金政發(fā)〔2008〕53號(hào) 城市建設(shè)　管理　辦法　通知 　 婺城區(qū)、金東區(qū)人民政府，市政府各部門： 現(xiàn)將《金華市區(qū)物業(yè)管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。 金華市人民政府 二○○八年六月二十一日 金華市區(qū)物業(yè)管理辦法 第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)規(guī)章規(guī)定，結(jié)合市區(qū)實(shí)際，制定本辦法。 第二條 本市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。 第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 第四條 新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理，在開發(fā)建設(shè)中應(yīng)綜合考慮物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的需要。 市區(qū)原有的未封閉管理的住宅小區(qū)，由各區(qū)人民政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。也可以由社區(qū)行使物業(yè)管理權(quán)，實(shí)施業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)合二為一的管理模式。 第五條 市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管工作，組織物業(yè)管理行業(yè)重大問題的調(diào)研及制定相關(guān)配套政策。 婺城區(qū)、金東區(qū)建設(shè)行政主管部門具體負(fù)責(zé)各自行政區(qū)域物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。 公安、行政執(zhí)法、工商、環(huán)保、物價(jià)、規(guī)劃、民政等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)助做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，協(xié)同實(shí)施本辦法。 公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安消防工作；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分停車位及行車路線，明確停放要求；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴(yán)重阻塞交通、阻礙消防通道、強(qiáng)行停放有毒（害）等危險(xiǎn)品車和油罐車（化學(xué)品車）的行為，依據(jù)《消防法》及易燃易爆物品存放等相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行管理；根據(jù)《道路交通安全法》的規(guī)定依法處置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通事故；定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為。 城市管理行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政公用、園林綠化、市容市貌、違章搭建，建筑施工、娛樂、“三產(chǎn)”噪聲及飲食服務(wù)業(yè)油煙、廢氣超標(biāo)等違法行為的查處。 工商部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告行為和無照經(jīng)營(yíng)、擅自變更經(jīng)營(yíng)（辦公）場(chǎng)所等行為。 環(huán)保部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因工業(yè)企業(yè)引發(fā)的噪聲、廢氣超標(biāo)等違法行為的查處。 物價(jià)部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為。 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)（村）居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)管理部門或者受其委托調(diào)解業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的矛盾和爭(zhēng)議。 第二章 業(yè)主自治管理 第六條 業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。 第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主人數(shù)較多的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主代表應(yīng)由業(yè)主大會(huì)籌備組織推薦候選人，經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 第八條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地的區(qū)級(jí)建設(shè)行政主管部門會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會(huì)的意見。 新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分情況，報(bào)市建設(shè)行政主管部門備案。 第九條 凡具備召開首次業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)。區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）居民委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)籌備組開展相關(guān)工作。 業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主推薦的代表和建設(shè)單位、社區(qū)（村）居民委員會(huì)的代表組成。其中社區(qū)（村）居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各1名、業(yè)主代表3-5名。籌備組的組長(zhǎng)可由居民委員會(huì)代表擔(dān)任。籌備組的業(yè)主代表由業(yè)主推薦或居民委員會(huì)推薦公示后產(chǎn)生。 第十條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)負(fù)責(zé)做好下列工作： （一）確定首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； （二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）； （三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)； （四）確定由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)的，協(xié)商確定業(yè)主代表人數(shù)，組織推薦業(yè)主代表候選人，審查業(yè)主代表候選人資格，組織民主選舉業(yè)主代表； （五）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、名單； （六）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作； （七）主持召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 前款（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 第十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。 第十二條 首次業(yè)主大會(huì)除了行使條例中規(guī)定的職權(quán)外，還應(yīng)審議通過以下事項(xiàng)： （一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約； （二）業(yè)主委員會(huì)日常工作權(quán)限； （三）業(yè)主委員會(huì)選舉辦法； （四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘辦法； （五）物業(yè)的有關(guān)公共管理規(guī)定； （六）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 第十三條 業(yè)主委員會(huì)人數(shù)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小確定，一般由5-15人（單數(shù)）組成。 首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在轄區(qū)建設(shè)行政主管部門備案，并告知物業(yè)所在地社區(qū)（村）居民委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)是熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定群眾基礎(chǔ)、具備一定組織協(xié)調(diào)能力和議事能力、積極維護(hù)業(yè)主利益、模范遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及業(yè)主公約和帶頭履行業(yè)主義務(wù)的產(chǎn)權(quán)人。 第十四條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （三）及時(shí)了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； （五）督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)； （六）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 第十五條 業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期一般為3年至5年。具體任期由業(yè)主大會(huì)約定，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促其進(jìn)行換屆改選。 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)換屆選舉的具體籌備工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合做好業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的日常事務(wù)性工作。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。 第十六條 業(yè)主大會(huì)的議題應(yīng)提前告知業(yè)主或業(yè)主代表，業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)以書面的形式及時(shí)在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。 第十七條 物業(yè)所在轄區(qū)的區(qū)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開展日常工作，符合條件的居民委員會(huì)負(fù)責(zé)人可在住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)內(nèi)兼職。 第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由主任提議或經(jīng)物業(yè)管理部門、居民委員會(huì)建議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過，其委員資格終止，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告： （一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的； （二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的； （三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； （四）無正當(dāng)理由連續(xù)3次以上缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的； （五）因疾病或其他原因喪失履行職責(zé)能力的； （六）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的； （七）在所聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作或領(lǐng)取報(bào)酬的； （八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起7日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。 第十九條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。 第二十條 經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，區(qū)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）居民委員應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開。 第二十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)建立由物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的糾紛和疑難問題以及社區(qū)精神文明、構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)性工作。 有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)召開聯(lián)席會(huì)議： （一）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿但不主持換屆選舉工作的； （二）業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，但業(yè)主委員會(huì)不依法召集的； （三）業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不信任，要求進(jìn)行換屆選舉的； （四）業(yè)主委員會(huì)的行為損害了廣大業(yè)主利益的； （五）發(fā)生其他影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情況； （六）社區(qū)開展精神文化，構(gòu)建和諧社會(huì)等活動(dòng)。 