法公布（2002）第17號

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

　　（2001）民一終字第4號

　　上訴人（原審被告）：南昌市工商行政管理局，住所地江西省南昌市丁公路l11號。

　　法定代表人：杜志剛，負責人。

　　委托代理人：沈浩大，江西浩大律師事務所律師。

　　委托代理人：譚，君泰律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）：中國人民保險公司南昌分公司，住所地江西省南昌市八一大道l50號。

　　法定代表人：侯江平，總經理。

　　委托代理人：尹蓉蓉，江西贛洪律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）：中國人壽保險公司江西省分公司營業(yè)管理部，住所地江西省南昌市八一大道150號。

　　負責人：肖曉華，總經理。

　　委托代理人：龔有泉，該營業(yè)管理部干部。

　　委托代理人：尹蓉蓉，江西贛洪律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）：南昌市商業(yè)銀行，住所地江西省南昌市船山路379號。

　　法定代表人：宋建成，行長。

　　委托代理人：徐鴻明，該銀行干部。

　　委托代理人：何大年，江西豫章律師事務所律師。

　　被上訴人（原審第三人）：江西省長江工貿總公司．住所地江西省南昌市沿江大道28號。

　　法定代表人：吳有保，總經理。

　　委托代理人：史應勇，該公司經理助理。

　　原審被告：南昌市市場建設開發(fā)公司，住所地江西省南昌市丁公路111號。

　　法定代表人：楊旺水，經理。

　　上訴人南昌市工商行政管理局與被上訴人中國人民保險公司南昌分公司、中國人壽保險公司江西省分公司營業(yè)管理部、南昌市商業(yè)銀行、江西省長江工貿總公司及原審被告南昌市場建設開發(fā)公司聯(lián)合開發(fā)房地產合同糾紛一案，江西省高級人民法院于1999年8月2日做出（1998）贛高法民初字第2號民事判決，南昌市工商行政管理局、南昌市商業(yè)銀行不服該判決，向本院提起上訴，本院于1999年12月31日以（1999）民終字第154號民事裁定將本案發(fā)回重審。江西省高級人民法院重審后，于2000年11月14日做出（2000）贛高法民初字第2號民事判決、南昌市工商行政管局對該判決不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。

