調減利息稅對二手房市場影響甚微地產專家胡景暉：調減利息稅對二手房市場影響甚微http://finance.QQ.com　 2007年07月20日19:34 　 騰訊財經　　 評論0條國務院決定自8月15日起，將儲蓄存款利息所得個人所得稅的適用稅率由現行的20％調減為5％。同時，中國人民銀行決定，自2007年7月21日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的6.57%提高到6.84%；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點。騰訊財經第一時間聯系了著名地產中介我愛我家副總裁胡景暉。胡景暉表示：調減利息稅對于抑制流動性過剩，吸引存款回流能夠起到一定的作用，但對于二手房市場影響甚微。首先，從需求來看，90%的二手房購房者是自住人群，他們基本都是年收入超過4.5萬元的個人或家庭，而利息稅敏感的人群是年收入低于3萬元的個人或家庭，因此，調減利息稅對二手房購房者的影響很小。其次，從房源來看，連續(xù)加息的確逼出來一批投資型業(yè)主手里的房子，但調減利息稅的作用就不會那末明顯了。道理很簡單，加息增加了貸款購房投資的直接成本，而調減利息稅只是增加了貸款購房投資的機會成本，對投資者感受不同；加息是連續(xù)性的，對于貸款購房投資的業(yè)主來說意味著月供壓力有可能持續(xù)增加，而利息稅由20%調減到5%，后續(xù)的調整無非就是取消利息稅，空間已經不大了，對中長期投資的預期影響已經很微弱了。因此，綜合考慮各種市場因素，調減利息稅對于二手房市場影響甚微。針對央行第三次升息0.27%，胡景暉表示，相對于上次的央行加息來看，本次央行利率調整主要是為了引導貨幣信貸和投資的合理增長；為了調節(jié)和穩(wěn)定目前的通貨膨脹預期，維護現在物價總水平基本穩(wěn)定，“盡管本次加息對于樓市的影響是積極和多方面的，但解決不了當前中國房地產市場的根本問題。”首先，連續(xù)加息會抑制房產的投資型購買需求，減少在新房市場和二手房市場的投資性購買。但由于在加息前，新房市場的投資型購買需求已經明顯衰減，而二手房市場的投資型購買本來就不足10％，所以此次加息對于房產投資的抑制作用是有限。但對于已經購房投資的業(yè)主，由于房價上漲已經到達高位，加之房屋租金整體水平的穩(wěn)定和高檔物業(yè)租金價格的持續(xù)走低，物業(yè)持有稅增收在即，而加息后其持有成本會進一步增加, 所以一部分已經購房投資的業(yè)主會因為本次加息而選擇出售手里持有的投資型房產，從而增加二手房的房源供給，緩解二手房房價過快上漲的勢頭。其次，本次加息對自住型需求幾乎起不到抑制作用。自2005年宏觀調控以來，房地產自住需求仍然呈現出剛性狀態(tài)。2007年（所謂金豬年）和2008年（奧運年）進入新一輪婚育高峰期，自住型需求會更加強烈。此次加息后，15年期20萬元房產按揭貸款的月供負擔才增加8.29元，可見加息對自住購房群體的影響不大。當然，連續(xù)加息會影響到自住型購房的傾向。許多自住型購房者會傾向選擇購買緊湊型戶型和低總價房產，從而盡量少貸款或不貸款，以減輕或避免貸款的利息負擔，中小戶型房產會進一步受到購房人青睞。再次，本次加息會進一步加劇銀行間房產貸款的競爭格局。在經歷了連續(xù)加息的心理洗禮后，此次加息應該不會引發(fā)大規(guī)模的提前還款。但連續(xù)加息后，購房人會傾向于選擇固定利率貸款，能夠減輕還款壓力的房貸產品——如雙周供，以及與提前還款對接的房貸產品——如氣球貸等等。所以，能夠推出更多適應加息周期的房貸產品的銀行將占得市場先機。本次加息中，雖然個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點，但住房公積金貸款相比商業(yè)貸款的低利率優(yōu)勢仍然明顯，所以還會有相當一批購房人傾向于使用公積金貸款。另外就本次政府加息的初衷，胡景暉認為：從引導貨幣和投資合理性的角度來看，加息作為常規(guī)的調控利率手段和貨幣政策，在中國目前的匯率政策和產業(yè)調整的大背景下不宜過于頻繁的使用。宏觀調控是國家對自身經濟總量的一種控制，通過這種對經濟總量的控制來撫平市場中的經濟增長波動。加息雖然對宏觀經濟降溫和穩(wěn)定物價有直接作用，但也是一把雙刃劍，由于目前人民幣升值的壓力巨大，連續(xù)加息會進一步增加人民幣升值的壓力和預期，加劇熱錢的涌入，從而進一步推高房產、股票等資產的價格，加速泡沫化進程，所以加息不能過于頻繁。目前，開拓投資渠道才是解決流動性過剩問題的最好方法。加快壟斷行業(yè)向民營資本開放，加速股票市場擴容和優(yōu)質企業(yè)上市，大力發(fā)展企業(yè)債券市場，開發(fā)和創(chuàng)新更多的金融衍生投資產品，鼓勵民間資本參與國家重大基礎設施建設，適度引導國內資金海外投資等都是目前而言可以采用的方式。從調節(jié)穩(wěn)定通貨膨脹預期、維護物價水平的角度來看，本次加息未必能夠達到政府部門的預期效應。今年上半年我國公布的居民消費價格指數為3.2%，而且六月份的當月CPI已經達到了4.4%，遠遠高于了央行擬定的3%的警戒線。一般說來當CPI>3%的增幅時我們稱為INFLATION，就是通貨膨脹；而當CPI>5%的增幅時，我們把他稱為SERIES INFLATION，就是嚴重的通貨膨脹。就維護物價、抑制通貨膨脹而言，加息是十分必要的政府調控通脹手段。根據政府的數據表明，在3.2%的CPI漲幅中，食品的漲幅大約在2.5%。食品價格的上漲主要是與去年國際市場的糧價上漲有關，糧價的上漲直接帶動了飼料價格以及肉蛋禽價格的上漲。但是由于目前市場中最突出的問題是流動性過剩，在房價上漲、投資渠道等問題不能得到很好解決的前提下，我們依舊面臨著隨時存在的價格上漲風險。