本報訊 房地產(chǎn)預(yù)售制度已歷時十年，有代表認為其弊端已日益明顯，建議修改城市房地產(chǎn)管理法取消這一制度。理由是——

　　預(yù)售制度有“七宗罪”

　　法律關(guān)系復(fù)雜增加了風(fēng)險

　　購房人缺乏擔(dān)保法律保障

　　剝奪購房人對實物知悉權(quán)

　　預(yù)售到現(xiàn)房交付期限過長

　　容易造成房地產(chǎn)價格泡沫

　　開發(fā)商詐騙銀行信貸資金

　　風(fēng)險由銀行和購房人承擔(dān)

　　“房地產(chǎn)預(yù)售制度有‘七宗罪’，必須取消”。中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥代表，今天在接受記者采訪時歷數(shù)了這七宗罪。他說，他已領(lǐng)銜向大會提出議案，要求修改城市房地產(chǎn)管理法，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。

　　1995年實施的城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，商品房可以預(yù)售，且國務(wù)院有權(quán)決定允許商品房預(yù)購人將購買的未竣工的商品房再行轉(zhuǎn)讓。這一法律制度規(guī)定的初衷，主要是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，推動房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。

　　白鶴祥認為，十多年來的實踐和目前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀證明，應(yīng)對上述條款進行修改，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。因為，房屋預(yù)售制度是國內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展初期對房地產(chǎn)開發(fā)商采取的一項扶持政策。經(jīng)過長期的市場發(fā)展，現(xiàn)在已有一批信譽、資質(zhì)和經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商積累了雄厚的資本實力和經(jīng)驗，取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度已不會造成有實力的開發(fā)商的資金鏈的斷裂。同時，取消房屋預(yù)售制度也可以防止一些資質(zhì)低下的房地產(chǎn)開發(fā)商利用法律缺陷侵害購房人權(quán)益、將大量風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。

　　說話間，白鶴祥扳著指頭歷數(shù)起于房地產(chǎn)預(yù)售制度的“七宗罪”：

　　一是多層的法律關(guān)系。商品房預(yù)售交易不僅涉及開發(fā)商與購房人之間的法律關(guān)系，其他牽涉到的法律關(guān)系有開發(fā)商與其有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的其他方，如施工承包方、貸款銀行及其他債權(quán)人，另外購房人也可能在房屋建造期間轉(zhuǎn)與他人等。在這多層復(fù)雜的法律關(guān)系中，任何一環(huán)節(jié)發(fā)生法律風(fēng)險，均可能影響到商品房交易合同的履行，增加了法律風(fēng)險。

　　二是購房人缺乏擔(dān)保的法律保障。在商品房預(yù)售中，購房人往往是先支付一筆不小的購房款給開發(fā)商，而開發(fā)商僅承擔(dān)在工程完成后將現(xiàn)房交付購房人的義務(wù)，購房人事先支付的購房款項因有效的擔(dān)保制度缺失而常常得不到有效保護。

　　三是剝奪了購房人對實物的知悉權(quán)。在一般情況下，在訂立合同時，購房人只能依據(jù)開發(fā)商提供的圖紙、模型或部分建好的樣品房。對房屋的實際面積、建材、質(zhì)量、配套公共設(shè)施等情況，購房人卻無法了解，而這些問題往往是購房人決定是否購買的判斷依據(jù)。這為開發(fā)商預(yù)售中以廣告和宣傳資料誤導(dǎo)甚至欺騙消費者或事后擅自變更設(shè)計、規(guī)劃、用料創(chuàng)造了機會。

　　四是預(yù)售到現(xiàn)房交付期限過長。這期間往往是房屋的建造期，一旦開發(fā)商的履約能力發(fā)生變化，使工程竣工期延長或無法竣工，由于購買人已經(jīng)簽訂了購房合同，往往讓購買方蒙受損失。

　　五是期房交易類似期貨交易容易造成房地產(chǎn)價格泡沫。房屋預(yù)售中的購買人，除了用于自住外，不乏基于保值、投資、投機等目的參與其中交易，此外，房地產(chǎn)商也常通過虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬樓價，致使房地產(chǎn)價格過分偏離其真實價值，一旦房屋價格泡沫破滅，房價下跌，作為抵押物的房屋價值也會減低，使銀行蒙受不小的損失。

　　六是“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金。“以小搏大，空手套白狼”是不法房地產(chǎn)開發(fā)商普遍和常用的手法，而房屋預(yù)售制度為這種方法提供了便利，在資金缺乏的時候，他們首先想到的是通過“假按揭”從銀行那里把錢套出來，一旦事情超過他們所能控制的范圍，他們往往會攜款潛逃。以工商銀行為例，其個人住房按揭貸款不良資產(chǎn)中的80%是“假按揭”造成的。

　　七是房地產(chǎn)風(fēng)險主要由銀行信貸資金和購房人承擔(dān)。以南方某省為例，2005年上半年，該省房地產(chǎn)開發(fā)資金來源979.46億元，其中，銀行信貸資金293.84億元，購房人支付的定金或預(yù)收款381.01億元，銀行和購房人的資金在開發(fā)資金中占比為68.9%。房屋預(yù)售制度不僅降低了開發(fā)商的門檻，使部分并不具備開發(fā)實力的企業(yè)進入市場擾亂了正常的經(jīng)營秩序，而且一旦開發(fā)商投資出現(xiàn)問題，銀行和購房人就成為了開發(fā)商投資風(fēng)險的承擔(dān)者和犧牲品。#p#分頁標題#e#

　　取消房地產(chǎn)預(yù)售制度如何實施？白鶴祥建議，設(shè)定取消這一制度后的風(fēng)險影響緩沖期。充分利用修改法律到頒布實施的時間空檔，給市場一段自然吸收消化適應(yīng)的過程。一方面防止房地產(chǎn)開發(fā)大幅度縮減，供求鏈條被打破，房價在一定時期的報復(fù)性攀升，另一方面避免由此引發(fā)部分房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)倒閉而導(dǎo)致的市場振蕩。風(fēng)險緩沖期以兩年為宜。或先在房地產(chǎn)市場發(fā)展和市場規(guī)則相對成熟和完善的地區(qū)和城市(如上海、深圳等)開展試點，取得成功的經(jīng)驗基礎(chǔ)上再在全國范圍內(nèi)以法律規(guī)范之。

　　同時，要完善相關(guān)房地產(chǎn)配套政策。取消房地產(chǎn)預(yù)售制度后，一方面完善監(jiān)管手段和法規(guī)，規(guī)范管理房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，通過對房地產(chǎn)開發(fā)商政策指導(dǎo)和資金扶持，將市場風(fēng)險的影響降至最低。另一方面完善稅收、市場信息窗口等政策和手段，引導(dǎo)購房行為，鼓勵自住型需求，抑制投機型和短期炒作型的行為。

　　(記者 陳麗平)