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央行再次捂緊錢袋 北京天津上海樓市均出現調整
央行再次捂緊錢袋 北京天津上海樓市均出現調整
2008年04月23日 07:22:15 來源：中國經濟時報
央行再次捂緊錢袋。央行于上周宣布：從4月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次調整可一次性凍結資金2000億元左右。記者注意到，2007年央行十次上調存款準備金率，累計凍結資金約2.02萬億元，如果加上今年的三次，央行凍結的資金是一個巨大的數字——約為2.62萬億元。
在監管層
繼續嚴控信貸閘門的情況下，盡管京津滬開發商同樣面臨資金鏈的考驗，但三地樓市還是出現了不同的“表情”。
次貸危機并未影響上海
“2008年首季，上海房地產市場需求旺盛，尤其是在辦公樓市場。迄今為止，次貸危機并未對辦公樓需求造成影響。”仲量聯行上海董事總經理顧東尼近日評價說：“浦西辦公空間的緊缺已使當地租金水平達到了歷史新高。”
來自仲量聯行的一季度報告顯示，盡管浦東已進入大規模新增供應期，但本季度浦西、浦東辦公樓租金均出現上漲。
仲量聯行表示，在商鋪市場方面，零售商所代表的需求來源，不僅僅是來自一個或兩個大洲，而是來自三個大洲。“這些零售商急于在管理優質的物業中找到零售場所，但卻面臨諸多挑戰。”
由于在豪華及高檔住宅市場，本季度沒有新增供應，市場交投清淡。“在之后的一年中，豪華及高檔住宅市場均有項目進入市場預售，”仲量聯行中國區研究部總監何恩凱認為，上海“購房需求將依然旺盛。”
跡象顯示，一季度次貸危機并未影響上海。“盡管國際經濟的不確定性日益顯露，但在服務性行業客戶強勁擴張計劃的推動下，上海辦公樓市場的需求持續強勁。”仲量聯行指出，雖然有一些金融業租戶的擴張勢頭有所放緩，但大部分客戶仍希望擴大其在上海的規模，并實現在中國市場的業務增長。
據介紹，合資及本土企業在這一市場扮演著同樣重要的角色，將于今年竣工的浦東辦公樓中，有約50%目前已被預租。本季度，浦西及浦東租金上漲3%。
同樣，在過去的兩年里，上海主要商鋪中餐飲租戶的平均租金幾近翻番。“從傳統來講，餐飲業租戶的租金水平要比時尚業租戶低得多，但如今這個組群已準備接受更高的租金。”
仲量聯行的數據顯示，在同一個商場中，餐飲租戶的營業額已能與底樓時尚業零售商持平。這就給了業主提高租金的理由。例如，恒隆廣場將逐漸開始把商場的5樓分隔為較小的空間提供給餐飲租戶，租金加倍，達到每天每平方米10.5元人民幣。
隨著貨幣政策收緊，開發商轉向其他融資方式。仲量聯行指出，本地開發商與國內外公司合作的機會不斷升溫。“這些合作可為他們提供推進項目開發亟需的資金。”
天津樓市：下滑程度明顯小于北京
之前的1月16日和3月18日，央行兩次上調存款準備金率，調整幅度均為0.5個百分點。上調后的準備金率為15.5%；加上上周一次上調，存款準備金率已上升至有存款準備金率制度以來的最高點，為16%。在一系列調控及從緊貨幣政策組合拳出擊下，京津樓市均“應聲”出現了調整。
統計數據顯示，今年第一季度，北京商品住宅供應同比基本持平，成交量下降36.1%。同期，天津商品住宅成交量同比跌13.8%。
鏈家地產認為，京津樓市受整體市場觀望情緒以及金融緊縮環境的影響，成交量不可避免地均出現了下滑，但是天津下滑程度明顯小于北京的36.1%，“這與天津城際鐵路開通、京津冀都市圈成型等利好因素密切相關。”
去年12月，京津城際鐵路全線貫通，預計今年8月份將正式運營，這條高速鐵路開通后，京津通達將只需要半個小時，這刺激了天津市房地產市場開發及消費預期。另外，作為全國區域規劃編制試點的“京津冀都市圈規劃”基本成型，對于拉動天津經濟發展、提升消費預期起到了積極的作用。
仲量聯行介紹，今年第一季度，天津房地產市場數個領域的投資和成交都相當活躍，新的零售商正在天津尋求開店商機，服務行業的發展則繼續拉動市場對天津寫字樓的需求，“天津市場繼續受到投資者的青睞。”
本季度，世邦魏理仕亞洲區投資公司和香港建設有限公司都對天津其他開發商的項目進行了投資，引起了市場的矚目。與此同時，新加坡的城市發展有限公司購買了當地位于友誼路的一座寫字樓，該寫字樓目前正由一家本地開發商建設。該寫字樓是兩座塔樓中的其中一座，雅詩閣集團計劃在另外一座塔樓中開設盛捷服務式公寓，這也是雅詩閣在天津的第二座盛捷公寓。
仲量聯行預計，接下來的幾個季度，天津的的房地產交易將持續活躍，并呈現出良好的發展態勢。
此外值得關注的是，作為全球專業房地產服務公司，仲量聯行上周發布了最新一份名為《快速邁向新北京》的白皮書。該白皮書不僅分析了奧運會作為重要推進因素如何推動北京的城市化發展，同時還分析了奧運會對北京長期持續的影響。
該白皮書提到，自2001年成功申奧后，北京在城市改造方面的總預算約410億美元，其中大部分投資用于改善環境，以及擴建城市基礎設施。“這些投資旨在為北京帶來長期持久的積極變化，從而推動北京的經濟發展和人口持續穩定的增長。北京已經快步邁向適宜居住、旅游和經商的國際化大都市行列。”
仲量聯行白皮書指出，有言論稱北京房地產市場在奧運后將會大幅回落，但事實上，奧運會本身和支撐北京房地產市場增長的主要需求推動力之間并無直接的關聯。不過，奧運會的持續影響，很可能成為北京在未來十年乃至今后更長時間內取得成功的重大因素之一。 (周雪松 鄭巧)
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