　　經審理查明：圓形大廈又稱贛江工貿大廈，位于南昌市沿江路北端，建筑設計38層，總面積63，536 平方米，其土地使用權原為南昌市人民政府劃撥給南昌市東湖區(qū)商品房開發(fā)公司。1991年9月16日南昌市沿江北路舊城改造指揮部決定，圓形大廈工程由南昌市工商行政管理局（以下簡稱市工商局）開發(fā)建設。從1991年12月起，市工商局分別與東湖區(qū)商品房開發(fā)公司、南昌食雜批發(fā)部簽訂土地轉讓和房屋拆遷安置協(xié)議，與江西建筑設計院簽訂工程設計合同，與南昌勘測工程公司、南昌縣二建公司簽訂工程勘察、施工合同。上述合同簽訂后，市工商局向東湖區(qū)商品房開發(fā)公司和南昌食雜批發(fā)部支付土地轉讓費和拆遷安置費1024萬元，并先后支付設計費1，388，693.45元，勘察工程費、“三通一平”、編審費等 3，339，869.36元，共計14，968，562.81元，其中部分款項是1993年3月以后由江西省長江工貿公司（以下簡稱工貿公司）從大廈指揮部專戶轉付的。1992年7月9日，市工商局與萬壽宮商城百貨公司（以下簡稱商城百貨公司）簽訂《關于共同建設贛江工貿大廈的協(xié)議》，約定：贛江工貿大廈預計總投資約1.2億元，市工商局貸款2，000萬元，作為對大廈的投入，組織大廈銷售，辦理大廈證、照等有關手續(xù)，協(xié)助商城百貨公司組織施工以及工程質量和進度的監(jiān)督檢查；大廈建成后，銷售款先償還雙方貸款及利息，所獲利潤按5：5分成，大廈未銷售部分按5：5分配產權。同日，市工商局給南昌市第一建筑工程公司出具委托書，載明全權委托商城百貨公司負責大廈工程資金組織與使用、工程管理及指揮。1992年7月10日，商城百貨公司與南昌市第一建筑工程公司簽訂建設工程施工合同，約定：贛江工貿大廈由南昌市第一建筑工程公司按包工包料承發(fā)包制承建，包括土建、設備安裝、裝飾裝修等工程，合同價款為1.2億元。之后，南昌市第一建筑工程公司進場施工。1993年2月18日，該大廈正負零工程完成后，市工商局、南昌市萬壽宮城市信用社（以下簡稱萬信社，該社 1998年1月8日并入南昌市商業(yè)銀行）與中國人民保險公司南昌市分公司（現(xiàn)分立為兩個公司：中國人民保險公司南昌分公司、中國人壽保險公司江西省分公司營業(yè)管理部，以下一并稱為市保險公司）簽訂《聯(lián)合開發(fā)三十八層圓形大廈1－10層裙樓工程協(xié)議書》，約定：三方對圓形大廈共出資6，000萬元進行開發(fā)，市保險公司考慮到市工商局、萬信社已對大廈投資約2，200萬元，為保持同等投資金額，在本協(xié)議生效后的當月內先將1，000萬元劃入大廈基建賬戶，市工商局和萬信社共同補足3，000萬元，從1993年3月起，市保險公司每月15日前投入200萬元，至投完3，000萬元止；市工商局負責大廈的建設手續(xù)及有關減、免稅費的手續(xù)；裙樓所需費用（憑國家有關規(guī)定和正式發(fā)票）由市保險公司承擔50％，市工商局、萬信社承擔50％，三方承擔整個籌建工作；第一期工程指整個10層以下的裙樓工程，市保險公司享有1－10層50％的產權，如6，000萬元不能完成此工程項目，則由萬信社負責出資；如三方中的任何一方資金不能如期到位，則應向另兩方承擔整個工程款10％的違約金。協(xié)議簽訂后，市保險公司通過轉帳先后分23筆轉入萬信社2，465萬元，另有存款404萬元及利息359，717.1元轉為投資款，萬信社對上述款項均向市保險公司出具了收據(jù)，并注明該款項為按合同付工程款。1993年5月13日萬壽宮商城發(fā)生火災，市工商局無力對大廈工程繼續(xù)投資，遂成立了贛江工貿大廈指揮部，由工貿公司法定代表人吳有保任總指揮，繼續(xù)組織施工。1993年9月6日，吳有保代表南昌市市場建設開發(fā)公司（以下簡稱市場開發(fā)公司，市工商局的下屬企業(yè)）與市保險公司簽訂《三十八層圓形大廈部分房聲權交易合同書》，約定：市場開發(fā)公司將12層裙樓部分按江西省建筑設計院建施平面圖軸線劃分房產經界線，南面半部分房產18，123.86平方米及南端912平方米庭院（空地）賣給市保險公司，房產每平方米平均價格暫定2，200元（含水、電全部設施，空調管道、鋁合金門窗、外墻裝飾及其他設計配套設施），工程結束后，市場開發(fā)公司根據(jù)承建單位的實際造價及占用土地的實際費用憑發(fā)票向市保險公司結算，市場開發(fā)公司協(xié)助辦理房產交易費用及統(tǒng)籌代辦的水、電增容費用；市場開發(fā)公司必須在 1994年6月8日前全部完成裙樓工程，并交付市保險公司使用；市保險公司必須按合同在1993年度完成3，000萬元（含土地費）的投資，自市保險公司使用該房產之日起，如市保險公司所支付的房產款不足數(shù)額，應在90日內全部支付給市場開發(fā)公司，逾期市保險公司應付投資總額10％的金額給市場開發(fā)公司作違約論處。市工商局作鑒證單位在該合同上蓋章。吳有保代表萬信社在該合同上加蓋了萬信社的公章。之后，雙方辦理了房屋產權交易手續(xù)，市保險公司支付了房產交易費187，227.37元，1993年9月25日南昌市房產交易管理所下發(fā)了房產成交通知書。1994車3月，大廈工程停工至今。現(xiàn)大廈工程形象進度為：裙樓l一12層的框架結構已建成，主樓含地下室已建三層。1998年6月18日，市保險公司以市工商局未能辦理工貿大廈用地及建設的合法手續(xù)，且已無力繼續(xù)投資建設為由，對市工商局、南昌市商業(yè)銀行（以下簡稱市商業(yè)銀行）提起訴訟，請求法院判決聯(lián)合開發(fā)協(xié)議無效，由市工商局、市商業(yè)銀行返還市保險公司投資款29，236，994.47元。訴訟期間，一審法院追加工貿公司為本案的第三人。

