承德市人民政府關(guān)于印發(fā)承德市物業(yè)管理辦法的通知

　　各縣、自治縣、區(qū)人民政府，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，市政府各部門(mén)，各有關(guān)單位：

　　經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)將《承德市物業(yè)管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

　　二O一二年三月二十日

　　承德市物業(yè)管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)單位的合法權(quán)益，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行，改善居民的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)適用本辦法。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　物業(yè)管理分為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理和準(zhǔn)物業(yè)管理。標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行的物業(yè)管理。準(zhǔn)物業(yè)管理是指除標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理之外的其他形式的物業(yè)管理。

　　第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是全市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)是：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章擬定物業(yè)管理的規(guī)范性文件;負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理;指導(dǎo)縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)工作;監(jiān)督、檢查物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng);歸集、管理市區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;組織開(kāi)展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)。

　　第四條　各縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本縣、區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)是：貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、政策;負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招投標(biāo)和物業(yè)管理區(qū)域確認(rèn)工作;負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約備案工作;負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的初審工作;負(fù)責(zé)新建住宅與配套設(shè)施交付使用管理;監(jiān)督物業(yè)管理用房配置和使用;處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴;歸集本縣住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)有關(guān)物業(yè)管理工作。

　　第五條 各街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)具體指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)籌備、召開(kāi)、選舉和備案工作，監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)，召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中遇到的重大緊急事件。居民(村民)委員會(huì)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作，在業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)時(shí)，代為履行部分職責(zé)。

　　第六條 物價(jià)、規(guī)劃、城管、環(huán)保、工商、財(cái)政、林業(yè)、衛(wèi)生、水務(wù)、公安、民政、電力、通訊等部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)工作。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。與住宅物業(yè)所有權(quán)人長(zhǎng)期居住的家庭成員、組織機(jī)構(gòu)的法人代表均可以認(rèn)定為業(yè)主。

　　第八條 業(yè)主享有《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，履行規(guī)定的義務(wù)。業(yè)主委托非家庭成員的使用人為代理人的，除沒(méi)有被選舉權(quán)外，享有業(yè)主的其他權(quán)利。

　　第九條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第十條 成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)及其開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)，要遵從建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定。

　　第三章 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第十一條　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中享有以下權(quán)利：

　　(一)依法制定前期物業(yè)管理實(shí)施方案，開(kāi)展前期物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量;

　　(二)依法參與業(yè)主大會(huì)的籌備工作;

　　(三)以未出售物業(yè)業(yè)主的身份享有業(yè)主的相關(guān)權(quán)利;

　　(四)依法享有的其他權(quán)利。

　　第十二條　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完善、配套齊全的物業(yè)，在物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)以下義務(wù)：

　　(一)按規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房，申請(qǐng)確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)承擔(dān)物業(yè)保修期限和保修范圍內(nèi)的維修責(zé)任;

　　(三)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同附件中約定前期物業(yè)管理的有關(guān)內(nèi)容;

　　(四)制定、明示臨時(shí)管理規(guī)約，并取得物業(yè)買(mǎi)受人的書(shū)面承諾;

　　(五)按規(guī)定選聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(六)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料;

　　(七)向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位移交有關(guān)設(shè)施設(shè)備;

　　(八)協(xié)助成立首次業(yè)主大會(huì)，承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)的籌備經(jīng)費(fèi);

　　(九)以未出售物業(yè)業(yè)主的身份承擔(dān)業(yè)主的相關(guān)義務(wù);

　　(十)依法承擔(dān)的其他義務(wù)。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入我市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理備案手續(xù)。市、縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)充分利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督和考核管理，促進(jìn)服務(wù)水平的提高。

　　第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

　　(一)參加物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo);

　　(二)按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(三)使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)承接查驗(yàn)、管理維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(五)監(jiān)督裝飾裝修活動(dòng)，制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約的行為，要求責(zé)任人停止損害、恢復(fù)原狀等;

　　(六)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理;

　　(七)根據(jù)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。

　　第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：

　　(一)按照簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，提供符合規(guī)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量規(guī)范的服務(wù);

　　(二)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益和支出情況;

　　(三)接受開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況;

　　(四)告知業(yè)主裝飾裝修活動(dòng)的禁止行為和注意事項(xiàng);

　　(五)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范和發(fā)生安全事故時(shí)的救助工作，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告;

　　(六)妥善保存物業(yè)承接查驗(yàn)、維修保養(yǎng)等有關(guān)資料，退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)結(jié)清預(yù)收、代收費(fèi)用，移交有關(guān)資料和保養(yǎng)記錄;

　　(七)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)的工作指導(dǎo)和監(jiān)督;

　　(八)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第十六條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋預(yù)售前，應(yīng)完成如下工作：

　　(一)向物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局申請(qǐng)確認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域。縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)自受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的布局予以劃分，并書(shū)面告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位;

