《溫州市物業管理辦法》已經市人民政府第30次常務會議審議通過，現予發布，自2010年1月1日起施行。 　　市長 趙一德 　　二○○九年十二月十日 　　溫州市物業管理辦法 　　第一章 總則 　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規、規章規定，結合本市實際，制定本辦法。 　　第二條 溫州市行政區域內的物業管理、使用、維護及其監督管理活動，適用本辦法。 　　第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。 　　第四條 物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。物業管理應當遵守法律、法規、規章和政策規定，不得損害公共利益和他人合法權益。 　　第五條 溫州市房產管理局(以下稱市物業主管部門)負責全市物業管理的監督管理工作。 　　縣(市、區)房產管理局(以下稱縣級物業主管部門)負責本行政區域內物業管理的監督管理工作，并接受市物業主管部門的業務指導。 　　各級人民政府有關行政管理部門按照各自職責，依法做好物業管理的有關監督管理工作。 　　第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府會同物業主管部門，指導業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會和業主委員會的日常活動，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。 　　第七條 物業管理行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，引導物業服務企業依法誠信經營，促進行業健康發展。 　　第二章 業主、業主大會和業主委員會 　　第八條 物業的所有權人(含共有人)為業主。 　　業主在物業管理活動中，享有下列權利： 　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務; 　　(二)提議召開業主大會，并就物業管理的有關事項提出建議; 　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議; 　　(四)參加業主大會，行使投票權; 　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權; 　　(六)監督業主委員會的工作; 　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同; 　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權; 　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用; 　　(十)法律、法規和規章規定的其他權利。 　　第九條 業主在物業管理活動中，履行下列義務： 　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則; 　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度; 　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定; 　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金; 　　(五)按時交納物業服務費用; 　　(六)法律、法規和規章規定的其他義務。 　　第十條 業主行使權利不得損害其他業主的合法權益。業主不得以放棄權利為由拒絕履行義務。 　　第十一條 一個物業管理區域成立一個業主大會。 　　物業管理區域內業主人數不足20人的，經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。 　　第十二條 物業管理區域由物業主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府根據下列標準劃分： 　　(一)物業管理區域以規劃部門確定的建設范圍為準;已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分; 　　(二)分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，共同使用一套配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域;已經自然分割或者習慣形成多個相對獨立小區的，可以劃分為不同的物業管理區域; 　　(三)地理上自然連接的不同物業管理區域，經各自的業主大會同意，可以合并為一個物業管理區域。 　　第十三條 下列事項由業主共同決定： 　　(一)制定和修改業主大會議事規則; 　　(二)制定和修改管理規約; 　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員; 　　(四)選聘和解聘物業服務企業; 　　(五)籌集和使用專項維修資金; 　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施; 　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 　　第十四條 物業管理區域具備下列條件之一的，物業主管部門應當指導業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議;街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會應當予以協助： 　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積60%以上的; 　　(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上的。 　　第十五條 業主大會籌備組由業主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表5—9名組成。建設單位、居民委員會代表各1名，業主代表3—7名。業主代表推薦的方式應當在物業管理區域內公告。 　　籌備組成員名單應當在物業管理區域內公告，公告期不少于5日。公告期內業主對籌備組成員有異議的，籌備組應當予以核查。異議成立的，應當重新推薦成員;異議不成立的，應當向提出異議的業主作出解釋。 　　第十六條 籌備組履行下列職責： 　　(一)確定首次業主大會召開的時間、地點、形式和內容; 　　(二)擬定業主大會議事規則草案、業主管理規約草案和專項維修資金使用續籌方案草案; 　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會上的投票權數; 　　(四)確定業主委員會成員候選人產生辦法及名單; 　　(五)做好首次業主大會的其他準備工作。 　　