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寧波
房屋買賣案例介紹
一、出賣人是否侵犯了其他房屋共有人的合法權益？
買受人是否是善意取得房屋？
案例：
1998年，金某與王某這對夫妻共同購買了200平方米商鋪，并辦理了房產共有權登記。2000年金某因病死亡，生前立遺囑一份，房產中的一半由其父母和一子一女四人等額繼承。2002年，王某以個人名義與單某簽訂《房屋買賣合同》一份，在合同中明確寫明丈夫金某已于2000年亡故，遺產繼承問題由王某與家人協商處理，與單某無關。金某的父母知道后，向法院起訴，認為王某與單某的房屋買賣侵犯了其房屋共有人的合法權利，主張該買賣行為無效。
分析：
1.王某出賣房屋是否侵犯了其他房屋共有人的合法權益？
訟爭房產為金某、王某夫妻共同財產。2000年金某亡故后，其遺產由其父母和子女繼承。王某與金某的父母子女共同擁有房屋的所有權。她未經其他共有人同意擅自處分共有財產，依照最高人民法院《關于貫徹執行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益。”
2.單某是否系善意取得房屋？
單某購買房屋的事實是明確的，需要判定的是“善意”問題。
所謂“善意”應理解為行為人“不知情”，即權利取得人不知道出賣的房屋存在權利瑕疵。而在本案中，單某明知房屋共有人金某已死亡，且存在遺產繼承糾葛，因此其取得訟爭房屋并非“善意”，應認定單某與王某的房屋買賣合同無效。
律師建議：購房時應注意所購房產是否在權利瑕疵，依照《物權法》的有關規定辦理。
二、夫妻一方處分共有財產與房屋買賣合同的效力
案例：
趙某、孫某系夫妻關系，1998年夫妻購買了一套面積為80平方米的商品房。2004年，趙某通過房產中介公司掛牌，將商品房按市場價格出售給李某，并辦理了房屋產權過戶手續。李某對房屋進行居住使用至今。2005年孫某向法院起訴，要求確認趙某與李某簽訂的《房屋買賣合同》無效。
分析：
本案涉及兩個法律問題：1.部分共有人擅自處分共有財產的效力問題；2.善意的第三人利益如何得到保護的問題。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第一款第四項之規定：“未經共有人書面同意，房屋不得轉讓。”趙某在轉讓房屋時仿造了其妻子孫某的簽名并提供了妻子孫某的相關身份證明，李某經中介機構介紹并支付了全部房價，其有充分理由相信趙某轉讓房屋是經共有人同意的，李某在整個購房過程中沒有過錯。
根據最高人民法院《關于貫徹執行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》第89條規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應該維護第三人的合法權益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。”據此，趙某與李某之間的《房屋買賣合同》應確認有效。
共有人孫某的損失問題，孫某可另案起訴擅自處分共有財產的趙某，要求趙某予以賠償。
律師建議：夫妻雙方購買房產時應以共有人身份購買，并取得共有權證。（房地產法律網）
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