公房的基本概念

　　公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

　　也稱公有住宅、公產住房、國有住宅，在國外也稱公共住宅、公營住宅。它是指國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業建設的住宅，向本企業職工出租出售。公房隨著出售而變為私房。

　　公房有時也指拆遷后分到的房子。

　　公產房與私產房的最大區別在于產權，公產房沒有產權人，業主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。 公產房交易步驟是先由房管局下屬部門對賣方進行評估，同時由房管站驗房。

　　一、關于公產房的性質

　　所謂公產房，是我國特殊體制下遺留下來的產物，它是指公有住房，是相對于所有權屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權而沒有所有權。公房使用者在法律允許范圍內，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。

　　按照產權人的不同又分為三種：

　　第一種是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數由政府房地產管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

　　第二種是單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業產。

　　第三種公產房是行政事業單位作為產權人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。

　　二、公房產繼承中的法律問題

　? 于公產房能否繼承的問題，實踐中爭議很大，眾說紛紜，各執己見，很難統一 。公產房的這種特殊形態，是我國社會所特有的一種事物。現在公產住房的產權在法律上講是模糊的。司法實踐中對于許多問題是用政策性的臨時規定進行調整的，其合法性和合理性也存在矛盾。

　　從法律上講，公產房出租人與承租人的權利之間存在某種脫節的聯系，是一種不完整的不動產所有權，比如說，公產房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當然也基于某種優先權繼續獲得房屋的租賃收益。

　　按照我國《繼承法》的規定，遺產一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產，對于公產房承租人只有使用權，沒有所有權，所以并不在遺產范圍，依法不能繼承。

　　當然隨著我國經濟的發展，對于公產房的繼承問題出現較多的緩沖處理。現在許多認為公產房可以繼承的人認為住房是父母的辛勤勞動掙下來的，住房就是“遺產”，當然可由繼承人繼承。此種要求雖不合法，卻也符合我國現實的社會實際。

　　實踐中從社會安定、和諧的角度來考慮，一般來說可以變更承租人。建設部的《城市房屋租賃管理辦法》規定：“住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。”

　　從這些規定來看，公有住房承租權的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時，承租權并不能像其他可繼承的財產權一樣適用《繼承法》的規定來繼承。但對于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續承租的，經過住房部門同意是可以變更的。

　　三、離婚時公產房的分割問題

　　1、對于夫妻離婚對于房產的分割問題，依據最高人民法院關于《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的有關規定符合以下情況下的房產，雙方均是可以主張承租權的：

　　（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的；

　　（2）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；

　　（3）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；

　?? （4）婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；

　　（5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；

　　（6）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；

　　（7）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；

　　（8）雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的；

　??? （9）應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。”

　　2、對于夫妻雙方均可承租的公房，應依照下列原則予以處理：

　　（1）照顧撫養子女的一方；

　　（2）男女雙方在同等條件下，照顧女方；

　　（3）照顧殘疾或生活困難的一方；

　　（4）照顧無過錯一方。

　　3、已購公房的分割

關于公產房的法律問題分析

一、關于公產房的性質

所謂公產房，是我國特殊體制下遺留下來的產物，它是指公有住房，是相對于所有權屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權而沒有所有權。公房使用者在法律允許范圍內，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。

按照產權人的不同又分為三種：

第一種是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數由政府房地產管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。

第二種是單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業產。

第三種公產房是行政事業單位作為產權人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。

二、公房產繼承中的法律問題

關于公產房能否繼承的問題，實踐中爭議很大，眾說紛紜，各執己見，很難統一?。公產房的這種特殊形態，是我國社會所特有的一種事物。現在公產住房的產權在法律上講是模糊的。司法實踐中對于許多問題是用政策性的臨時規定進行調整的，其合法性和合理性也存在矛盾。

從法律上講，公產房出租人與承租人的權利之間存在某種脫節的聯系，是一種不完整的不動產所有權，比如說，公產房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當然也基于某種優先權繼續獲得房屋的租賃收益。

按照我國《繼承法》的規定，遺產一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產，對于公產房承租人只有使用權，沒有所有權，所以并不在遺產范圍，依法不能繼承。

當然隨著我國經濟的發展，對于公產房的繼承問題出現較多的緩沖處理。現在許多認為公產房可以繼承的人認為住房是父母的辛勤勞動掙下來的，住房就是“遺產”，當然可由繼承人繼承。此種要求雖不合法，卻也符合我國現實的社會實際。

實踐中從社會安定、和諧的角度來考慮，一般來說可以變更承租人。建設部的《城市房屋租賃管理辦法》規定：“住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。”

《天津市房地產管理局關于加強公產住房租賃過戶、調換、置換管理的若干意見》的規定，承租人死亡，其同居一處、共同生活同戶籍2年以上的家庭成員，可以申請住房租賃過戶，按其家庭成員中配偶、子女、其他親屬的順序，并征得家庭成員同意后方可辦理。

2007年7月1日新修訂的《天津市公有住房變更承租人管理辦法》取消了“同戶籍共同生活2年以上”的限制，只要家中所有符合承租條件的成員意見統一，經過公證，就可以過戶給其中符合承租條件的任何一人。

從這些規定來看，公有住房承租權的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時，承租權并不能像其他可繼承的財產權一樣適用《繼承法》的規定來繼承。但對于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續承租的，經過住房部門同意是可以變更的。

三、離婚時公產房的分割問題

1、對于夫妻離婚對于房產的分割問題，依據最高人民法院關于《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的有關規定符合以下情況下的房產，雙方均是可以主張承租權的：

（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的；

（2）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；

（3）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；

（4）婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；

（5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；

（6）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；

（7）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；

（8）雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的；

（9）應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。”

2、對于夫妻雙方均可承租的公房，應依照下列原則予以處理：

（1）照顧撫養子女的一方；

（2）男女雙方在同等條件下，照顧女方；

（3）照顧殘疾或生活困難的一方；

（4）照顧無過錯一方。

3、已購公房的分割

單位職工購買本單位的公房，如果取得完全產權，那么根據房產取得的時間可以將公產房作為個人財產或者作為夫妻共同財產進行分割。

如果僅取得房屋的部分所有權，而售房單位仍享有該房屋的部分所有權，這種情況下職工取得的房屋只享有部分產權。

按照《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的規定，對于職工購買的限制產權房屋，一般在離婚分割房屋財產時，對夫妻雙方共同出資而取得“部分產權”的房屋，分得房屋“部分產權”的一方，一般應按所得房屋產權的比例，按照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半房屋價值的補償。 對夫妻雙方均爭房屋“部分產權”的，如雙方同意或者雙方經濟、住房條件基本相同，可采取競價方式解決。

四、對于公產房拆遷款分割的問題

對于公產房的拆遷安置款能否作為遺產來繼承的問題，拆遷安置款支付給被拆遷人后，此款項就是私有財產，既是私有財產，就屬于遺產范圍，依法也應當可以分割。

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