　　另查明，1997年l月10日，市工商局補辦了工貿大廈的立項手續(xù)，同年1月13日南昌市土地局批復同意將原劃撥給東湖區(qū)商品房開發(fā)公司的該宗土地轉劃撥給市工商局，但明文規(guī)定該劃撥用地不得轉讓或聯(lián)合開發(fā)。次日，南昌市規(guī)劃局給市工商局核發(fā)了《工貿大廈建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》。1999年7月9日南昌市土地局批復同意市工商局辦理土地出讓手續(xù)。同年8月20日，南昌市房產管理局為市場開發(fā)公司頒發(fā)《商品房預售許可證》。同年10月20日，南昌市土地局向市工商局頒發(fā)了國有土地使用證。但市工商局未取得南昌市政府批件，未與南昌市土地局簽訂土地出讓合同，未繳納土地出讓金，也未依法將該土地使用權轉讓給市場開發(fā)公司。

　　一審期間，法院委托江西建銀投資咨詢有限公司（以下簡稱建銀公司）對贛江工貿大廈的工程造價以及投資情況進行了鑒定，結論為：大廈主樓地下室至第二層、裙樓主體工程造價為23，207，659.7元（未含基礎以上建筑發(fā)生的管理、財務費用）。市工商局按協(xié)議或竣工資料應付土地轉讓費以及前期開發(fā)費用等計18，148，214.08元，實際已付14，968，562.81元。市保險公司轉入大廈指揮部 361帳戶的資金2465萬元；轉入萬信社在市農行國際業(yè)務部定期儲蓄款404萬元，該款分兩筆轉入，1992年11月2日轉入278萬元，同年11月5 日轉入126萬元，1993年11月4日和11月7日萬信社向市保險公司出具了兩張注明根據(jù)協(xié)議收工程款的收款收據(jù)，計人民幣4，399，717.1元（本金404萬元，一年期存款利息359，717.1元），并收回了萬信社1992年11月4日、11月7日向市保險公司開具的兩張三年期定期存單，市保險公司以這兩張收款收據(jù)入賬，作為向贛江工貿大廈的投資；1993年9月25日直接轉帳給南昌市房產交易管理所繳交大廈產權交易管理費 187，227.37元。

