被告在市場(chǎng)未經(jīng)消防驗(yàn)收合格的情況下與原告簽訂營(yíng)業(yè)房租賃合同，該租賃合同應(yīng)屬無(wú)效。

2.一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗(yàn)收合格，租賃標(biāo)的物符合了法律規(guī)定，無(wú)效合同經(jīng)過(guò)瑕疵補(bǔ)正而變?yōu)橛行?/p>

無(wú)效合同效力補(bǔ)正，是指根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，有些合同原本應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效，但是允許當(dāng)事人在一定期限內(nèi)采取措施對(duì)合同效力加以完善，或者因某些客觀事由使合同中的無(wú)效情形自動(dòng)消除，從而使原本無(wú)效的合同轉(zhuǎn)化為有效合同。

無(wú)效合同補(bǔ)正需滿足以下要件：應(yīng)當(dāng)是一個(gè)無(wú)效合同；無(wú)效合同的無(wú)效原因必須已經(jīng)消滅；當(dāng)事人須對(duì)無(wú)效合同作出承認(rèn)；合同的補(bǔ)正不能違背法律規(guī)定該行為無(wú)效的基本宗旨；補(bǔ)正的最后時(shí)限必須在一審法庭辯論終結(jié)前。

無(wú)效合同發(fā)生效力補(bǔ)正后，合同的性質(zhì)發(fā)生了根本性的變化，合同的效力由無(wú)效轉(zhuǎn)換為有效，轉(zhuǎn)換后的合同成為具有法律約束力的有效合同。根據(jù)合同法原理，雙方當(dāng)事人必須按照合同約定的內(nèi)容，全面履行各自承擔(dān)的義務(wù)。但這里產(chǎn)生一個(gè)如何認(rèn)定合同生效的時(shí)間問(wèn)題，即無(wú)效合同補(bǔ)正是否具有溯及力的問(wèn)題。

具體到本案，涉案房屋在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)消防驗(yàn)收合格，營(yíng)業(yè)房業(yè)已合法化，通過(guò)這種補(bǔ)正，使房屋租賃合同滿足了合同的全部有效要件。同時(shí)，該租賃合同已經(jīng)履行完畢，所以對(duì)原告×××要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效的訴請(qǐng)不應(yīng)予以支持。

3.關(guān)于合同效力制度價(jià)值與合同自由原則

合同本是交易關(guān)系在法律上的體現(xiàn)，鼓勵(lì)交易是合同法應(yīng)有之意，是合同法一項(xiàng)重要的功能。合同自由原則是合同法的基本原則，其中當(dāng)事人意思自治是合同自由原則的核心內(nèi)容和集中體現(xiàn)。就司法的價(jià)值取向而言，淡化對(duì)合同效力的國(guó)家公權(quán)力干預(yù)(包括司法干預(yù))，充分尊重和保護(hù)當(dāng)事人的意思自由，盡可能地?cái)U(kuò)大有效合同的范圍，是人民法院在案件審理中貫徹能動(dòng)司法理念的具體體現(xiàn)。本案房屋租賃合同標(biāo)的物在合同訂立時(shí)未經(jīng)消防驗(yàn)收，具有一定的違法情節(jié)，但在一審法庭辯論終結(jié)前驗(yàn)收合格，違法情節(jié)已消失，且合同已經(jīng)履行完畢，國(guó)家干預(yù)的理由消失，據(jù)此不應(yīng)再認(rèn)定為無(wú)效合同。否則，對(duì)于保護(hù)交易安全和維護(hù)誠(chéng)信的交易秩序均是無(wú)益的。此外，本案所涉市場(chǎng)內(nèi)同類(lèi)商鋪有300余間，之前已有部分商戶因租賃合同糾紛向政府部門(mén)及新聞媒體反映過(guò)類(lèi)似訴求，本案審理引起了眾多商戶(承租人)的關(guān)注，案件最終認(rèn)定租賃合同有效，從而駁回原告×××訴訟請(qǐng)求的做法，穩(wěn)定了市場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)，較好地實(shí)現(xiàn)了審判的法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。

相關(guān)法律知識(shí)：

房屋出租合同又叫房屋租賃合同，是當(dāng)事人一方將租賃物交付另一方使用，另一方為此支付租金并于期滿后歸還租賃物的協(xié)議。房屋租賃合同是租賃合同的一種，具有租賃合同的一般特征，應(yīng)適用《合同法》有關(guān)租賃合同的一般規(guī)定。　房屋出租合同合同與一般租賃合同不同之處，主要在于合同標(biāo)的物是屬于不動(dòng)產(chǎn)的房屋，由此也帶來(lái)某些法律規(guī)則上的特殊性，如房屋的承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，同住人享有同住權(quán)以及在承租人死亡后可以承受合同，房屋租賃要向房屋管理部門(mén)登記備案等。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。