籌備組應當在首次業主大會召開15日前，將本條第(一)至(四)項的內容在物業管理區域的顯著位置公告，征求全體業主的意見。 　　第十七條 管理規約應當包括下列內容: 　　(一)物業管理區域物業共有部分的使用和維護規則; 　　(二)業主合理使用物業專有部分的權利和義務; 　　(三)物業屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規則; 　　(四)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務; 　　(五)業主分擔物業管理區域各類費用的方式; 　　(六)違反管理規約應當承擔的責任。 　　臨時管理規約由建設單位負責編制，報物業主管部門備案;管理規約由業主大會通過后生效。 　　第十八條 物業管理區域內的業主可以在籌備組公告的期限內就物業管理方面的有關規定提出修改意見，籌備組應當充分聽取業主的意見。 　　第十九條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。 　　建設單位應當在房屋竣工驗收后1個月內，按照下列標準將籌備經費存入物業主管部門指定的銀行賬戶： 　　(一)建筑面積5萬平方米(含)以下的，籌備經費為2萬元; 　　(二)建筑面積5萬平方米以上10萬平方米(含)以下的，為3萬元; 　　(三)建筑面積10萬平方米以上20萬平方米(含)以下的，為5萬元; 　　(四)建筑面積20萬平方米以上的，為8萬元。 　　業主大會籌備組可以申請支取籌備經費，物業主管部門應當在接到申請之日起3日內劃撥業主大會籌備經費。 　　首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當根據業主大會的決定用于業主大會換屆經費或者納入物業維修資金。 　　第二十條 業主大會籌備組在確認物業管理區域內專有部分業主人數及總建筑面積時，建設單位或者物業服務企業應當提供資料。 　　業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算;但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。單個物業登記有兩個或者兩個以上所有權人的，自行確定一名業主為投票人。 　　專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。 　　第二十一條 業主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主參加。 　　業主或者業主代表因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。 　　第二十二條 業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意。 　　業主大會決定制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。 　　第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。 　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。經物業管理區域內20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。 　　第二十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業主，同時告知相關的居(村)民委員會。 　　業主大會籌備組或者業主委員會應當做好業主大會會議記錄。 　　第二十五條 業主大會的決定，應當在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。業主大會議事規則和管理規約，應當抄送全體業主。 　　第二十六條 業主委員會成員在常住業主中選舉產生。業主委員會成員由5人以上單數組成，最多不超過15人。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。 　　業主委員會成員應當符合下列條件： 　　(一)具有完全民事行為能力; 　　(二)遵守國家有關法律、法規; 　　(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務; 　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力; 　　(五)具有一定的組織能力和協調溝通能力; 　　(六)具備必要的工作時間。 　　第二十七條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責： 　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況; 　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同; 　　(三)及時了解業主、非業主使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同; 　　(四)監督管理規約的實施; 　　(五)業主大會賦予的其他職責。 　　第二十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案： 　　(一)業主大會會議記錄和會議決議; 　　(二)業主大會議事規則; 　　(三)業主管理規約; 　　(四)專項維修資金的使用續籌方案; 　　(五)業主委員會成員的名單; 　　(六)解聘或者續聘物業服務企業的決議。 　　業主委員會備案的內容發生變更的，業主委員會應當在變更后30日內重新備案。 　　物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和業主委員會印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。 　　第二十九條 業主委員會會議由主任召集，主任因故不能履行職責時由副主任召集。有業主委員會1/3以上成員提議，應當召開業主委員會會議。 　　業主委員會會議應當有過半數成員出席，作出決定應當經全體成員過半數同意。業主委員會可以邀請業主代表、社區負責人列席會議。 　　第三十條 業主委員會需要討論決定的事項，應當于會議召開3日前在物業管理區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議和意見。 　　業主委員會應當做好業主委員會會議記錄，由出席會議的成員簽字并加蓋業主委員會印章。 　　