　　一審法院審理認為：市工商局以其從東湖區(qū)商品房開發(fā)公司和南昌食雜批發(fā)部轉讓取得的土地，與市保險公司、萬信社簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除應辦理合建審批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)，市工商局未辦理大廈建設及用地合法手續(xù)，即與市保險公司、萬信社合作建房，不符合《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》45條、第46條規(guī)定的房地產轉讓的基本條件。呈然市保險公司履行了協(xié)議，市工商局在本案訴訟前也補辦了立項、建設及劃撥用地手續(xù)，但市土地局明文指出該劃撥土地不得擅自轉讓或聯(lián)合開發(fā)，若需轉讓或聯(lián)合開發(fā)，須再行辦理土地使用權審批手續(xù)，盡管1999午7月，市土地局根據(jù)南昌市領導批示，同意將原劃撥土地使用權轉為出讓國有土地使用權，并給市工商局頒發(fā)了國有土地使用權證，但市工商局未依法與市土地局簽訂國有土地使用權出讓合同，未交納土地出讓金，政府也未明確市工商局可享受出讓金減免緩等政策，其補辦的國有土地使用權出讓手續(xù)不完整，且至今一直未補辦合建審批手續(xù)和土地使用權變更登記手續(xù)，三方聯(lián)合開發(fā)協(xié)議不符合最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》規(guī)定的有效條件。市場開發(fā)公司系市工商局下屬具有獨立法人資格的企業(yè)，其既非圓形大廈的投資建設者，也非該土地使用權人，雖然南昌市房產管理局為其頒發(fā)了大廈《預售商品房許可證》，但因其對圓形大廈所占土地不享有使用權，無權對圓形大廈進行處分，且各方在庭審中均承認部分房產權交易合同實際是三方聯(lián)合開發(fā)協(xié)議的延續(xù)和變更，市場開發(fā)公司不享有合同權利，也未實際履行合同義務，故三方聯(lián)合開發(fā)協(xié)議和部分房產權交易合同應屬無效。市工商局作為提供土地的一方，對此應負主要過錯責任。市保險公司對聯(lián)合開發(fā)協(xié)議未作認真審查，且明知市場開發(fā)公司對圓形大廈不享有產權，仍與其簽訂部分房產權交易合同，并向南昌市房產交易所具函表示愿承擔法律責任，亦應承擔一定的過錯責任，其向南昌市房產交易所支付的交易管理費 187，227.37元自行負擔。因市場開發(fā)公司與市保險公司簽訂房產權交易合同經市工商局同意并鑒證，且其實際并不享有合同權利，可不承擔民事責任。從聯(lián)合開發(fā)協(xié)議和房產交易合同的內容看，萬信社實際上是與市工商局作為合同一方，不享有獨立的權利，亦無履行合同的事實，只負責大廈建設資金的運轉，開具收款收據(jù)，因聯(lián)合開發(fā)合同無效，大廈房產依法歸市工商局所有，萬信社對市保險公司的投資及損失可不承擔民事責任。至于市保險公司存入萬信社的404萬元及利息，萬信社已與市保險公司進行了結算，解除了儲蓄關系，該款已轉為市保險公司投資款，且工貿公司承認該款已由其支配使用，部分用于圓形大廈建設，故萬信社可不再對市保險公司承擔支付義務。萬壽宮商城百貨公司是受市工商局全權委托負責圓形大廈資金組織與使用，工程管理及指揮，與市工商局形成了委托關系，其為大廈建設與他人產生的民事法律后果，依法應由市工商局承擔，因其不是聯(lián)合開發(fā)協(xié)議和房產交易合同的當事人，無權以自己的名義向市保險公司主張權利．其與市工商局委托所形成的債權債務關系，與本案審理的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議不是同一法律關系，可與市工商局另行協(xié)商或起訴解決，故工貿公司的主張不予支持。判決：一、市保險公司與市工商局、萬信社簽訂的《聯(lián)合開發(fā)三十八層圓形大廈1－10層裙樓工程協(xié)議》以及市場開發(fā)公司與市保險公司簽訂的《三十八層圓形大廈部分房產權交易合同書》無效；二、圓形大廈裙樓在建工程的所有權歸市工商局所有。市工商局返還市保險公司投資款29，049，717.1元及同期同類銀行貸款利息（從1994年1月7日起計算至本判決限期還清之日止）；三、駁回市保險公司其他訴訟請求；四、上述款項限于本判決生效后一個月內付清，逾期按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條規(guī)定執(zhí)行。一審案件受理費186，195元，鑒定費120，000元，合計306，195元，由市工商局負擔 244，966元，市保險公司負擔61，229元。

　　市工商局不服一審判決，向本院上訴稱：一審判決認定上訴人未交土地使用權出讓金，補辦的出讓手續(xù)不完備不符合客觀實際，根據(jù)國家法律規(guī)定，三方簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議應為有效：市保險公司主張的404萬元及利息應為儲蓄存款，雖然萬信社給市保險公司出具了兩張收款收據(jù)，但這兩張收據(jù)是假的，且該筆款項未用于大廈建設，一審判決由上訴人歸還該筆款項是錯誤的；造成聯(lián)合開發(fā)協(xié)議和房產交易合同無效，雙方均有過錯，一審判決由上訴人承擔全部過錯責任和利息損失顯屬不當，市保險公司應承擔相應的過錯責任和損失，請求二審法院依法改判。市保險公司答辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