　　(二)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定;

　　(三)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)規(guī)模大于5萬(wàn)平方米的，要通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘;

　　(四)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。

　　第十七條　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位銷(xiāo)售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示經(jīng)過(guò)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面確認(rèn)，并受其約束。經(jīng)業(yè)主書(shū)面確認(rèn)的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同附件。

　　第十八條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的總建筑面積，在新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按不低于以下標(biāo)準(zhǔn)配置地面以上的物業(yè)服務(wù)用房，并無(wú)償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用：

　　(一)總建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目，按3‰比例配置，最小不得低于100平方米，其中物業(yè)辦公用房不得低于60平方米;

　　(二)總建筑面積在10萬(wàn)平方米以上20萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目，除10萬(wàn)平方米按3‰比例配置外，超過(guò)部分按2‰的比例配置;

　　(三)總建筑面積在20萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目，除按上款的標(biāo)準(zhǔn)配置外，超過(guò)20萬(wàn)平方米部分按1‰比例配置。

　　第十九條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用前，按有關(guān)規(guī)定與供水、供電、供氣、供熱等相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位完成專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收，不得侵害物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第二十條 新建住宅物業(yè)竣工并按規(guī)定要求驗(yàn)收合格，其配套設(shè)施設(shè)備具備業(yè)主入住使用的基本條件后，方可交付使用。

　　第二十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在新建住宅物業(yè)交付使用前，按照物業(yè)建筑安裝工程造價(jià)總額3%的比例，一次性向市、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)交存物業(yè)質(zhì)量保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)保修費(fèi)用的保證。保修金管理堅(jiān)持統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)管的原則。未交納保修金的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得交付使用，相關(guān)部門(mén)不得辦理房屋驗(yàn)收備案、初始登記等手續(xù)。 具體實(shí)施細(xì)則由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局另行制定。

　　第二十二條 新建住宅物業(yè)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，按首年收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用總額的10%—20%，一次性向縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)交存物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的保障。具體標(biāo)準(zhǔn)由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定。

　　第二十三條 新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日、預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作。對(duì)未按有關(guān)規(guī)定落實(shí)前期物業(yè)管理責(zé)任，物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施未開(kāi)工或建設(shè)進(jìn)度滯后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得銷(xiāo)售;預(yù)售商品房項(xiàng)目住建部門(mén)不予核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

　　第二十四條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位擅自變更物業(yè)服務(wù)用房位置或降低配置標(biāo)準(zhǔn)的，有關(guān)部門(mén)不予通過(guò)驗(yàn)收，房屋登記機(jī)構(gòu)不予辦理初始登記手續(xù)。

　　第五章 物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)

　　第二十五條 經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行或者通過(guò)他人管理

　　物業(yè)，并對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

　　(一)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu);

　　(二)管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限;

　　(三)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;

　　(四)其他有關(guān)管理的內(nèi)容。

　　第二十六條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同同時(shí)報(bào)縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　第二十八條　普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非住宅物業(yè)、高檔住宅、特約服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。一方?jīng)Q定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期滿前3個(gè)月告知委托方，并向街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和縣區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)報(bào)告。

　　第三十條 全體業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，并做好交接的準(zhǔn)備工作。

　　第三十一條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序和設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行。

　　第三十二條 被取消物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)資格，物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)履行下列移交義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

　　(一)移交物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備;

　　(二)移交前期物業(yè)交接查驗(yàn)相關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄;

　　(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;

　　(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為，由資質(zhì)審批部門(mén)予以警告，限期整改，直至撤銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)：

　　(一)管理制度不健全，管理服務(wù)混亂的;

　　(二)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(三)不履行物業(yè)服務(wù)合同及規(guī)定義務(wù)的;

　　(四)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;

　　(五)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途或按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

　　(六)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(七)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;

　　(八)發(fā)生重大責(zé)任事故的。

　　第三十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，仍未成立業(yè)主大會(huì)的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以續(xù)聘;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能繼續(xù)履行合同的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)重新選聘，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于物業(yè)出售時(shí)公示標(biāo)準(zhǔn)，并告知全體業(yè)主。未能及時(shí)重新選聘的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位臨時(shí)負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理，承擔(dān)期間發(fā)生的服務(wù)費(fèi)用。

　　第三十五條 物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付使用后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

　　第三十六條 在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自物業(yè)交付使用的下一個(gè)月開(kāi)始計(jì)算。

　　第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位提供的服務(wù)。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第三十八條 業(yè)主依法對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。

　　第三十九條 　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　第四十條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要按照與業(yè)主簽訂的合同服務(wù)到最終用戶，并依法履行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　第四十一條 供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)最終用戶計(jì)量表或閥門(mén)及以前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　第四十二條 市政排污管理單位承擔(dān)化糞池外第一個(gè)檢查井以外的排水管道的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任;環(huán)衛(wèi)部門(mén)應(yīng)當(dāng)保證垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)將生活垃圾集中到管理區(qū)域最近的垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)負(fù)責(zé)清運(yùn)至處置地點(diǎn)(已移交環(huán)衛(wèi)部門(mén)的除外)。

