二手房屋買賣兵法十篇（一）—— 調查篇

作者：初志磊律師

凡事預則立，不預則廢。做事情之前應進行謀劃和調查，做好充分的前期準備工作，以事實為依據來作出判斷。對購買二手房的家庭而言，購房前需要考慮的因素有很多，比如地段、價位、房屋年代、配套設施、社區環境和物業管理等。與新房相比，二手房交易市場普遍存在各種各樣的問題，不可測風險較大，如中介市場虛假廣告、權屬不清、房屋質量問題、產權糾紛等。因此，在購房前期對包括房產現狀在內的相關情況進行必要的調查分析，做到知己知彼，既知其一、亦知其二是非常有必要的。

具體而言，買房前期，需要調查清楚的事項主要有如下一些：

一、產權歸屬問題

產權情況一般是購房者最為關心的問題。目前我國房屋權屬現況較為復雜，既有可以自由上市轉讓的普通商品房，又有各種交易受到各種限制的房屋類型，比如安居工程房、經濟適用房及部分房改房依照法律規定上市交易是要受到達到一定年限等條件限制的。如確定要購買該類受限二手房，購買者最好要求出售一方出具保函，保證在后期出現權屬爭議時承擔所有的法律責任，從而避免或降低將來能因權屬爭議所導致的不利后果。還有的房屋是屬于單位集資建設的，單位可能與房主約定需要服務一定年限或滿足其他條件才能出售，所以簽訂購房合同前應察看房主原來與單位所簽的購房合同，并取得單位的同意。

另外，有些房屋有多個共有人，最常見的是夫妻共有和因繼承所形成的親屬共有。按照法律規定，房屋出售應經過全體共有人的同意。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買賣合同并未經其他共有人同意，那么合同一般是無效的。應注意，夫妻共有的情形較為特殊。有時房產證只寫了一方的名字但實際仍可能屬于夫妻共有。不過這并不是絕對的，比如一方婚前取得的房產歸其一人所有。

無論存在哪種共有關系，后期簽訂合同時都應由全體共有人共同在房屋買賣合同上簽字。如果一方無法當面簽署，那么應出具授權委托書。同時，簽字或授權書最好由相關部門進行公證或見證，并應附在房屋買賣合同后面作為附件，以證明共有人同意轉讓，意思表示真實。這么做能夠較好地保護購房者的利益，而不致因一些突如其來的情況影響到所簽訂合同的效力。比如，經過公證或見證的簽字能夠有效地對抗共有人另一方不同意出售房產的主張。

二、土地使用年限情況

目前，對于城鎮建設用地，我國采取土地使用權出讓制度，其中居住用地土地使用權出讓最高年限為70年，也就是說，對于住宅商品房而言，應繳納70年的土地出讓金。

二手房買賣過程中，土地使用權還有多少剩余年數經常并不為購房者注意。實際上，這也是一個需要考慮的因素。打個比方，如果購買一套已經使用10年的住宅，那么其土地使用權剩余年限可能還有60年，但如果實際上該地塊土地使用權取得之后到原房屋產權辦理之前還耗費了一定的建設周期，那么土地使用年限將更短。住宅建設用地使用權年限到了之后，雖然按照《物權法》的規定將自動續期，但目前法律法規對續期是否可以免交土地出讓金并未明確規定，屆時可能是重新交納土地出讓金，這樣將加重購房者未來的負擔，變相增加了房屋的總成本。

三、房屋是否被抵押

目前房屋價格普遍較高，許多購房者買房時采用銀行按揭貸款的支付方式。有時候，買方并不知道準備購買的是尚處于抵押還款狀態，設有抵押權的二手房，這樣就導致后期存在很大風險。因為，抵押擔保的貸款一旦不能實現，作為抵押權人的銀行有權而且一定會通過法律手段要求拍賣該房屋以實現其債權的。有的購房者為了盡快取得房屋產權，甚至約定以總購房款的一部分先行替售房者付款解押，殊不知這里隱藏著極大的風險，因為在貸款結清，抵押解除一直到產權登記為購房者名下的這段期間里，如果賣方進行一房兩賣或把房產又抵押出去則購房者將面臨無法取得房款的風險，雖然此時可以按照約定追究賣方責任，但畢竟債權效力不及物權效力，付出時間、精力卻很可能得不到充分、有效的補償。

因此，對房屋是否存在抵押進行充分調查是必要的，一般應到該房產所在地的房管部門進行核查。

四、是否涉及拆遷問題

目前，我國城市建設發展較快，許多城市都在進行著大規模的舊城區改造工程，每年都有大量的房屋被拆遷。尤其是周邊環境差、樓齡較長的舊樓，很有可能面臨著被拆遷的命運。在現階段，大部分城市對二手房的拆遷補償費事實上是低于同區域同類房屋的重置價格的。可想而知，如果買了一套房屋后僅住了不到一年就將被拆遷的話，很可能將給購房者造成較大的損失。如果購房者買房后還將房屋重新裝修，那么再加上裝修費的損失就更不合算，也更令人煩惱了。更有甚者，有的購房者本身是因為原有住房要拆遷才購置的二手房，當到中介機構辦妥買賣手續后，才發現所購二手房也將要被拆遷。

因此，購房者在購買二手房前應盡量了解房子有沒有動拆遷的可能性。一般來講，如果某區域在一兩年內會被拆遷，那么可以從當地的房地產交易中心或房管部門查到相關拆遷信息，有的城市甚至提前5年至10年前就會將拆遷區域列入規劃。而且，現在很多地方會把納入年度拆遷計劃的項目在網上公布，可以登錄相關網站查詢。

