合同的委托人在條件未成就時能否要求居間人履行合同義務(wù)？' alt='附條件居間合同的委托人在條件未成就時能否要求居間人履行合同義務(wù)？'/>

【基本案情】

2019年5月初，Z某聯(lián)系W某（任職于S房地產(chǎn)公司），要求其幫助磋商購房事宜。經(jīng)多番溝通后，Z某與B公司于2019年5月31日簽訂了《商品房買賣合同》，約定某小區(qū)某套房屋預(yù)測建筑面積為383.93㎡，其中套內(nèi)建筑面積為371.73㎡，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e為12.20㎡；按建筑面積計算，該商品房單價為17628.65元/㎡，總價款為6768169元。2019年9月2日，Z某致電W某，以W某事先承諾按照交際價格測算傭金8萬元、以其中一半（4萬元）補償W某的購房款為由要求W某返還傭金的一半（4萬元）。W某稱，尚未從B公司獲得8萬元傭金。

2020年4月15日，某律師事務(wù)所受Z某委托，向W某所在的S房地產(chǎn)公司發(fā)函，要求上城房地產(chǎn)公司自收到律師函之日起3日內(nèi)，返還委托人Z某購房款4萬元。嗣后，因未獲B公司支付8萬元的傭金，W某未向Z某返還4萬元。

【審理情況】

2020年5月10日，Z某向常州市武進區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告W某支付原告Z某傭金4萬元。2020年7月24日，W某在收到法院傳票后即委托江蘇正氣浩然律師事務(wù)所指派楊權(quán)法律師擔(dān)任Z某訴W某居間合同糾紛一案的代理人。

庭審中，原告W某向法庭遞交如下證據(jù)：

1. 商品房買賣合同（證明目的：W某與B公司于2019年5月31日訂立合同，約定商品房單價為17628.65元/㎡，總價款為6768169元）；

2. 通話錄音摘要（證明目的：W某于2019年9月2日向Z某主張返還4萬元購房款）；

3. L某的證人證言（證明目的：W某于2020年8月4日稱不會支付4萬元傭金折抵W某的購房款）。

對此，本律師發(fā)表質(zhì)證意見：

1. 認(rèn)可證據(jù)一的真實性、合法性與關(guān)聯(lián)性。

2. 認(rèn)可證據(jù)二的真實性、合法性，但該份證據(jù)并不能證實被告已經(jīng)獲得了8萬元的傭金，原告主張被告支付4萬元抵作其購房款缺乏進一步的證據(jù)予以佐證。

3. 認(rèn)可證據(jù)三的合法性，但該份證據(jù)不足以證實被告在已經(jīng)獲得8萬元傭金的情況下拒絕支付4萬元作為原告購房款的補償。

本律師代被告W某提交了如下證據(jù)：

1. 常州吉屋網(wǎng)、常州房產(chǎn)信息網(wǎng)的廣告截圖（證明目的：某小區(qū)截至2019年3月8日剩4套類獨棟別墅在售，均價為19000元/㎡，戶型建筑面積分別為385㎡、398㎡；截至2019年4月16日剩2套類獨棟別墅在售，均價為19000元/㎡）；

2. B公司銷售人員孫某發(fā)布的微信朋友圈截圖（證明目的：某小區(qū)截至2019年4月18日剩現(xiàn)房法式別墅最后兩套，清盤價格只要19000元/㎡）。W某在庭審中陳述，Z某在2019年5月初聯(lián)系W某時稱，若W某能幫其促成交易，會支付傭金給W某。W某嗣后亦多次幫助Z某聯(lián)系B公司，商談售房打折事宜。在多輪磋商后，B公司同意在680余萬元的基礎(chǔ)上再降價至676余萬元出售，這是因為B公司已經(jīng)在房屋交易價格中扣除了應(yīng)支付給W某的傭金中的一半，即4萬元。（W某的這段陳述未有其他證據(jù)予以佐證）

2020年10月17日，常州市武進區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告雖經(jīng)被告居間協(xié)調(diào)，但實際還是其本人與開發(fā)商達(dá)成一致。現(xiàn)原告稱房價6768169元不包含居間人承諾給付的傭金，經(jīng)該院釋明，雙方當(dāng)事人未提供充足證據(jù)，原告僅憑所稱的口頭約定，向被告主張權(quán)利，證據(jù)尚不充分。故原告訴請缺乏必要的證據(jù)支持，依法不予支持。遂判決駁回原告Z某的訴訟請求。

【律師分析】

本案的爭議焦點在于被告W某是否應(yīng)當(dāng)向原告Z某支付4萬元（傭金的一半）作為購房款的補償。筆者認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。在雙方均未能提供充分證據(jù)的前提下，我們有必要基于現(xiàn)有的證據(jù)作出合理的推論。W某打算購買B公司所開發(fā)的某小區(qū)類獨棟別墅時，該樓盤僅剩2套未出售，而B公司在此時對外公開的售價是19000元/㎡，但W某與保利公司最終確定的交易價是17628.65元/㎡，這里就存在1371.35元/㎡的差價。再根據(jù)19000元/㎡的原單價計算原銷售總價為7294670元，結(jié)合W某最終交易價格6768169元來看，W某從B公司處獲得的價格讓利占原售價的11.33%，這已經(jīng)充分說明不排除B公司會基于某個方面能夠降低銷售成本才同意接受這一交易條件。雖然原、被告雙方均未能提供充分證據(jù)證實交易磋商全貌，但是原告在庭審中也自認(rèn)B公司與原告商談到6808169元時仍然覺得價格偏高，還希望再通過W某的居間調(diào)和降低價格。這一陳述與Z某關(guān)于自己愿意扣除4萬元的傭金并不矛盾，且符合常理。因此，基于原、被告雙方陳述中不存在矛盾的部分內(nèi)容，可以判斷被告W某已經(jīng)不可能再從B公司處額外獲得8萬元的傭金了。否則，B公司將在銷售一套383.93㎡類獨棟別墅中放棄掉606501元的利潤！（7294670-6768169=526501，526501+80000=606501）這也說明，W某的陳述更具合理性。再者，原告Z某未有證據(jù)證實W某在B公司收到Z某支付的購房款后又向Z某支付了8萬元傭金的事實，Z某卻要求W某向其支付4萬元作為購房款補貼自然也就沒有事實依據(jù)。當(dāng)然，綜合全案來看，并不是因為附條件的居間合同在所附條件尚未成就時就能一概認(rèn)定居間人不必履行合同義務(wù)，只是居間人在條件尚未成就時，不必履行本應(yīng)在條件成就時才應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。

【律師建議】

居間人在提供居間服務(wù)時，須及時與委托人確定居間費用支付的標(biāo)準(zhǔn)并以書面形式確定，以保障委托人和居間人自身的合法權(quán)益。同時，居間人亦應(yīng)及時向委托人報告訂約機會。在本案中，居間人之所以不必履行支付4萬元的義務(wù)，法院的裁判理由僅僅是說委托人的證據(jù)不充分而已，這不能作為居間人免除自身舉證責(zé)任的事由。而對于居間人來說，避免自身面臨敗訴風(fēng)險的有效做法自然是保存在提供居間服務(wù)中的各項證據(jù)。