[提要] 物業服務差、業主拒繳費已成“惡性循環”，明年江蘇將重新立法修改物管條例

　　江蘇省省十一屆人大常委會24次會議昨天聽取了省政府關于全省物業管理情況的報告。到去年底，全省實施物業管理的住宅比2001年增長了4.2倍，但仍有55%的城鎮住房處于“無物管”狀態。針對各地暴露出的問題，明年我省擬對物業管理條例進行重新修訂，希望通過立法破解現實中的諸多矛盾。

　　難 題

　　1、政府不扶持

　　物業服務企業本就是微利行業，應當享受服務業優惠政策，可是不少地方政府并沒有針對物業服務企業制定具體的稅收優惠、就業補貼、收費減免等扶持政策。

　　2、物業服務費標準低

　　有的地方物業服務費每月每平方米才一兩毛錢，企業難以正常運轉。

　　3、老小區物管難

　　老小區面臨著困難群體多、無物業服務用房、資金不足等多重困難。以拆遷安置房和經濟適用房為主的南京景明佳園和春江新城等住宅小區，都是靠雨花臺區政府每年給予財政補貼，才維持正常的物業管理的。

　　4、服務差、收費難“惡性循環”

　　一些業主找理由不交物業費，一些小區物業費收繳率只有30%—40%，影響了物業服務水平的提高。但另一方面，一些物業服務企業，對服務人員中的農民工和臨時性雇傭人員缺乏正規培訓，服務意識不強，這就導致了服務越差、收費越難的“惡性循環”。

　　5、開發商與物管“扯皮”

　　最突出的問題是當初開發商配備的車位嚴重不足，導致“停車難”，從而引發小區物業管理中的諸多矛盾。

　　6、業主委員會形同虛設

　　業主委員會普遍存在組建難、履職難、換屆難、交接難等問題，這也與一些業主不積極，對小區自治管理漠不關心有關。

　　7、住宅專項維修資金使用難

　　物權法規定，籌集和使用住宅專項維修資金，應經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。但在實際操作中，這兩個2/3很難達到，比如房屋頂層滲漏，頂層以外的業主不配合，就不能提取專用資金。去年全省共支出了住宅專項維修資金2.66億元，僅占全額的1%都不到。

　　對策

　　保障房物業費應適當減免

　　在對南京、常州、南通等地進行調研的基礎上，省人大常委會相關委員會提出，新建中的中高檔住宅區物業管理已經基本實現了市場化運作，現在矛盾最突出的是舊住宅區和保障房的物業管理工作。在這一點上，南通市對新建保障房住宅區，暫不推行市場化管理，前期物業服務由街道組織，并建設1%的經營性用房，彌補物業費收入不足，這些做法值得借鑒。調研報告建議，對保障房的物業管理和共用設施設備維護費用，政府財政應當照顧到困難群眾的實際史，在物業費上給予減免或者適當補貼。

　　可確立物管聯席會議制度

　　住宅樓下開餐館帶來油煙擾民、租戶開公司危及鄰居安全……越來越多的小區內矛盾早已超越物管企業的“權限”。省人大建議，將政府公共服務向住宅區延伸，推動公安、城管、工商、環保等部門進社區執法，實行多個部門“物業管理聯席會議制度”，及時解決物業管理區域內的疑難問題。

　　服務指導價擬隨物價漲

　　省政府關于物業管理情況的報告中還提出了規范物業服務收費的問題，“物業企業勞動用工成本普遍上升30%以上，但物業服務收費標準沒有形成正常的調價機制，”報告認為，這是導致物業服務企業發展后勁不足的重要原因。為此，我省提出，要建立物業服務收費標準與勞動力成本、物價指數同步的聯動機制，促進物業服務“質價相符”。

　　立法為維修基金開“綠色通道”#p#分頁標題#e#

　　關于明年計劃中的條例修訂，省人大常委會相關委員會還提出了解決住宅專項維修資金使用難的問題，建議制定在特殊情況下動用住宅專項維修資金的辦法，為電梯、消防等涉及公共安全的設施維護維修開辟“綠色通道”。

　　交房前先查物業設施

　　不少物業糾紛都是由于開發商與物業服務這兩個環節沒有對接好，比如分期建設的住宅項目，開發商將應按期建設的配套設施放在后期建設，給物業進駐帶來困難。省人大常委會相關委員會建議，在制定扶持物業服務行業發展的具體政策時，應明確物業交付條件和驗收流程，將物業查驗作為商品房交付的重要程序，督促開發企業嚴格履行責任，不要房子賣完就走人，把矛盾全轉嫁到物業身上去。