在商品房買賣中，登記備案是很有必要的。而在商品房的預(yù)售中，登記備案就顯得尤為重要。實(shí)踐中，很多的購(gòu)房糾紛就是由于沒有進(jìn)行商品房的預(yù)售備案而引起的。下面，律霸小編就為您整理一下關(guān)于預(yù)售登記備案的效力問題。

商品房預(yù)售合同登記備案屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。

商品房預(yù)售備案登記使得買受人的請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或抵押，如果開發(fā)商將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或設(shè)定抵押給第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權(quán)，該抵押權(quán)也不能對(duì)抗預(yù)售登記的買受人。

商品房預(yù)售合同登記備案并不是商品房預(yù)售合同的生效要件。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要合同義務(wù)，雙方接受的除外?！?/p>

最高人民法院《關(guān)于適用合同法>若干問題的解釋(一)第九條規(guī)定，“依據(jù)法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?/p>

商品房預(yù)售備案其實(shí)就是產(chǎn)生一種物權(quán)效力，如果商品房的開發(fā)商沒有經(jīng)過房屋預(yù)售買受人的同意擅自出賣房屋的，不能產(chǎn)生物權(quán)效力。在商品房買賣中你需要特別注意每一個(gè)細(xì)節(jié)，否者可能產(chǎn)生不必要的糾紛，導(dǎo)致自己的合法權(quán)益收到損害。