????北京市建委宣布3月15日起實(shí)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記，業(yè)界認(rèn)為此前開發(fā)商通過“銷售技巧”來制造銷售“虛假繁榮”有可能被遏制

　　2005年2月1日，北京市建委宣布從今年3月15日起，北京將實(shí)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記，并通過北京建設(shè)網(wǎng)和北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)即時(shí)向社會(huì)公布商品房項(xiàng)目信息、樓盤表信息以及市場銷售的有關(guān)信息。2月21日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)正式貼出公告。

　　屆時(shí)通過商品房銷售網(wǎng)上簽約的情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目中具體每套商品房的實(shí)際狀態(tài)（如位置、面積、分?jǐn)偳闆r、竣工日期、戶型、是否預(yù)售、是否抵押、是否查封、預(yù)售參考均價(jià)、預(yù)售成交價(jià)格、成交時(shí)間等信息）都將實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷售公示。

　　開發(fā)商銷售技巧將無用武之地

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從3月15日開始網(wǎng)上簽約，作為開發(fā)商所謂的“商業(yè)秘密”的銷售數(shù)量將成為公開的信息，而此前開發(fā)商通過“銷售技巧”，采取“銷控法”來制造銷售“虛假繁榮”有可能被遏制；開發(fā)商為實(shí)現(xiàn)先賣差房子、好房子賣高價(jià)而制造的人為惜售行為將難以為繼；內(nèi)部關(guān)系“訂房”、炒房套利也有望得到限制，至于房屋一房多賣的現(xiàn)象則有可能杜絕。

　　此前京城房地產(chǎn)項(xiàng)目通過多次抵押來騙取銀行的貸款的事件時(shí)有發(fā)生。尤其比較普遍的情況則是開發(fā)商在未取得《商品房銷售許可證》的情況下，采取“先期預(yù)訂”、“內(nèi)部認(rèn)購”等辦法違規(guī)售房。所謂“先期預(yù)訂”、“內(nèi)部認(rèn)購”，一般是商品房項(xiàng)目尚未具備銷售條件，開發(fā)商采取“放號(hào)”等方式讓消費(fèi)者訂購商品房，與消費(fèi)者簽訂“認(rèn)購卡”、“訂購卡”等形式的訂購協(xié)議，向消費(fèi)者收取包括“訂金”等各種名目的具有預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用。這種營銷手段是一種變相的無證售房違法行為，這種變相的無證售房行為無疑增加了消費(fèi)者的購房風(fēng)險(xiǎn)，也擾亂了商品房市場秩序。而北京市建委《關(guān)于北京市商品房預(yù)售合同實(shí)行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記管理工作的通知》中同時(shí)指出，未取得預(yù)售許可證，擅自收取預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用、發(fā)布預(yù)售廣告、參加房地產(chǎn)交易展示活動(dòng)；預(yù)售商品房時(shí)，未按預(yù)售許可內(nèi)容預(yù)售商品房；開發(fā)企業(yè)將已預(yù)售商品房又抵押；一房多售等行為將成為違規(guī)行為。

　　“事實(shí)上，在實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售網(wǎng)上登記公示的同時(shí)也是在限制一些此前不規(guī)范的銷售行為，這樣對(duì)于保護(hù)購房者的實(shí)際利益是非常重要的。”北京市建委有關(guān)官員接受記者采訪時(shí)表示，目前公示的內(nèi)容基本能夠?qū)崿F(xiàn)購買者對(duì)購買產(chǎn)品的項(xiàng)目情況和市場情況的合理判斷。“也就是說，以后如果售樓處再稱房子已經(jīng)賣完了，購房者就可以上網(wǎng)查個(gè)究竟了！”此外，再次明確了開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證前，不得以預(yù)訂、預(yù)約等方式進(jìn)行銷售活動(dòng)。這對(duì)時(shí)下流行的內(nèi)部預(yù)訂、預(yù)約登記甚至一些違規(guī)集資行為無疑是下了一劑“猛藥”。

　　信息公開會(huì)考慮開發(fā)商的商業(yè)秘密

　　“項(xiàng)目情況和銷售情況的公示對(duì)于一些正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也不會(huì)造成影響，因?yàn)檫@些情況正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)購房者信息的公開。”北京宏濟(jì)創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理毛炳輝認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售信息的公開對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不啻為一件積極的事情，這樣開發(fā)商可以通過正常的渠道獲取該區(qū)域其他項(xiàng)目的銷售情況，對(duì)于公司以后的銷售策略的制訂和調(diào)整是非常有用的。同樣北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰也認(rèn)為，從目前實(shí)際公開的信息來看，僅是一些基本的項(xiàng)目情況和市場銷售信息，而涉及到開發(fā)商的一些商業(yè)秘密并不屬于公開的范疇，因此開發(fā)商也大可不必恐慌。“我們對(duì)社會(huì)公開的信息會(huì)考慮到保護(hù)開發(fā)商的商業(yè)秘密。”北京市建委有關(guān)官員表示，“我們的工作是為監(jiān)督，而非揭底。”據(jù)了解，截止到2月8日，已有120余家開發(fā)企業(yè)辦理了用戶注冊手續(xù)。

　　■比較

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　　事實(shí)上，此前建設(shè)部曾下文要求全國各地建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，上海和天津分別實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)交易的網(wǎng)上的登記和公示制度。

　　其中上海已經(jīng)實(shí)現(xiàn)將土地初始登記、商品房預(yù)售許可、預(yù)售商品房預(yù)告登記、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記、租賃合同登記備案等管理信息進(jìn)行全面整合，實(shí)現(xiàn)對(duì)每套房屋的交易狀況、權(quán)屬變動(dòng)和價(jià)格變化的跟蹤管理。

　　天津市開通了商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)，將市場上所有在售項(xiàng)目、所有樓盤及每套房屋的各項(xiàng)信息都納入其中，實(shí)現(xiàn)了對(duì)商品房銷售情況的實(shí)時(shí)監(jiān)控。

????專題采寫/記者 張學(xué)冬