房子在市場中有小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)之分，所謂的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納相關(guān)費(fèi)用，且其產(chǎn)權(quán)證是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。國家對小產(chǎn)權(quán)房，有很多政策要求，例如小產(chǎn)權(quán)房在市場中如何交易呢，下面簡要給大家介紹下鄭州市小產(chǎn)權(quán)房政策的相關(guān)知識。

一、產(chǎn)權(quán)區(qū)分

國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：

1. 是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

2. 是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

3. 是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

前兩個解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補(bǔ)繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

二、出臺政策

2008年1月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。

2008年7月15日，國土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。

2009年9月1日，國土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地

利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。

2010年1月31日，國土資源部表示將重點(diǎn)清理“小產(chǎn)權(quán)房”。

2012年2月21日，國土部在“2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況”新聞發(fā)布會上表示，2012年起各地土地市場流標(biāo)、流拍類現(xiàn)象須及時上報。同時將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房問題。[1]

2013年11月，十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并沒有談及如何解決“小產(chǎn)權(quán)房”這樣具體的問題。[4]

2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)緊急通知，要求全面、正確地領(lǐng)會十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等措施，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅(jiān)決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。[5]

三、2016-2020年鄭州市小產(chǎn)權(quán)房最新政策

小產(chǎn)權(quán)房在鄭州越來越隱蔽，“拆遷安置房”等仍在銷售

專家稱，對非安置對象來說，即使買的安置房本身手續(xù)沒問題，出現(xiàn)糾紛時產(chǎn)權(quán)也不受保障

此外，凡是沒有土地證、規(guī)劃證的房子，都約等于小產(chǎn)權(quán)房，購買更是沒保障

3月末，小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案已經(jīng)上報國務(wù)院。這一消息的披露讓小產(chǎn)權(quán)房以及它們的命運(yùn)再次受到人們的關(guān)注。

據(jù)透露，在清理整治方案中，對尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須全部停建、停售。

然而在鄭州，一些打著城中村拆遷后“村民安置用房”名義的房子仍然在銷售，記者暗訪發(fā)現(xiàn)，這些樓盤并沒有商品房預(yù)售證等手續(xù)

結(jié)合，以上知識可以看出，小產(chǎn)權(quán)房國家規(guī)定是不能進(jìn)行明確交易的，特別是鄭州市小產(chǎn)權(quán)房政策中對小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)要求已經(jīng)很明確的。小產(chǎn)權(quán)房，房子在法律上不是屬于你的，所以如果要抵押一般銀行不會貸款給你，法律也不允許上市買賣。雖然在價格上深受資金有限制的購房者的青睞，但“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險，最大的問題就是無法辦理產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。