具體程序如下：

（1）申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交下列文件進(jìn)行核實(shí)：1。抵押當(dāng)事人的身份證明或者法人資格證明材料。抵押登記申請(qǐng)。抵押合同《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》。對(duì)于普通住房，還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明。能夠證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件、資料。能夠證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的材料。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。（2） 登記審核登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)自受理之日起十五日內(nèi)書(shū)面答復(fù)是否準(zhǔn)予登記。房地產(chǎn)以依法取得的房屋所有權(quán)證抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上記載其他權(quán)利，抵押人領(lǐng)取。并向抵押權(quán)人簽發(fā)了《房屋其他權(quán)證》。

預(yù)售商品房、在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同中記載。抵押期間內(nèi)抵押的房地產(chǎn)完成抵押的，抵押人取得房地產(chǎn)權(quán)證后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。（3） 抵押合同變更或者抵押關(guān)系終止的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)變更或者注銷登記。依法處分抵押房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)自處分生效之日起30日內(nèi)，向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記，持變更房屋權(quán)屬證書(shū)向同級(jí)人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。事實(shí)上，就房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)而言，《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》等法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行了規(guī)范。然而，就實(shí)際應(yīng)用而言，擔(dān)保法與房地產(chǎn)信用的關(guān)系最為密切。《擔(dān)保法》與其他法律法規(guī)一道，不僅規(guī)范了房地產(chǎn)估價(jià)和金融機(jī)構(gòu)的信貸業(yè)務(wù)，而且規(guī)范了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。作為現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，一方面要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的基本功能，另一方面要積極從發(fā)展預(yù)測(cè)的角度為委托人提供額外的專業(yè)咨詢，即實(shí)現(xiàn)服務(wù)和咨詢的功能。當(dāng)然，每個(gè)地區(qū)都有自己的具體情況，每個(gè)地區(qū)也根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律制定了一些適應(yīng)當(dāng)?shù)厍闆r的相關(guān)政策。事實(shí)上，在具體的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，房地產(chǎn)信用所涉及的各種情況并不相同，而且會(huì)有法律法規(guī)來(lái)規(guī)范其經(jīng)濟(jì)行為。從我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估（包括資產(chǎn)評(píng)估）的水平、我國(guó)資產(chǎn)的發(fā)展、資本市場(chǎng)和信息交流等方面來(lái)看，對(duì)其抵押物的變現(xiàn)時(shí)間進(jìn)行估計(jì)是非常困難的。因此，從安全的角度來(lái)看，很多評(píng)估機(jī)構(gòu)都宣稱在房地產(chǎn)評(píng)估（或資產(chǎn)評(píng)估）報(bào)告中沒(méi)有考慮與實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)有關(guān)的稅費(fèi)。因此，報(bào)告使用者應(yīng)考慮這些相關(guān)問(wèn)題。當(dāng)然，這是符合專業(yè)規(guī)范和行業(yè)管理的要求，但根據(jù)法律和相關(guān)知識(shí)的限制，考慮到一般評(píng)估報(bào)告的使用規(guī)律，具體評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)在出具正式評(píng)估報(bào)告后，提出相關(guān)意見(jiàn)和建議對(duì)委托人經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)可能涉及的方面提出建議，使咨詢?nèi)说淖饔米畲蠡刮腥讼蛭腥酥Ц兜馁M(fèi)用價(jià)值最大化。但是，這就要求估價(jià)師具備豐富的政策、法律法規(guī)、各種技術(shù)專業(yè)知識(shí)，以及相關(guān)資本和資產(chǎn)市場(chǎng)及其變化和發(fā)展趨勢(shì)的知識(shí)。此外，這也要求估價(jià)師具備溝通能力，更何況是熟練的估價(jià)技能和豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。從這個(gè)角度看，在一定程度上可以解釋，目前的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)與行業(yè)規(guī)定存在相當(dāng)大的差距。隨著鑒定專業(yè)及相關(guān)知識(shí)和專業(yè)的發(fā)展，鑒定人已成為“全方位復(fù)合型人才”，這不僅是國(guó)際鑒定人的共同素質(zhì)，也是我國(guó)鑒定人的發(fā)展趨勢(shì)。

擔(dān)保法對(duì)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有相關(guān)規(guī)定。對(duì)房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的深入認(rèn)識(shí)，不僅對(duì)估價(jià)人員的正確估價(jià)有相當(dāng)大的影響，而且對(duì)金融機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)也具有重要意義。《擔(dān)保法》第四十六條規(guī)定，抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押的成本。抵押合同另有約定的，從其約定。從上述規(guī)定可以看出，抵押擔(dān)保的范圍是指抵押物擔(dān)保的債權(quán)未清償后，可以通過(guò)拍賣或者變賣抵押物價(jià)款清償?shù)南鄳?yīng)債權(quán)，該范圍可以由雙方在抵押合同中約定。但需要注意的是，如果第三人是借款人的抵押擔(dān)保人，第三人的不動(dòng)產(chǎn)被抵押，在抵押實(shí)現(xiàn)時(shí)，即使抵押物的不動(dòng)產(chǎn)因市場(chǎng)價(jià)格的影響而價(jià)格下跌，且其價(jià)值不足以補(bǔ)償原抵押物的金額的，抵押人（第三人）將不再對(duì)不足部分承擔(dān)責(zé)任。因此，誠(chéng)信、公正、客觀、中立、科學(xué)是房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)的基本要求。房地產(chǎn)估價(jià)師不僅要對(duì)估價(jià)業(yè)務(wù)的委托人負(fù)責(zé)，還要對(duì)估價(jià)報(bào)告的潛在使用者負(fù)責(zé)。在評(píng)估債權(quán)時(shí)，要特別注意不得剝奪潛在債權(quán)人的債權(quán)擔(dān)保權(quán)，《擔(dān)保法》第四十八條規(guī)定，抵押人將租賃物抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。一般來(lái)說(shuō)，租賃權(quán)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的影響是負(fù)面的。例如，拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，買受人擔(dān)心標(biāo)的房地產(chǎn)是否存在租賃權(quán)，不愿出高價(jià)，致使變現(xiàn)價(jià)款不足以清償有擔(dān)保債權(quán)。因此，無(wú)論是房地產(chǎn)估價(jià)師還是金融機(jī)構(gòu)的決策者，在預(yù)測(cè)未來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)都應(yīng)注意這一點(diǎn)。《擔(dān)保法》第五十三條對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)作了如下規(guī)定：

債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未清償債務(wù)的，可以與抵押人協(xié)商將抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物的價(jià)款清償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價(jià)、拍賣、變賣后，價(jià)款超過(guò)債權(quán)部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

如上所述，除了評(píng)估行業(yè)規(guī)范和相關(guān)法律對(duì)評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)的嚴(yán)厲處罰外，抵押物變現(xiàn)時(shí)未清償?shù)模u(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得直接賠償。在不真實(shí)估價(jià)的情況下，由于估價(jià)技術(shù)條款的靈活性，即使涉及訴訟，由于難度較大，通常以抵押權(quán)人撤訴告終。此時(shí)，債權(quán)的未償部分以普通債權(quán)的形式存在，金融機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)增大。因此，金融機(jī)構(gòu)選擇信譽(yù)度高的估價(jià)機(jī)構(gòu)是非常必要的，可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)管理機(jī)構(gòu)查詢