寧政規(guī)字(2012)13號

　　各區(qū)縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

　　現(xiàn)將《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

　　南京市人民政府

　　二○一二年四月二十八日

　　南京市國有土地上房屋征收與補償辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下稱《條例》)、《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題的規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 為了公共利益的需要，征收本市玄武、白下、秦淮、建鄴、鼓樓、下關(guān)、雨花臺、棲霞區(qū)(以下稱區(qū))范圍內(nèi)國有土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)補償?shù)模m用本辦法。

　　第三條 市、區(qū)人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。重大項目、跨區(qū)項目可以由市政府作出房屋征收決定，或者市政府明確由區(qū)政府作出房屋征收決定。

　　征收范圍內(nèi)涉及被征收人1000戶以上的，由作出征收決定的政府常務(wù)會議研究確定。

　　第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門是市房屋征收部門，負責(zé)編制房屋征收年度計劃;擬定征收補償、補助、補貼、獎勵制度和措施;組織征收范圍和征收補償方案論證;公布征收評估機構(gòu)信用名錄;辦理征收凍結(jié)手續(xù);建立征收補償資金監(jiān)管制度并設(shè)立資金專戶;審核征收補償資金概算;統(tǒng)計全市房屋征收信息;培訓(xùn)征收工作人員;組織實施市政府作出征收決定的房屋征收工作等。其所屬的房屋征收管理機構(gòu)負責(zé)日常工作。

　　第五條 區(qū)政府確定的區(qū)房屋征收部門負責(zé)組織征收范圍內(nèi)房屋調(diào)查登記并公布結(jié)果;擬訂征收補償方案;組織征求意見(聽證會)并公布征收補償方案;與被征收人簽訂補償協(xié)議;建立房屋征收補償檔案等工作。

　　市、區(qū)房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔(dān)征收與補償?shù)木唧w事務(wù)。

　　第六條 市、區(qū)政府對房屋征收部門實施監(jiān)督。

　　市、區(qū)政府有關(guān)部門根據(jù)《條例》規(guī)定和政府規(guī)定的職責(zé)分工，相互配合，保障房屋征收與補償工作順利進行。

　　市房屋征收部門會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革、規(guī)劃、物價等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)。

　　第七條 任何單位和個人對違反本辦法的行為，都有權(quán)向房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當(dāng)及時核實、處理。

　　監(jiān)察機關(guān)對參與房屋征收與補償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員實施監(jiān)察。

　　第二章 征 收

　　第八條 建設(shè)項目符合《條例》第八條、第九條規(guī)定，需要依法實施征收的，建設(shè)單位持發(fā)改和建設(shè)部門出具的項目批準文件、市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃許可文件、市國土資源部門出具的土地權(quán)屬證明文件報市房屋征收部門，由市房屋征收部門會同市發(fā)改、規(guī)劃、國土等部門和有關(guān)區(qū)政府進行前期調(diào)查、論證，確定房屋征收范圍。

　　第九條 市房屋征收部門將房屋征收范圍書面告知被征收人和國土、工商、公安等有關(guān)部門，暫停辦理房屋征收范圍內(nèi)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證、房屋析產(chǎn)或者交易、工商營業(yè)執(zhí)照、戶口遷入等手續(xù)。暫停期限最長不得超過1年。

　　第十條 作出房屋征收決定前，區(qū)政府組織規(guī)劃、國土、城管、住建等部門對房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記或改變用途、結(jié)構(gòu)的房屋，進行調(diào)查、認定和處理。

　　對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

　　第十一條 房屋征收部門根據(jù)前期調(diào)查結(jié)果和項目概算等情況，擬訂征收補償方案并組織論證。征收補償方案的內(nèi)容包括：房屋征收目的、征收范圍、房屋基本情況、征收補償安置方式及補助獎勵標準、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房、保障性住房、征收實施步驟和簽約期限。

　　市級投資項目的征收概算，由市房屋征收部門核算。

　　第十二條 市、區(qū)政府將論證后的征收補償方案在征收范圍內(nèi)公開征求意見。征求意見期限不得少于30日。

　　第十三條 市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。

　　舊城區(qū)改建項目征收房屋，征收補償方案在房屋征收范圍內(nèi)征求被征收人意見，超過半數(shù)被征收人對征收補償方案持有異議的，市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和人大代表、政協(xié)委員參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

　　第十四條 征收房屋社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作由所在地的區(qū)政府負責(zé)實施。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在征收補償中做好征收保障、綜合執(zhí)法工作，確保社會穩(wěn)定。