業主委員會應當在作出決定之日起3日內，將決定事項以書面形式在物業管理區域的顯著位置公告。 　　以業主委員會名義發布信息，應當經業主委員會集體決定，并加蓋業主委員會印章。 　　第三十一條 業主委員會應當制定業主大會、業主委員會印章使用管理規定和檔案管理規定，并建立活動檔案，供業主查詢。 　　第三十二條 業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。 　　業主委員會應當定期在物業管理區域的顯著位置公布經費收支等情況，接受全體業主監督。 　　第三十三條 業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規、規章和本辦法的規定。 　　業主大會、業主委員會的決定，對業主具有約束力。 　　業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者物業主管部門投訴，也可以依法請求人民法院予以撤銷。 　　業主委員會超越職權作出決定侵害業主合法權益的，由簽字同意的成員承擔相應的法律責任。 　　第三十四條 業主委員會及其成員不得有下列行為： 　　(一)收受物業服務企業以及利害關系業主提供的報酬或者其他利益; 　　(二)本人、配偶以及近親屬在聘請的物業服務企業工作; 　　(三)以業主委員會或者業主大會名義提供擔保; 　　(四)違反法律、法規、規章和管理規約。 　　第三十五條 業主委員會成員有下列情形之一的，經業主委員會會議通過后中止其成員職務，并提請下次業主大會會議決定終止其成員職務： 　　(一)不履行業主義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的; 　　(二)一年內3次無故缺席業主委員會會議的; 　　(三)存在本辦法第三十四條情形之一的; 　　(四)其他原因不宜擔任業主委員會成員的。 　　業主委員會中止成員職務的，應當聽取當事人的陳述、申辯，并記錄歸檔。 　　第三十六條 業主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務自行終止： 　　(一)不再是本物業管理區域業主的; 　　(二)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈的; 　　(三)因疾病或者其他原因喪失工作能力的; 　　(四)因違法犯罪等原因不能履行成員義務的。 　　第三十七條 業主委員會成員職務中止或者終止的，業主委員會應當在本物業管理區域的顯著位置公告，并按照本辦法第二十八條規定向物業主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。 　　職務中止或者終止的業主委員會成員，應當自公告之日起3日內將其保管的財務憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物等移交業主委員會。 　　第三十八條 業主委員會每屆任期為3—5年，具體任期由業主大會議事規則確定。 　　業主委員會應當在任期屆滿2個月前，召集業主大會會議，完成換屆選舉。 　　無正當理由逾期未換屆的，物業主管部門應當會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府督促業主委員會在任期屆滿之前完成換屆選舉。 　　業主委員會自行解散或者任期屆滿仍未換屆的，物業主管部門應當會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導業主成立換屆籌備組，召集業主大會會議，完成換屆選舉。 　　第三十九條 業主委員會應當自任期屆滿之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物等移交新一屆業主委員會。 　　第三章 前期物業管理 　　第四十條 建設單位應當按照規定通過招投標的方式擇優選聘具有相應資質的物業服務企業。 　　第四十一條 建設單位在銷售物業、拆遷安置前，應當制定臨時管理規約，作為物業買賣合同、安置合同的附件。 　　建設單位在銷售物業、拆遷安置時，應當向物業買受人、被拆遷人出示臨時管理規約，并有義務作出說明。 　　物業買受人、被拆遷人在與建設單位簽訂物業買賣合同、拆遷安置合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。 　　第四十二條 建設單位與物業買受人、被拆遷人簽訂的房屋銷售、拆遷安置合同，應當包含前期物業服務合同約定的主要內容。 　　第四十三條 前期物業服務合同約定期限，應當自簽訂前期物業服務合同之日起至首屆業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日止。 　　第四十四條 物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。交付使用的，因物業質量不合格發生的法律后果由建設單位承擔。 　　物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，并作相應記錄;發現與竣工驗收資料不符或者存在質量問題的，應當向建設單位提出書面整改意見，并向物業主管部門或者其他有關行政管理部門報告;整改合格后，方可辦理書面交接手續。 　　第四十五條 在辦理物業交接手續時，建設單位應當按照國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關規定向物業服務企業移交資料，由雙方在交接驗收單上簽字蓋章，并報物業主管部門備案。 　　前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當及時將有關資料移交給業主委員會。 　　第四十六條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置并無償提供物業管理用房;但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰的比例配置并無償提供物業管理用房。 　　物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其位置、面積應當在批準的建設工程規劃設計方案中予以載明，建設單位不得擅自變更。 　　物業管理用房應當集中配置、合理設計、方便使用。建設單位不得提供違法建筑、共用部位、已分攤的公用面積和不便于物業管理使用的房屋作為物業管理用房。 　　第四十七條 物業管理用房應當有獨立產權并具有正常使用功能。房管部門在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房。 　　第四十八條 國務院《物業管理條例》施行后的物業管理用房依法屬于全體業主共同所有，由物業服務企業無償使用。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變其用途。 　　