本報訊 房地產預售制度已歷時十年，有代表認為其弊端已日益明顯，建議修改城市房地產管理法取消這一制度。理由是——

　　預售制度有“七宗罪”

　　法律關系復雜增加了風險

　　購房人缺乏擔保法律保障

　　剝奪購房人對實物知悉權

　　預售到現房交付期限過長

　　容易造成房地產價格泡沫

　　開發商詐騙銀行信貸資金

　　風險由銀行和購房人承擔

　　“房地產預售制度有‘七宗罪’，必須取消”。中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥代表，今天在接受記者采訪時歷數了這七宗罪。他說，他已領銜向大會提出議案，要求修改城市房地產管理法，取消房地產預售制度。

　　1995年實施的城市房地產管理法規定，商品房可以預售，且國務院有權決定允許商品房預購人將購買的未竣工的商品房再行轉讓。這一法律制度規定的初衷，主要是解決部分房地產企業開發資金不足的問題，推動房地產業快速健康發展。

　　白鶴祥認為，十多年來的實踐和目前我國房地產業發展的現狀證明，應對上述條款進行修改，取消房地產預售制度。因為，房屋預售制度是國內房產市場發展初期對房地產開發商采取的一項扶持政策。經過長期的市場發展，現在已有一批信譽、資質和經營良好的房地產商積累了雄厚的資本實力和經驗，取消現行的房屋預售制度已不會造成有實力的開發商的資金鏈的斷裂。同時，取消房屋預售制度也可以防止一些資質低下的房地產開發商利用法律缺陷侵害購房人權益、將大量風險轉嫁給銀行。

　　說話間，白鶴祥扳著指頭歷數起于房地產預售制度的“七宗罪”：

　　一是多層的法律關系。商品房預售交易不僅涉及開發商與購房人之間的法律關系，其他牽涉到的法律關系有開發商與其有債權債務關系的其他方，如施工承包方、貸款銀行及其他債權人，另外購房人也可能在房屋建造期間轉與他人等。在這多層復雜的法律關系中，任何一環節發生法律風險，均可能影響到商品房交易合同的履行，增加了法律風險。

　　二是購房人缺乏擔保的法律保障。在商品房預售中，購房人往往是先支付一筆不小的購房款給開發商，而開發商僅承擔在工程完成后將現房交付購房人的義務，購房人事先支付的購房款項因有效的擔保制度缺失而常常得不到有效保護。

　　三是剝奪了購房人對實物的知悉權。在一般情況下，在訂立合同時，購房人只能依據開發商提供的圖紙、模型或部分建好的樣品房。對房屋的實際面積、建材、質量、配套公共設施等情況，購房人卻無法了解，而這些問題往往是購房人決定是否購買的判斷依據。這為開發商預售中以廣告和宣傳資料誤導甚至欺騙消費者或事后擅自變更設計、規劃、用料創造了機會。

　　四是預售到現房交付期限過長。這期間往往是房屋的建造期，一旦開發商的履約能力發生變化，使工程竣工期延長或無法竣工，由于購買人已經簽訂了購房合同，往往讓購買方蒙受損失。

　　五是期房交易類似期貨交易容易造成房地產價格泡沫。房屋預售中的購買人，除了用于自住外，不乏基于保值、投資、投機等目的參與其中交易，此外，房地產商也常通過虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬樓價，致使房地產價格過分偏離其真實價值，一旦房屋價格泡沫破滅，房價下跌，作為抵押物的房屋價值也會減低，使銀行蒙受不小的損失。

　　六是“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金。“以小搏大，空手套白狼”是不法房地產開發商普遍和常用的手法，而房屋預售制度為這種方法提供了便利，在資金缺乏的時候，他們首先想到的是通過“假按揭”從銀行那里把錢套出來，一旦事情超過他們所能控制的范圍，他們往往會攜款潛逃。以工商銀行為例，其個人住房按揭貸款不良資產中的80%是“假按揭”造成的。

　　七是房地產風險主要由銀行信貸資金和購房人承擔。以南方某省為例，2005年上半年，該省房地產開發資金來源979.46億元，其中，銀行信貸資金293.84億元，購房人支付的定金或預收款381.01億元，銀行和購房人的資金在開發資金中占比為68.9%。房屋預售制度不僅降低了開發商的門檻，使部分并不具備開發實力的企業進入市場擾亂了正常的經營秩序，而且一旦開發商投資出現問題，銀行和購房人就成為了開發商投資風險的承擔者和犧牲品。#p#分頁標題#e#

　　取消房地產預售制度如何實施？白鶴祥建議，設定取消這一制度后的風險影響緩沖期。充分利用修改法律到頒布實施的時間空檔，給市場一段自然吸收消化適應的過程。一方面防止房地產開發大幅度縮減，供求鏈條被打破，房價在一定時期的報復性攀升，另一方面避免由此引發部分房地產開發商的破產倒閉而導致的市場振蕩。風險緩沖期以兩年為宜。或先在房地產市場發展和市場規則相對成熟和完善的地區和城市(如上海、深圳等)開展試點，取得成功的經驗基礎上再在全國范圍內以法律規范之。

　　同時，要完善相關房地產配套政策。取消房地產預售制度后，一方面完善監管手段和法規，規范管理房地產開發商的行為，通過對房地產開發商政策指導和資金扶持，將市場風險的影響降至最低。另一方面完善稅收、市場信息窗口等政策和手段，引導購房行為，鼓勵自住型需求，抑制投機型和短期炒作型的行為。

　　(記者 陳麗平)