重慶市第一中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　（2005）渝一中民終字第3090號(hào)

　　上訴人（原審被告）重慶銀昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地重慶市沙坪壩區(qū)雙碑街88號(hào)附3號(hào)。

　　法定代理人周榮昌，該公司董事長(zhǎng)。

　　委托代理人張戈，男，該公司法律顧問(wèn)。

　　被上訴人（原審原告）仲曼佳，女，1975年12月16日出生，漢族，住重慶市沙坪壩區(qū)六洞村14號(hào)3－1.

　　委托代理人周昌剛，重慶博凱律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人陳霞，重慶博凱律師事務(wù)所律師。

　　上訴人重慶銀昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)銀昌公司）因與被上訴人仲曼佳商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服重慶市沙坪壩區(qū)人民法院（2005）沙民初字第1032號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院認(rèn)為，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是有效合同。訟爭(zhēng)房屋已具備合同約定的交房條件。被告承認(rèn)逾期交房，且不能證明其在房屋竣工驗(yàn)收后通知原告接房。因此確定一審宣判之日為違約期限的截止日，對(duì)雙方比較公平。本案合同簽訂于2003年10月，重慶受“非典‘’影響是在2003年4月至6月，因此 ”非典“影響不能成為被告免責(zé)的事由。對(duì)逾期交房的違約金，應(yīng)當(dāng)以不超過(guò)同地段房屋租金的百分之三十為衡量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)比較，原告要求按每日按萬(wàn)分之五計(jì)算違約金確實(shí)過(guò)高，被告要求調(diào)減違約金可予支持。關(guān)于水、電、電話配套費(fèi)，雙方在合同中的相關(guān)約定比較明確，即被告承諾安裝獨(dú)立水、電、氣表，電話線安至入戶門(mén)處，故有關(guān)水、電、電話基礎(chǔ)設(shè)施的安裝費(fèi)用屬于被告的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，不宜向原告再行收取相關(guān)額外費(fèi)用。綜上，被告逾期交房違約責(zé)任成立，原審判決： 1、由被告銀昌公司于本判決發(fā)生法律效力后立即給付原告仲曼佳逾期交房違約金，該違約金以訟爭(zhēng)房屋評(píng)估月租金528元的130％為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，從2004年 8月31日起至2005年6月17日按日計(jì)付，共計(jì)6254.68元。2、訟爭(zhēng)房屋的水、電、電話配套費(fèi)包含于房款內(nèi)，原告無(wú)需向被告另行支付此項(xiàng)費(fèi)用。宣判后，銀昌公司不服，上訴稱(chēng)：案涉房屋已于2004年9月22日通過(guò)了竣工驗(yàn)收，被上訴人起訴時(shí)必然知曉該情況，且上訴人已于2004年12月書(shū)面通知被上訴人接房，故一審確認(rèn)的違約期限有誤；原審判決由上訴人承擔(dān)水、電、電話配套費(fèi)不合理。為此，請(qǐng)求二審依法改判。

　　經(jīng)審理查明，雙方于 2003年10月10日簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定上訴人將其開(kāi)發(fā)的沙坪壩區(qū)雙碑街66－1號(hào)A棟4－2號(hào)房屋預(yù)售給被上訴人，房屋套內(nèi)面積66.36平方米，單價(jià)每平方米1804元，總價(jià)款119713元。出賣(mài)人（上訴人）應(yīng)當(dāng)在2004年8月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人（被上訴人）使用。合同第九條出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任：“ （1）逾期不超過(guò)90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)90日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，……買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際支付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。”合同第十條第（3）項(xiàng)約定：“每戶設(shè)獨(dú)立水、電、氣表。”第十一條約定：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。……”第十四條：“出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：于2004年8月31日前通水、通電；于2004年8月31日前天然氣管道安裝到戶、電話線路安裝到入戶門(mén)處、有線電視線路安裝到入戶門(mén)處。” 合同簽訂后，被上訴人按約支付了購(gòu)房款。上訴人曾通知被上訴人于2004年8月31日接房，但被上訴人認(rèn)為房屋尚未竣工驗(yàn)收，予以拒絕。

　　一審?fù)徶校显V人出示房屋竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)，證明其開(kāi)發(fā)的鼎盛時(shí)代大廈于2004年9月22日通過(guò)了竣工驗(yàn)收。被上訴人則認(rèn)為所謂的竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)未獲得建設(shè)行政主管部門(mén)的認(rèn)可，系單方行為，沒(méi)有法律效力。被上訴人并出示沙坪壩區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站2004年11月25日公示一份，文字內(nèi)容為：“該工程已基本完工，即將竣工驗(yàn)收，為了減少工程竣工驗(yàn)收及備案后業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量或相關(guān)問(wèn)題的一些反映，我們?cè)诠こ炭⒐を?yàn)收及備案前公示7日……在公示時(shí)間內(nèi)，如有工程質(zhì)量或相關(guān)問(wèn)題，請(qǐng)各位業(yè)主及時(shí)反映，便于協(xié)調(diào)處理。”被上訴人據(jù)此認(rèn)為該工程至少在2O04年11月25日前尚未通過(guò)竣工驗(yàn)收。

　　另，在舉證期限內(nèi)，上訴人申請(qǐng)對(duì)訟爭(zhēng)房屋的月租金進(jìn)行評(píng)估，被上訴人所購(gòu)房屋租金評(píng)估為540元／月。

　　上述事實(shí)，有商品房買(mǎi)賣(mài)合同、購(gòu)房收據(jù)、抵押貸款合同、竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)、接房通知書(shū)、評(píng)估報(bào)告，以及雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)在案佐證。

　　本院認(rèn)為，上訴人、被上訴人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按約履行。雙方在合同中約定房屋交付的條件為房屋竣工驗(yàn)收合格，國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)并無(wú)開(kāi)發(fā)商必須進(jìn)行了竣工驗(yàn)收登記備案后才能交付房屋的規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋已具備合同約定的交房條件。原審針對(duì)上訴人的不同交房時(shí)間，其在竣工驗(yàn)收之前交付房屋的，違約期限計(jì)算至竣工驗(yàn)收時(shí)為止；在竣工驗(yàn)收之后交付房屋的，違約期限計(jì)算至實(shí)際交接房屋為止；對(duì)已經(jīng)實(shí)際交房但無(wú)法查明交房時(shí)間的，違約期限計(jì)算至一審起訴時(shí)為止；尚未交房的，違約期限計(jì)算至一審宣判為止，既符合合同的約定，又兼顧了雙方利益的平衡，原審判決并無(wú)不當(dāng)。

　　本案合同簽訂于2OO3年10月，重慶受“非典”影響是在20O3年4月至6月，因此“非典”影響不能成為上訴人免責(zé)的事由。

　　關(guān)于水、電、電話配套費(fèi)，根據(jù)雙方合同的約定，交付的房屋應(yīng)當(dāng)具備水、電、電話基礎(chǔ)設(shè)施，故該筆安裝費(fèi)用已包含在購(gòu)房?jī)r(jià)款里，上訴人不應(yīng)向被上訴人再行收取額外的費(fèi)用。

　　綜上，上訴人逾期交房違約責(zé)任成立，原審判決對(duì)證據(jù)、事實(shí)的分析認(rèn)定正確，處理恰當(dāng)。上訴人的上訴請(qǐng)求本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)275元，其他訴訟費(fèi)170元，合計(jì)445元由重慶銀昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長(zhǎng)　張　偉

　　代理審判員　樊仕瓊

　　代理審判員　申　威

　　二00五年十二月九日

　　書(shū)　記　員　呂劍濤