國務院《物業管理條例》施行前的物業管理用房，產權歸屬及其使用收益按照溫州市原有的物業管理規定執行。 　　第四十九條 任何單位和個人不得擅自占有、使用和處分建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、物業共用部位、公用設施、共用設施設備和物業管理用房。 　　第四章 物業管理服務 　　第五十條 業主大會決定物業管理區域實行委托管理的，應當通過公開、公平、公正的方式擇優確定一個物業服務企業統一提供物業服務。 　　第五十一條 物業服務企業不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。 　　第五十二條 業主委員會應當參照物業服務合同示范文本，與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。 　　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供服務，定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議，并接受業主的監督。 　　第五十三條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交有關資料。 　　第五十四條 物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔電梯維護、消防設施設備養護等專業服務，但不得將該物業管理區域的全部物業服務一并委托或者轉交給他人。 　　第五十五條 物業服務合同期限屆滿3個月前，業主委員會應當召集業主大會決定是否續聘。決定續聘的，應當與物業服務企業重新簽訂物業服務合同;決定不續聘的，應當重新公開選聘物業服務企業，并以書面形式通知該物業服務企業，在物業管理區域內公告全體業主。 　　物業服務合同期限屆滿，合同雙方沒有作出是否續聘決定的，原物業服務合同繼續履行。 　　第五十六條 業主委員會不得擅自解聘物業服務企業，解聘物業服務企業應當由業主大會決定。 　　業主大會、物業服務企業決定提前解除物業服務合同的，應當在3個月前書面通知另一方當事人，并在物業管理區域內的顯著位置公告全體業主。 　　第五十七條 物業服務合同依法解除或者終止，物業服務企業應當按照約定的期限退出物業管理區域，并向業主委員會移交物業管理用房、配套設施設備、相關場地、物業檔案資料和其他財物，配合新選聘的物業服務企業做好交接工作。 　　第五十八條 物業主管部門應當加強對物業服務企業的監管和考核，建立企業信用檔案，并向社會公開。 　　物業管理行業協會應當加強對物業服務企業及其從業人員的自律管理，配合物業主管部門建立信用檔案。 　　第五章 物業服務收費 　　第五十九條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費標準與服務項目、服務水平相一致的原則，由建設單位或者業主委員會與物業服務企業根據《溫州市物業服務收費管理實施辦法》在物業服務合同中約定。 　　普通住宅物業服務可以實行分項目收費試點，建立服務標準規范、收費公開透明的物業服務收費機制。 　　第六十條 物業服務企業應當在物業管理區域的顯著位置公示物業服務項目、服務等級、服務標準、收費標準。 　　物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。 　　第六十一條 物業服務費應當按照業主擁有物業的建筑面積計算，按時足額交納;業主與物業服務企業另有約定的，從其約定。 　　第六十二條 物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業服務費，由建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主后發生的物業服務費，由業主承擔;但建設單位與業主約定由建設單位承擔物業服務費的，由建設單位承擔。 　　物業管理區域內未出售或者未安置的空置物業，物業服務費由建設單位承擔。 　　第六十三條 業主未按物業服務合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業有權要求業主限期交納，業主委員會應當督促業主交納;業主拒絕交納或者逾期仍未交納物業服務費的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。 　　第六十四條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。 　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位可以按照自愿、公平的原則與物業服務企業簽訂委托代收協議，委托代收有關費用并支付相應的手續費。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。 　　第六章 物業使用和維護 　　第六十五條 業主和非業主使用人使用物業，應當遵守法律、法規、規章和管理規約(臨時管理規約)的規定。 　　業主和非業主使用人使用物業，應當按照有利于物業安全使用、公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，正確處理供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面相鄰關系。 　　第六十六條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的下列共用部位、共用設施設備，損害業主共同利益： 　　(一)公共門廳、管道井、樓梯間、過道、消防通道; 　　(二)道路、場地、綠地、屋頂; 　　(三)其他共用部位、共用設施設備。 　　因物業維修或者公共利益，業主、物業服務企業確需臨時占用、挖掘的，應當征得業主委員會和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續。臨時占用、挖掘時，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。 　　第六十七條 業主、非業主使用人不得違反法律、法規、規章和管理規約(臨時管理規約)將住宅改變為經營性用房。 　　業主、非業主使用人將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規、規章和管理規約(臨時管理規約)外，應當征得利害關系業主同意。 　　物業服務企業發現業主、非業主使用人違反法律、法規、規章和管理規約(臨時管理規約)將住宅改變為經營性用房的，應當予以勸阻;勸阻無效的，應當及時報告規劃、國土資源等有關行政管理部門。 　　第六十八條 業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業;非業主使用人應當同時提供業主同意裝飾裝修的書面意見。