商品房預售的條件

房地產預售有別于一般的房屋買賣，是指在商品房還沒完全建好的情況下，即對外銷售。在這種情況下，買房者需要比平常承擔更高的風險。因此，法律規定了房地產開發商進行商品房預售應當經主管機關批準。預購的房地產在辦理房地產轉移登記并領取房地產權利證書前再轉讓的，按市政府的有關規定辦理。

房地產開發商預售房地產應當符合下列條件：

(一)土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書;

(二)取得《建筑許可證》和《開工許可證》;

(三)除付清地價款外，投入開發建設的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，并經注冊會計師驗資;

(四)房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議;

(五)土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

符合上列條件的，經主管局機關核準后，發給《房地產預售許可證》，核定為外銷的商品住宅，還應發給《商品住宅外銷許可證》。

商品房預售的程序和責任承擔

房地產開發商應當對預售的說明書、設計圖紙、銷售廣告等公開展示文件的真實性負責。

預售款應當由房地產開發商委托金融機構代收。代收預售款的金融機構應當為預售款的監管機構。

預售款應當專款專用，由工程監理機構根據建筑工程承包合同規定的進度計劃和工程實際進度，書面通知預售款監管機構向轉讓人劃款。非經工程監理機構書面通知，預售款監管機構不得直接向轉讓人劃款。

工程監理機構和預售款監管機構監管不當，造成受讓人損失的，應當與房地產開發商承擔連帶賠償責任。

房地產開發商應當按房地產登記機關的規定將預售房地產的買賣合同向房地產登記機關備案。

開發商不能接規定時間交付房地產予受讓人使用時，每延期一日應向受讓人支付相當于預售房地產價款的萬分之五的違約金。延期超過三十天，受讓人有權單方解除合同并書面通知開發商，開發商應在十天內將受讓人已付的一切款項(不計利息)退還受讓人，并支付房地產價款式百分之十的違約金;受讓人不解除合同的，開發商應按每延期一日向受讓人支付相當于上述房地產價款的萬分之三的違約金。交付使用的房地產實際建筑面積如大于或少于預售合同規定的面積的，開發商或受讓方有權要求對方以面積差額的購房價格補交或退還款項。

開發商的義務

已預售的房地產在建筑工程實施中確需變更設計的，變更設計后的標準不得低于房地產買賣合同中約定的標準。因增加成本需變更房地產買賣價格的，應當征得受讓人的同意。

房地產開發商不得抵押已預售的房地產。

預售房地產的，當事人約定交付房地產的時間應當在竣工驗收的合格之后。

預售房地產的受讓人的義務

預售房地產的受讓人不按期給付價款的，按下列規定承擔違約責任：

(1)受讓人給付的金額達應付款百分五十以上的，受讓人應當比照中國人民銀行有關延期付款的規定向轉讓人支付延期付款違約金;

(2)受讓人給付的金額不足應付款百分之五十的，轉讓人可要求受讓人支付違約金。受讓人超過合同約定時間六十日仍不給付應付價款的，轉讓人有權解除房地產買賣合同。