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寧波
房屋未辦過戶手續(xù)-買賣合同是否有效
房屋未辦過戶手續(xù)-買賣合同是否有效 [案情]： 2004年4月20日，郭某與曾某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，雙方約定：郭某自愿將其所有的一套商品房，作價100000 元出售給曾某，簽訂協(xié)議之日曾某預(yù)付房款80000元，余款20000元于同年8月20日前郭某交付房屋時一次性支付。郭某承諾在9月20日之前協(xié)助曾某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，曾某按約付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子賣給曾某。2004年9月20日，曾某依約要求郭某辦理房屋過戶手續(xù)遭郭某拒絕，郭某于同年9月10日訴至法院，以房屋未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)要求法院判令曾某歸還房屋，并表示愿意退還房款本息。 [分歧]：對本案郭某與曾某簽訂的買賣房屋協(xié)議是否有效，合議庭存在以下分歧意見： 第一種意見認(rèn)為：買賣城市和有房屋買賣雙方須持房屋所有權(quán)證、身份證明、房屋買賣協(xié)議到房屋所在地房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，郭某與曾某雖然房款兩清，但未根據(jù)《城市房屋管理條例》第九條規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，該房屋買賣行為系無效的民事行為。為此，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第五項、第七項及國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第九條之規(guī)定，郭某與曾某的房屋買賣協(xié)議無效。 第二種意見認(rèn)為：郭某與曾某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議，是雙方的真實意識表示，且已實際履行，該房買賣協(xié)議是有效協(xié)議。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十五條 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條之規(guī)定，郭某與曾某房屋買賣協(xié)議有效。郭某應(yīng)提供有效證件協(xié)助曾某辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。 [評析]：筆者贊同第二種意見。 理由如下：本案郭某與曾某訴爭的案件事實清楚，焦點是雙方簽訂的買賣房屋協(xié)議是否有效。司法實踐中常常存在一個誤區(qū)，認(rèn)為房屋買賣合同行為是負(fù)法律行為，不辦理房屋變更過戶手續(xù)違反了法律和行政規(guī)定，是無效民事行為。但這種認(rèn)識是有失偏頗的。我國《城市私有房屋管理條例》規(guī)定，買賣房屋雙方應(yīng)到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。該條例的規(guī)定體現(xiàn)了國家對不動產(chǎn)的監(jiān)督和管理，但這并不意味著未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的房屋買賣協(xié)議即視為無效的民事行為。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿并立有契約，買方交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。此后，最高人民法院法發(fā)（1993）37號《全國民事審判工作座談會議紀(jì)要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益，公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力”。 本案中郭某與曾某之間的房屋買賣協(xié)議體現(xiàn)了雙方的真實意思表示，且已房款兩清，郭某拒絕協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，侵害了曾某的合法權(quán)益。故本案應(yīng)依據(jù)我國《民法通則》及相關(guān)司法解釋，認(rèn)定郭某與曾某的房屋協(xié)議有效。 ?
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姚德波律師，江蘇海郡律師事務(wù)所主任;?連云港市海州區(qū)第九屆政協(xié)委員；九三學(xué)社社員;連云港仲裁委員會仲裁員;連云港市律師協(xié)會常務(wù)理事、新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)委員會主任、紀(jì)律工作委員會副主任;連云港市公安局行政復(fù)議委員會委員、政府采購專家委員會委員。姚德波主任帶領(lǐng)江蘇海郡律師事務(wù)所成立了人身損害賠償法律事務(wù)部、知識產(chǎn)權(quán)法律事務(wù)部、刑事辯護(hù)事務(wù)部、婚姻家庭法律事務(wù)部、勞動爭議法律事務(wù)部、公司法律事務(wù)部并為本市恒瑞醫(yī)藥、豪森藥業(yè)、珠江鋼管、康緣藥業(yè)等多家上市企業(yè)提供法律服務(wù);擔(dān)任市局刑事警察支隊、經(jīng)濟(jì)犯罪案件偵察大隊、派出所等多家公安機(jī)關(guān)及大中型企業(yè)法律顧問。 “專業(yè)的團(tuán)隊，專享的服務(wù)”是姚德波主任及江蘇海郡律師事務(wù)所秉持的服務(wù)理念。希望通過我們的服務(wù)為你創(chuàng)造巨大的價值! 服務(wù)領(lǐng)域：刑事辯護(hù)、高端商事、建設(shè)工程、房地產(chǎn) 聯(lián)系電話：18905130400
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