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房地產(chǎn)開發(fā)中的律師實務(wù)

來源: 律霸網(wǎng)整理蘇瑩 · 2020-07-20 · 301人看過

房地產(chǎn)開發(fā)中律師實務(wù)的特點
由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性和專業(yè)性，律師在房地產(chǎn)開發(fā)中的實務(wù)和其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域比較起來具有鮮明的特點，具體表現(xiàn)如下：
1、政策時效性強
房地產(chǎn)行業(yè)涉及到稅收、金融、規(guī)劃、就業(yè)、宏觀調(diào)控等方方面面的問題，任何一方面的法律政策的變化會給該行業(yè)帶來巨大的影響。調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的法律依據(jù)有法律、法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、政策等，尤其是地方性法規(guī)、地方性政策起到非常大的作用，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。相對法律、法規(guī)而言，政策最大的特點是時效性很強，為了適應(yīng)國家宏觀調(diào)控的需要，房地產(chǎn)政策隨時都可能會發(fā)生變化，這就要求從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的律師平時必須非常注意收集、學習、掌握各種與房地產(chǎn)相關(guān)的政策，迅速掌握各種最新動向，而不能光憑經(jīng)驗去辦理業(yè)務(wù)。比如房屋質(zhì)量驗收，按照以前的部門規(guī)章、地方性法規(guī)，應(yīng)當由政府管理部門即質(zhì)監(jiān)站組織各方進行驗收，并出具驗收合格證。而2003年國家建設(shè)部出臺了新的規(guī)定，將質(zhì)量驗收制改為備案制，政府不再參與組織房屋質(zhì)量驗收工作，也不再出具驗收合格證，房屋驗收由建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計、勘察五家單位驗收合格后報質(zhì)監(jiān)站備案，質(zhì)監(jiān)站在各項文件齊全后給予備案。又比如房屋契稅，以前是業(yè)主在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時才需要交納，2005年南寧市政府下文規(guī)定2005年6月1日起發(fā)生房屋交易行為的，納稅人應(yīng)在簽訂房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天起30日內(nèi)繳納稅款，納稅人未按規(guī)定期限繳納稅款的，征收機關(guān)除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。如果律師沒有及時掌握最新的相關(guān)政策，在從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中就可能給當事人帶來巨額損失。
2、專業(yè)性強、涉及面廣
要進行一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)就會牽涉到相關(guān)領(lǐng)域的許多工作，如征地、拆遷、建筑施工、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、廣告、商品房銷售、融資、物業(yè)管理、稅收等，涉及的知識面非常廣，而且專業(yè)性非常強。如建筑方面就有容積率、建筑面積、使用面積、公攤面積、綠化率等專有名詞；房屋銷售涉及按揭、期房、現(xiàn)房、預(yù)售、合同備案等；銷售廣告應(yīng)當遵守國家關(guān)于廣告的強制性規(guī)定；物業(yè)管理方面應(yīng)當依法處理好業(yè)主委員會的成立、物業(yè)費的標準、物業(yè)設(shè)施的維護與經(jīng)營、維修基金的收集和管理使用等問題。
3、律師擔任的責任巨大
由于土地資源的稀缺性，土地的價值節(jié)節(jié)攀高，每一個房地產(chǎn)項目所占有的土地價值少則幾百萬，多則過億，再加上建筑工程費用及國家稅費等，整個房地產(chǎn)項目涉及的資金是非常巨大的。這就意味著律師在為房地產(chǎn)項目提供服務(wù)的過程中擔負的責任非常大，其所擔負的風險也非常大。我國律師法第四十九條規(guī)定：“律師違法執(zhí)業(yè)或者因過錯給當事人造成損失的，由其所在的律師事務(wù)所承擔賠償責任。律師事務(wù)所賠償后，可以向有故意或者重大過失行為的律師追償。律師和律師事務(wù)所不得免除或者限制因違法執(zhí)業(yè)或者因過錯給當事人造成損失所應(yīng)當承擔的民事責任。”如果因律師的過錯給房地產(chǎn)公司造成了損失，造成當事人向律師要求賠償，那么其后果很可能是非常嚴重的，因此律師工作的風險和責任是很大的。
4、涉及的法律糾紛多
因為房地產(chǎn)涉及的環(huán)節(jié)繁多，所涉及的法律糾紛也會非常多。比如在工程建設(shè)方面，開發(fā)商和施工方就工程進度、工程質(zhì)量、工程款項結(jié)算等經(jīng)常出現(xiàn)糾紛。在房屋預(yù)售、銷售和交付中買賣雙方也會就房屋質(zhì)量、裝修、驗收、交付期限、辦證等產(chǎn)生大量的糾紛。 ?