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項書面告知業主或者非業主使用人。 　　第六十九條 物業服務企業應當按照物業服務合同約定加強對物業裝飾裝修活動的巡查。發現業主、非業主使用人在裝飾裝修過程中有違反法律、法規、規章和管理規約(臨時管理規約)的行為的，應當及時勸阻、制止，并提出整改意見;行為人未按要求整改的，應當及時報告物業主管部門或者有關行政管理部門依法處理。 　　第七十條 物業服務企業從事物業維護、修繕、監督等工作時，業主或者非業主使用人應當提供方便。 　　需要業主或者非業主使用人提供方便的，應當事先通知，并就相關具體事項與業主或者非業主使用人協商。 　　第七十一條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主的停車需要。 　　車庫、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，建設單位應當向全體業主公布車庫、車位的處分情況。業主要求承租空置的車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。車庫、車位出租的收費標準由價格主管部門會同物業主管部門制定。 　　未首先滿足業主停車需要的，建設單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業管理區域外的單位和個人。 　　第七十二條 業主委員會應當與物業服務企業根據物業管理區域停車實際，制訂臨時停車方案，報業主大會決定。 　　利用物業管理區域共用部位或者場地停放車輛的，按照業主大會的決定交納臨時停車費。臨時停車費除用于維護停車場地設施和停車管理的必要開支外，物業服務企業應當根據業主大會的決定用于補充物業專項維修資金或者用于物業管理的其他需要。 　　物業服務企業應當將臨時停車費單獨列賬，獨立核算，接受業主委員會的監督。 　　第七十三條 物業管理區域內的防空地下室平時用作停車位的，應當向全體業主開放，建設單位不得出售。 　　防空地下室平時用作停車位收取的停車費，應當依照有關規定，用于防空地下室的日常維護管理和停車管理的必要支出。具體收費標準由價格主管部門會同物業、人防主管部門制定。 　　物業服務企業依照有關規定管理防空地下室的，應當做好平時的維護管理工作，確保防空地下室處于良好狀態。 　　第七十四條 大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區。進入住宅小區的車輛應當遵守下列規定： 　　(一)慢速通行，遇到行人和非機動車應當避讓; 　　(二)禁止鳴號，防止發生噪音; 　　(三)在依法設置或者劃定的車庫、車位內有序停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。 　　物業服務企業應當加強對進入住宅小區的車輛的管理，發現有違反規定情形的，應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告公安等有關部門依法處理。 　　第七十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當首先征得相關業主同意。 　　合法利用物業共用部位、共用設施設備所得收益，物業服務企業應當根據業主大會的決定用于補充物業專項維修資金或者用于物業管理的其他需要。 　　合法利用物業共用部位、共用設施設備所得收益，物業服務企業應當單獨列賬，獨立核算，接受業主委員會的監督。 　　第七十六條 業主大會、業主委員會和物業服務企業，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約(臨時管理規約)，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失等。 　　第七十七條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等共有設施設備，經相關專業單位、建設單位共同驗收合格后，移交相關專業單位負責管理。建設單位或者物業服務企業應當同時將相關技術資料移交相關專業單位。 　　本辦法施行前已成立業主大會的物業小區，由業主委員會會同建設單位、物業服務企業按照前款規定負責辦理移交手續;未實施物業管理已交付使用的住宅小區，由所在街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會牽頭，參照前款規定組織辦理移交手續。 　　已交付使用的住宅小區在辦理移交手續時，發現共有設施設備運轉不正常或者存在安全隱患的，業主委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會應當將設施設備修復正常、消除隱患后，方可移交專業單位管理。 　　專業單位無正當理由拒絕、拖延接管物業管理區域共有設施設備的，由市、縣人民政府責令其限期接收管理。 　　第七十八條 相關專業單位在接管物業管理區域內共有設施設備后，應當及時做好維修、養護、更新改造，確保設施設備安全運轉和全體業主正常使用。 　　相關專業單位因維修、養護、更新改造等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當預先在物業管理區域的顯著位置公告，并依法辦理相關手續;相關專業單位應當確保通行安全，并及時恢復原狀。業主、物業服務企業應當積極配合與支持。 　　第七十九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家、省和市有關規定交納專項維修資金。 　　專項維修資金交存、使用、管理和監督辦法，由市物業主管部門會同市財政等部門另行制定，報市人民政府批準。 　　第八十條 建設單位應當按照國家、省規定的保修期限和保修范圍承擔保修期間的物業保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修，也可以自行組織維修。 　　建設單位在物業交付使用辦理權屬初始登記手續前，應當按照國家、省和市有關規定一次性向物業主管部門交納保修金。 　　物業保修金交存、使用、退還、管理和監督辦法，由市物業主管部門會同市財政等部門另行制定，報市人民政府批準。 　　第八十一條 物業服務企業應當加強對物業的巡查，發現存在安全隱患的，按照物業服務合同的約定及時進行維修養護或者通知責任人及時維修養護。 　　責任人應當及時維修養護，消除隱患。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。 　　第七章 附則 　　第八十二條 業主大會決定自行管理物業、委托其他管理人管理物業的，依照本辦法相關規定執行。 　　第八十三條 本辦法自2010年1月1日起施行，2000年10月21日溫州市人民政府發布的《溫州市住宅小區物業管理暫行辦法》同時廢止。