宅基地使用權(quán)是指公民個人在國家或集體所有的宅基地上所享有的建造房屋以使用居住的一種物權(quán)。老百姓想用宅基地使用權(quán)來換取錢，比如出租、出賣、抵押等，那轉(zhuǎn)讓在法律上被允許嗎？下面讓律霸小編為大家詳細(xì)講解一下相關(guān)內(nèi)容，僅供大家參考，希望對您有所幫助！

一、宅基地使用權(quán)的取得

依據(jù)民法原理，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)。物權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得，因為我國目前禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)只能原始取得。宅基地使用權(quán)的原始取得是指不以他人的權(quán)利和意思為依據(jù),根據(jù)法律的規(guī)定直接取得宅基地使用權(quán)。由于我國宅基地使用權(quán)的特殊性,其原始取得的情況基本上只有審批取得一種,而通過審批取得宅基地使用權(quán)的前提必須具備相應(yīng)的主體資格,即必須是本集體經(jīng)濟組織的成員或其他法律明確規(guī)定可以獲得宅基地使用權(quán)的人，城鎮(zhèn)居民、一戶多宅的人以及把原有住房出賣、出租或贈與他人的農(nóng)村居民不得再申請宅基地使用權(quán)。

具體而言，宅基地使用權(quán)的申請程序如下:

(1)農(nóng)村居民向所在的村民委員會提出宅基地使用權(quán)申請;

(2)村民委員會根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃對宅基地使用權(quán)申請進行審核,經(jīng)村民會議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全體成員討論同意;

(3)經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審查后報縣級人民政府土地行政主管部門審核,由同級人民政府批準(zhǔn)。農(nóng)民必須對宅基地使用權(quán)進行申請,獲得批準(zhǔn)后才可以使用宅基地,不得在未獲批準(zhǔn)前擅自使用宅基地。

二、宅基地轉(zhuǎn)讓行為的效力，應(yīng)根據(jù)受讓主體不同加以區(qū)分對待：

(一)、農(nóng)村村民之間進行宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

目前關(guān)于農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)主要有兩種觀點：一種是允許自由轉(zhuǎn)讓，另一種是有條件的允許轉(zhuǎn)讓。第一種觀點認(rèn)為，依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)對農(nóng)村村民之間的宅基地轉(zhuǎn)讓沒有禁止性的規(guī)定，依據(jù)“法無規(guī)定不禁止”的原則, 農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地不應(yīng)加以限制。第二種觀點認(rèn)為農(nóng)村村民之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需要具備各種前提條件，如轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);受讓人沒有住房和宅基地且符合宅基地使用權(quán)分配條件;轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織同意等等。

 (二)、農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。

根據(jù)《土地管理法》第62條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第62條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。國務(wù)院辦公廳在1999年頒布《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”，“有關(guān)部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權(quán)證”。 2004年12月24日國土資源部《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。

一種觀點認(rèn)為以上法規(guī)并未明確禁止農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地，國務(wù)院頒布的“通知”不具有法律法規(guī)效力，不能認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無效。而且，允許農(nóng)民到城鎮(zhèn)受讓房屋及土地使用權(quán)，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地對農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民來說都是不公平的。

另一種觀點認(rèn)為國土資源部“決定”和國務(wù)院頒布的“通知”只是政策性的文件和部門規(guī)章，雖不具有法律強制效力，但反映了立法者對宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的態(tài)度。在實踐中各地國土資源局對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地都不予辦理過戶登記手續(xù)，形成“宅基地交易結(jié)束，物權(quán)不受保護”的被動局面，受讓人在受讓宅基地使用權(quán)后僅享有債權(quán)，因土地政策規(guī)定無法使宅基地發(fā)生物權(quán)變動。

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