五、擬購房屋的出租情況

許多二手房轉讓時屬于在租狀態。有的購房者不太重視這種情況，認為產權證拿到手后繼續出租與否自己可以做主。但實際上，按照我國合同法“買賣不破租賃”原則，房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同，房屋的買賣不影響原房屋租賃合同的效力，應由買受人替代原房屋出租人繼續履行租賃合同直到原租賃合同終止。若忽略這一問題，租賃期間較短還好說，當租賃合同約定租期較長時，比如5年，可以想見，將給購房者帶來多大的煩惱。

同時，我國合同法還規定承租人擁有優先購買權，即如果房屋已經出租的，房東在賣房時，要提前30天通知承租人。承租人在同等條件下有優先購買權。如果沒有履行這一程序，后果有可能是承租人向法院提起訴訟要求判令買賣行為無效，并主張以同等價格優先購買該房屋。
因此，房屋的出租情況是購房者必須了解清楚的一個重要方面。而且，為了保證合法權益的順利實現，最好要求售房一方出具房屋未出租或已解除租賃關系的說明及保證。

六、戶口情況

二手房交易過程中，一般購房者的關注重點集中在房屋的產權、價格、小區環境等方面，往往忽略了未來生活中必然要涉及的我國所特有的戶口問題。有這樣的案例，購房者交齊了房款，并且也在售房者的協助下辦理了產權過戶，但是當去派出所辦理戶口遷入手續時才發現，賣方的戶口并沒有從房屋中遷出，以致購房者的戶口無法遷入。目前，戶籍問題直接關系到子女上學、社會保障以及是否具有購買經濟適用房的資格等居民的基本權益，這些都可能是售房者不遷出戶口的原因。

從目前的司法實踐來看，對于請求遷出戶口的這類案件法院基本是不予受理的。法院一般認為，戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍，所以通常是裁定不予受理或駁回起訴。而公安機關處理戶口糾紛要依據相關法律法規和國家政策，有些情況下也會左右為難。比如，在售房者沒有其他的房屋可供遷入戶口的情況下，無論購房者多么有理有據，公安機關都無法將賣方戶口強行遷出。民警同志會說，總不至于讓原戶主成了非洲來客——黑人吧。這樣一來，購房者的利益難免將受到損失。

那么，有購房者可能要問，既然有理有據都沒有用，是不是真的就沒有招了呢？

事在人為，辦法還是有的。對戶口問題的解決可以從幾個方法入手。一是要求賣房一方出示戶口本，必要時再去派出所查詢一下房屋的戶籍情況，做到心中有數，盡量不購買無法遷出戶口的二手房；二是在后期簽訂購房合同時，訂立專門的戶口條款，約定以戶籍遷出作為支付部分房款的條件，只有原房主戶口遷出后，購房者才支付該部分款項。并且還可以約定，逾期不遷出的每天按照房款的萬分之五扣除。這樣一來，購房者由被動轉為主動，無疑將大大提高售房者及時遷出戶口的積極性；三是在售房一方堅決不同意前一招而購房者又非此房不買的情況下，可以將扣款改為單純的違約責任約定，也就是規定如果到了日子原戶主還沒遷走戶口，那么售房者要賠償違約金，直到遷走為止。以追究違約責任為由來提起訴訟法院應該是會受理的，通常如果訴請的違約金數額合理也是會得到支持的。其實，同前一方法中約定逾期扣除款一樣，在合同中約定違約責任可以促使賣家高度重視，主動及時地把戶口遷出，說大一點就是達到不戰而屈人之兵的用意了。

七、現場查驗

耳聽為虛、眼見為實，實踐是檢驗真理的唯一標準。二手房屋情況千差萬別，進行充分的、多次的現場查驗是作出購買決定前必須經過的重要步驟。查驗一般應包含這么幾項內容：

一是對二手房周邊環境的考察。

近年來，隨著人們生活水平的提高，對居住環境的要求也逐漸提高。一般而言，可以通過觀察獲得直觀的印象，比如了解周邊的道路、公交車站、小區規模、樓間距、采光和車庫設施等情況，還可以了解超市、菜市場、學校和醫療機構等情況，以及四周有無噪音、污水等污染源。另外，還可以通過向其他居民詢問來了解真實情況。畢竟之間沒有利害關系，被詢問的居民往往更能客觀地告訴購房者小區的相關情況。

二是對房屋狀況的考察。

通過現場考察，可以初步了解房屋是否出租，戶型是否合理，房屋面積是否與產權證標示的相一致，房屋布局是否合理，水、電、氣、暖等設施設備是否完好，房屋有無因裝修等原因導致的主體結構損壞的隱患等情況。

三是對房屋物業服務的考察。
目前，不同的小區普遍物業服務水平差別較大。良好的物業服務能夠給業主的生活、工作帶來許多便利，所以還應注重對小區物業服務的考察。一是通過接觸了解物業服務人員的專業水平如何、服務態度好壞、安全防范措施是否到位、小區是否清潔、舒適等；二是了解物業服務費用的各項標準，以及水電氣暖的價格、停車位的收費標準等。

八、售房者是否涉及法律糾紛

目前社會經濟關系復雜，購買二手房前期調查中，還應注意查實房產是否涉及產權爭議、售房者是否涉及與房產有關的法律糾紛，比如是否存在房屋被查封等情況。一旦購房者不慎購買了這一類的二手房，哪怕僅僅是交了一部分房款，后期將必然會面臨許多出乎意料的麻煩。因此，盡管購房者進行此類調查相對比較困難，但還是應該盡力而為，通過多種渠道多方面地進行了解和核實。

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