　　第四十三條 各專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的管線和設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題，各運(yùn)營(yíng)單位必保20分鐘內(nèi)派人到場(chǎng)維修。有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監(jiān)督管理，督促專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

　　第四十四條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)完成裝飾裝修， 期間要嚴(yán)格遵守作業(yè)時(shí)間、噪音控制、環(huán)境衛(wèi)生、禁止行為和注意事項(xiàng)等相關(guān)規(guī)定。

　　第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記，簽訂住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并告知相鄰業(yè)主;需要報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

　　第四十六條 住宅裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和期限;

　　(二)允許施工的時(shí)間;

　　(三)廢棄物的清運(yùn)與處置;

　　(四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求;

　　(五)禁止行為和注意事項(xiàng);

　　(六)管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(七)違約責(zé)任;

　　(八)其他需要約定的事項(xiàng)。

　　第四十七條 住宅裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：

　　(一)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);

　　(二)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間;

　　(三)擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體;

　　(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果;

　　(五)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

　　第四十八條 未經(jīng)批準(zhǔn)，業(yè)主在裝飾裝修活動(dòng)中不得有下列行為：

　　(一)搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(二)改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗;

　　(三)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。

　　第四十九條 裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政主管部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)違法行為予以制止或依法處理。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)占用業(yè)主共有的道路或場(chǎng)地設(shè)置車(chē)位，應(yīng)履行有關(guān)手續(xù)，所得收益屬全體業(yè)主所有，主要用于本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)支出，或按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第五十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不履行保修責(zé)任，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)使用物業(yè)質(zhì)量保修金進(jìn)行維修。保修期滿，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)將余額退還給開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。

　　第五十二條 因物業(yè)服務(wù)企業(yè)原因，不能繼續(xù)履行合同的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可申請(qǐng)使用物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金暫時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

　　第七章　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理

　　第五十三條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在辦理房屋交付使用手續(xù)前，應(yīng)按規(guī)定繳納首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　第五十五條 首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%，具體標(biāo)準(zhǔn)由市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)本地區(qū)情況公布。

　　第五十六條 未按規(guī)定交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買(mǎi)受人，房屋登記機(jī)構(gòu)不予受理登記申請(qǐng)。

　　第五十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋初始登記前，一次性將自用、尚未售出以及購(gòu)房人應(yīng)繳未繳的首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，按規(guī)定存入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶。待房屋售出或補(bǔ)繳到位后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位直接沖抵代繳款項(xiàng)并辦理更名手續(xù)。

　　第五十八條 各相關(guān)單位和個(gè)人要認(rèn)真執(zhí)行住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集、管理、使用、續(xù)籌等規(guī)定要求，充分發(fā)揮專(zhuān)項(xiàng)維修資金在保障房屋安全使用方面的作用。

　　第八章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第五十九條 縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定舊住宅區(qū)綜合改造和管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，并安排專(zhuān)項(xiàng)資金用于舊住宅區(qū)的綜合改造和對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用的補(bǔ)貼。

　　第六十條 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織改造后的舊住宅小區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)無(wú)法成立的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)確定管理方案并實(shí)施。

　　第六十一條 舊住宅小區(qū)綜合改造后應(yīng)當(dāng)推行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)尚不具備引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，實(shí)行住宅小區(qū)自我管理、自我服務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的管理費(fèi)用。

　　第九章 法律責(zé)任。

　　第六十二條 違反物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的，依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)予以處罰。

　　第六十三條 擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物的，改變住宅外立面扒門(mén)、開(kāi)窗，住改商的，由城市管理行政主管部門(mén)依法查處;從事經(jīng)營(yíng)的，相關(guān)部門(mén)不予行政許可，工商部門(mén)不準(zhǔn)核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并加強(qiáng)監(jiān)管，依法取締非法經(jīng)營(yíng);擬交易的，房屋登記機(jī)構(gòu)不準(zhǔn)辦理產(chǎn)權(quán)交易變更登記。

　　第十章 附則

　　第六十四條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　第六十五條　本辦法所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　第六十六條 本辦法所稱(chēng)最終用戶，是指水、電、氣、熱、通訊、有線電視等的最終使用人。

　　第六十七條 本辦法所稱(chēng)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

　　第六十八條 本辦法所稱(chēng)共用設(shè)施設(shè)備，一般包括：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的冷暖設(shè)施、太陽(yáng)能熱水、直飲水設(shè)施、中水處理系統(tǒng)，電梯、照明、消防設(shè)施、安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等(屬于專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的除外)。

　　第六十九條 本辦法由承德市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋?zhuān)?012年5月1日起施行。