　　第十五條 房屋征收補償資金應(yīng)當(dāng)嚴格使用審批程序，做到足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

　　區(qū)房屋征收部門提供房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的，應(yīng)當(dāng)向市房屋征收部門提供房屋來源證明。

　　第十六條 市、區(qū)政府作出房屋征收決定后，在5日內(nèi)予以公告。公告時間不少于20日。

　　公告內(nèi)容包括：征收目的、征收范圍、征收補償方案、房屋征收實施單位、現(xiàn)場接待地點和聯(lián)系方式、監(jiān)督舉報電話、行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。

　　第十七條 房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。

　　征收出租房屋的，其租賃合同依法終止。

　　第十八條 政府作出征收決定后，房屋征收部門對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記，收集相關(guān)材料，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　調(diào)查結(jié)束后，由區(qū)政府將調(diào)查結(jié)果在征收范圍內(nèi)以公告形式公布。

　　第十九條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人依照國家、省和本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償補助金額和支付期限、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、臨時安置方式和臨時安置期限等事項，訂立補償協(xié)議。

　　被征收人重新購買房屋的，價款中相當(dāng)于貨幣補償金額的部分免交契稅。

　　第二十條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出征收決定的政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。公告內(nèi)容包括：被征收房屋的基本情況、補償方式、補償補助金額、搬遷期限、行政復(fù)議和行政訴訟權(quán)利等事項。其中，搬遷期限不得少于15日。

　　第二十一條 被征收人或房屋占有人在補償決定規(guī)定期限內(nèi)不搬遷，又不在法定期限內(nèi)申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟的，由作出征收決定的政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第二十二條 因房屋征收，被征收人需要辦理戶口遷移、郵件傳遞、電話遷移、供水、供電、低保、勞動和社會保險以及轉(zhuǎn)學(xué)、轉(zhuǎn)托等手續(xù)的，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)提供便利。

　　在征收范圍內(nèi)的中、小學(xué)生，可以在原學(xué)?；蛘攥F(xiàn)居住地學(xué)校就讀，學(xué)校不得收取擇校費或以非本學(xué)區(qū)學(xué)生為由收取其他費用。

　　第三章 評 估

　　第二十三條 被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)(以下稱評估機構(gòu))依法評估確定。

　　第二十四條 對從事房屋征收評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)實行信用管理制度。市房屋征收部門根據(jù)評估機構(gòu)的資質(zhì)等級、從業(yè)經(jīng)歷、社會信譽等情況建立征收評估機構(gòu)信用名錄，定期向社會公布。

　　第二十五條 從事房屋征收評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)不得與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系，不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意壓低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

　　第二十六條 確定評估機構(gòu)遵循以下程序：

　　(一)房屋征收部門向社會發(fā)布征收評估信息;

　　(二)具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)報名;

　　(三)房屋征收部門按照報名順序公布評估機構(gòu)名單;

　　(四)被征收人在10個工作日內(nèi)協(xié)商選定評估機構(gòu)，并將協(xié)商結(jié)果書面告知房屋征收部門;

　　(五)被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票決定或者通過搖號、抽簽等方式確定。采用投票方式時，超過50%的被征收人選擇同一評估機構(gòu)的，為多數(shù)決定;不足50%的，采取搖號、抽簽等隨機方式確定;市房屋征收部門在搖號、抽簽3日前，在征收地點公告搖號、抽簽的時間和地點;

　　(六)房屋征收部門公布被征收人協(xié)商選定或者通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定的評估機構(gòu)。

　　通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定評估機構(gòu)的過程和結(jié)果，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證機構(gòu)依法公證。

　　房屋征收范圍較大的，可以選擇多家評估機構(gòu)參加評估。

　　第二十七條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)屬登記簿記載，或者根據(jù)本辦法的規(guī)定認定房屋性質(zhì)進行評估。

　　第二十八條 評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定的時間和要求，到被征收房屋現(xiàn)場逐戶進行實地查勘評估，核對評估對象狀況，做好實地查勘記錄，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，并妥善保管。

　　被征收房屋實地查勘記錄，由被征收人、房屋征收部門或者受委托的房屋征收實施單位人員和實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師等共同簽字認可。

　　因被征收人原因不能對被征收房屋進行入室實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人不同意在實地查勘記錄上簽字的，由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報告中說明。

　　第二十九條 評估機構(gòu)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示7日。

　　公示期間，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

　　評估機構(gòu)在分戶初步評估結(jié)果公示期滿并修正后，向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)及時向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

