現(xiàn)在很多開發(fā)商取得預(yù)售資格后,都會(huì)定期推出樓盤。老百姓購買這種期房時(shí),會(huì)和開發(fā)商簽署一份買賣合同。對(duì)于購房者而言,要確保合同具備法律效力,這樣今后維權(quán)的時(shí)候也有據(jù)可依。那么,商品房買賣預(yù)售合同生效的條件是什么?下面我們一起看看小編的說法。
一、商品房買賣預(yù)售合同生效的條件是什么?
商品房預(yù)售合同的有效條件包括:主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。在這些有效條件中,當(dāng)事人的意思表示真實(shí)和內(nèi)容合法并沒有特殊之處,可以按照合同法的一般原理加以認(rèn)定。但在主體合格和形式合法兩個(gè)要件上,商品房預(yù)售合同有其特殊性。
1、商品房預(yù)售合同的主體必須合格
商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購方。我國(guó)現(xiàn)有的法律、法規(guī),對(duì)商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。
2、商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定
根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定,商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實(shí)踐中,商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式,具體條款由預(yù)售方事先擬定,主要內(nèi)容包括:雙方當(dāng)事人的情況;預(yù)售商品房的基本情況(如商品房的坐落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等);預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責(zé)任及免責(zé)條件;糾紛的解決方式等。
二、商品房預(yù)售需要滿足哪些條件?
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定,商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件:
1、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
2、已交付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書,土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。
3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售,真正受到損失的將會(huì)是善意購買人。
4、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。
5、七層以下的達(dá)到主體工程封頂;七層以上的,主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù);已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
6、已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。
7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
綜上所述,開發(fā)商要想在商品房交付之前進(jìn)行銷售,必須取得當(dāng)?shù)刈〗ú块T頒發(fā)的商品房預(yù)售證書。在雙方簽署商品房買賣預(yù)售合同時(shí),要確保合同主體合法、預(yù)售合同內(nèi)容條款符合法律規(guī)定,必須寫清商品房情況、建筑面積、交房日期等事項(xiàng)。并且,這份合同要書面形式簽署。
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