第三章 前期物業(yè)管理 第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得住宅物業(yè)商品房預(yù)售許可證前選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積少于2萬平方米的，經(jīng)所在地區(qū)級(jí)建設(shè)行政主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申辦商品房預(yù)售證前應(yīng)提交與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。 第二十四條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為商品房買賣合同的附件。 臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務(wù)作出說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。 第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起終止。 前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，符合業(yè)主大會(huì)成立條件而未能成立業(yè)主大會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，其物業(yè)管理委托權(quán)可暫由物業(yè)所在社區(qū)居民委員會(huì)行使，由居民委員會(huì)在征求所在小區(qū)樓道代表及業(yè)主代表意見后，公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在前期物業(yè)管理中撤管的，建設(shè)單位必須負(fù)責(zé)該物業(yè)的物業(yè)服務(wù)工作。 第二十六條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn)，作相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理部門或者其他有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房，但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的， 物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰。 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中載明。 因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測(cè)地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房；確實(shí)無法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款，列入專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的其他需要。 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變其用途。物業(yè)管理用房移交時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)按規(guī)劃審定的物業(yè)管理用房面積、位置移交、驗(yàn)收。由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)所在社區(qū)居民委員會(huì)代表業(yè)主監(jiān)督建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)的移交工作。物業(yè)竣工驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將規(guī)劃審定的物業(yè)管理用房的建筑平面圖報(bào)市、區(qū)建設(shè)行政主管部門，未按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，建設(shè)行政主管部門不得予以建設(shè)工程竣工備案。 2006年10月1日以后取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項(xiàng)目，按《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定要求提供物業(yè)管理用房。 第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理期間利用物業(yè)管理用房、公共場(chǎng)地、共用部分進(jìn)行出租和經(jīng)營(yíng)的，獲取的收益可以用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理收費(fèi)的不足或者物業(yè)管理的其它方面，但應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)招標(biāo)書和管理方案以及前期物業(yè)服務(wù)合同中載明。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束仍有剩余的部分用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金。 第四章 物業(yè)管理服務(wù) 第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件到市建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。 區(qū)建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行初審，由市建設(shè)行政主管部門核定資質(zhì)等級(jí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取資質(zhì)證書后，方可從事與資質(zhì)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)向物業(yè)所在轄區(qū)區(qū)級(jí)建設(shè)行政主管部門備案。已領(lǐng)取資質(zhì)等級(jí)證書的外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)，來本市區(qū)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)將資質(zhì)證書等相關(guān)材料報(bào)市建設(shè)行政主管部門備案。 第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)管理過程中應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用設(shè)施設(shè)備完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實(shí)施： （一）按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范以及物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施物業(yè)管理； （二）在業(yè)主使用房屋前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及有關(guān)規(guī)定告知業(yè)主； （三）經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)； （四）發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修； （五）接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維修和處理； （六）做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)； （七）定期公布物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。 （八）建立公開征詢業(yè)主意見制度，定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)； （九）發(fā)現(xiàn)違反本辦法或管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以勸阻，制止無效的，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、建設(shè)行政主管部門或有關(guān)行政主管部門報(bào)告； （十）按照物業(yè)服務(wù)合同約定的要求，做好業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、非業(yè)主使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)； （十一）在居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督下配合做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相關(guān)工作。 第三十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，除國(guó)家另有規(guī)定外，任何部門或單位不得向業(yè)主重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。 第三十二條 業(yè)主在物業(yè)出讓、出租時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時(shí)買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算有明確的約定。 已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。 第三十三條 物業(yè)服務(wù)合同終止后10日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會(huì)。未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把物業(yè)資料及物業(yè)管理用房暫時(shí)交物業(yè)所在社區(qū)居民委員會(huì)代管，待新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，交給所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。 第五章 物業(yè)的使用和維護(hù) 第三十四條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施設(shè)備的建筑施工、移交接收、更新改造及其管理按照《浙江省物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)共有設(shè)施設(shè)備管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。 第三十五條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)征得利害關(guān)系人的同意，報(bào)經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土資源部門批準(zhǔn)，有關(guān)部門依法辦理相關(guān)手續(xù)。 第三十六條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。 業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家、省和市有關(guān)裝飾裝修的管理規(guī)定及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。 第三十七條 物業(yè)維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。相鄰業(yè)主、非業(yè)主使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、非業(yè)主使用人物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、非業(yè)主使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)、賠償。 第三十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省市的有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金交納、使用、管理和退還的辦法按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第三十九條 建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。 建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)當(dāng)一次性向物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。保修金交納、使用、管理和退還的辦法按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第六章 法律責(zé)任 第四十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。 第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。 業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。 第四十二條 物業(yè)管理部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任： （一）挪用專項(xiàng)維修資金或者保修金的； （二）對(duì)投訴、舉報(bào)不及時(shí)處理或者發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的； （三）不按規(guī)定出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明的； （四）利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的； （五）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。 第七章 附 則 第四十三條 本辦法中有關(guān)名詞和專業(yè)用語的含義，同《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。 第四十四條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行自我管理的，依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第四十五條 市屬各縣（市）可根據(jù)實(shí)際情況參照本辦法執(zhí)行。 第四十六條 本辦法自下發(fā)之日起施行，《金華市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》（金政〔2002〕96號(hào)）同時(shí)廢止。