　　本院認為，《聯(lián)合開發(fā)三十八層圓形大廈l－10層裙樓工程協(xié)議書》系市工商局、萬信社與市保險公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)房地產項目的協(xié)議書，簽訂協(xié)議時，市工商局作為出地方，不享有該大廈的土地使用權，未辦理大廈建設及用地的合法手續(xù)，雖然1997年1月南昌市土地局批復同意將原劃撥給東湖區(qū)商品房開發(fā)公司的該宗土地轉劃撥給市工商局，但明確規(guī)定該劃撥用土地不得轉讓或聯(lián)合開發(fā)，本案二審期間，南昌市土地局雖然同意將原劃撥土地使用權轉為出讓國有土地使用權，給市工商局頒發(fā)了國有土地使用權證，但市工商局至今未與市土地局簽訂土地使用權出讓合同，未交納土地出讓金，未辦理合建審批手續(xù)和土地使用權變更登記手續(xù)，故一審法院根據(jù)國家相關法律規(guī)定，認定聯(lián)合開發(fā)協(xié)議為無效是正確的，市工商局關于聯(lián)合開發(fā)協(xié)議有效的上訴主張沒有法律依據(jù)，本院不予支持。《三十八層圓形大廈部分房產權交易合同書》系市場建設公司與市保險公司簽訂的買賣房產的合同，但市場建設公司不是該房產的所有人，對該房產不具有處分權，一審判決認定該合同無效并無不當。關于市工商局上訴提出市保險公司存入萬信社的404萬元系儲蓄存款的法律關系問題，根據(jù)審計部門的鑒定結論，可以認定市保險公司與萬信社對該404萬元已經辦理了終止儲蓄存款的法律關系，因為萬信社收回了定期儲蓄存單，并于1993 年11月4日和11月7日給市保險公司出具了兩張注明根據(jù)協(xié)議收取工程款的收據(jù)，計4，399，717.1元（本金404萬元，利息359，717.1 元），市保險公司以這兩張收款收據(jù)入帳，作為向贛江工貿大廈的投資，表明了該款已由儲蓄存款轉為市保險公司對大廈的投資款。至于該筆資金轉為投資款后，是否全部用于大廈建設系另一法律關系，與市保險公司無關，本案不予審理。市工商局認為萬信社出具的收款收據(jù)是假的，但未提供足夠的證據(jù)，故對市工商局的該項上訴請求不予支持。市工商局提出造成合同無效，市工商局與市保險公司均有過錯，應根據(jù)各自的過錯程度承擔責任和分擔損失的上訴請求有理，應予支持。本案的損失主要體現(xiàn)為投資款的利息，市工商局作為提供土地的一方應負主要過錯責任、市保險公司未對合同認真審查，且明知市場開發(fā)公司不是該大廈的所有人，仍與之簽訂部分房產權交易合同，并具函表示愿承擔法律責任，亦應承擔相應的過錯責任，一審判決由市工商局返還市保險公司投資款本金及全部利息不妥，應予糾正。根據(jù)市保險公司在本案中的過錯程度，其應自行承擔向南昌市房產交易所支付的交易管理費，并承擔投資款利息損失部分的30％，市工商局應返還市保險公司全部投資款并賠償該款同期同類貸款利息損失的70％。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）頂之規(guī)定，判決如下：

　　一、維持江西省高級人民法院（2000）贛高法民初字第2號民事判決第一項、第三項和第四項；

　　二、變更江西省高級人民法院（2000）贛高法民初字第2號民事判決第二項為：圓形大廈裙樓在建工程由南昌市工商局接收，市工商局返還市保險公司投資款29，049，717.l元并賠償該款同期同類銀行貸款利息的70％（從1994年l月7日起計算至本判決限期還清之日止）。

　　一審案件受理費、鑒定費按原判決執(zhí)行。二審案件受理費186，195元，由市工商局負擔148，956元，市保險公司負擔37，239元。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　　胡仕浩

　　審　判　員　　張　章

　　代理審判員　　賈勁松

　　二○○一年五月八日

　　書　記　員　　王冬穎