　　第三十條 被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告必須由負責(zé)房屋征收評估項目的兩名或者兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，不得以印章代替簽字，同時加蓋評估機構(gòu)公章。

　　第三十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值以評估方式確定，政府有特別規(guī)定的除外。

　　第三十二條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和非正常的因素。

　　被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　第三十三條 在房屋征收評估中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。

　　第三十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出解釋和說明。

　　第三十五條 被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原評估機構(gòu)書面申請復(fù)核評估。

　　申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)書面提出評估報告存在的問題。

　　第三十六條 原評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后改變原評估結(jié)果的，重新出具評估報告;維持原評估結(jié)果的，書面告知申請人。

　　第三十七條 被征收人或者房屋征收部門對原評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《條例》第二十六條規(guī)定處理。

　　第三十八條 評估專家委員會選派成員組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。

　　第三十九條 評估專家委員會自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。

　　經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，維持評估報告;存在技術(shù)問題的，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。

　　第四十條 在房屋征收評估鑒定過程中，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估專家委員會要求，就相關(guān)事宜作出說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

　　第四十一條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原評估機構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費用由原評估機構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行。

　　第四十二條 被征收房屋評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　第四章 補 償

　　第四十三條 征收補償包括：

　　(一)被征收房屋價值的補償;

　　(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

　　(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

　　被征收人的搬遷補助費、獎勵的標準由市房屋征收部門會同有關(guān)部門另行制定，報市政府批準后實施。

　　第四十四條 被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補償?shù)?，?yīng)當(dāng)在補償方案提供的房源中選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房。舊城區(qū)改建征收個人住宅的，補償方案提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源應(yīng)當(dāng)符合《條例》第二十一條第三款的規(guī)定。

　　第四十五條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，除與被征收人另有約定外，建筑面積不小于被征收房屋建筑面積。

　　第四十六條 實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，臨時安置期限自被征收人交付房屋之日起計算。調(diào)換房為多層的，臨時安置一般不超過24個月。調(diào)換房為高層的，臨時安置一般不超過36個月。房屋征收部門不履行約定的，從逾期之月起，支付雙倍的臨時安置補助費。

　　第四十七條 被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，征收時應(yīng)按住宅房屋予以補償。被征收人于2010年7月1日前將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，補償條件和標準由市政府另行規(guī)定。

　　第四十八條 被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償;擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。

　　因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托已經(jīng)選定或者確定的評估機構(gòu)評估。無評估依據(jù)或評估依據(jù)不充分而不宜采用評估方式的，對非住宅房屋中的營業(yè)用房，房屋征收部門給予不超過貨幣補償金額8%的停產(chǎn)停業(yè)損失補償;對非住宅房屋中的非營業(yè)用房，房屋征收部門給予不超過貨幣補償金額5%的停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

　　停產(chǎn)停業(yè)損失是指因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失。

　　停產(chǎn)停業(yè)損失補償根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。

　　第四十九條 征收范圍內(nèi)執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的直管公房，對承租人的補貼辦法由市政府另行規(guī)定。

　　第五十條 征收非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由房屋征收部門給予貨幣補償。

　　第五十一條 搬遷補助費(含設(shè)備遷移費)由被征收房屋的合法占有人獲得;占有人搬遷后，被征收人仍有財產(chǎn)需要搬遷的，可適當(dāng)獲得搬遷補助費。

　　臨時安置補助費由被征收人獲得。

　　積極配合征收的被征收人，由政府予以獎勵。

　　第五十二條 征收有租賃關(guān)系的非住宅，租賃雙方對停產(chǎn)停業(yè)損失有約定的，從其約定;沒有約定的，由雙方協(xié)商。協(xié)商不成的，由房屋征收部門將貨幣補償款經(jīng)公證后專戶提存，根據(jù)調(diào)解和訴訟情況進行分配。

　　第五十三條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

　　審計和監(jiān)察部門應(yīng)當(dāng)加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公開結(jié)果。

　　第五章 法律責(zé)任

　　第五十四條 房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，對主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第五十五條 采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

　　第五十六條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

　　第六章 附 則

　　第五十七條 江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水縣、高淳縣人民政府，可以參照本辦法，制定本轄區(qū)內(nèi)房屋征收與補償辦法。

　　第五十八條 本辦法所稱“以上”、“不超過”、“不少于”、“時間內(nèi)”均含本數(shù)。

　　第五十九條 本辦法自2012年6月1日起施行。本辦法施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷。