1。控制土地供應(yīng)量

控制土地供應(yīng)量，主要包括事前控制和事后控制兩種方式。其中，事前控制主要是通過編制科學(xué)、前瞻、全面的土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用規(guī)劃，控制土地供應(yīng)量，并通過嚴(yán)格執(zhí)行法定程序批準(zhǔn)的規(guī)劃和計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)。特別是要嚴(yán)格控制規(guī)劃和規(guī)劃確定的建設(shè)用地總量的增減。

事后控制主要是通過監(jiān)督檢查來控制規(guī)劃和計(jì)劃的實(shí)施，通過對(duì)違反規(guī)劃和規(guī)劃用地的合法處理來嚴(yán)格實(shí)現(xiàn)數(shù)量控制。以2003年初中國(guó)政府以開發(fā)區(qū)整治為重點(diǎn)的全國(guó)土地市場(chǎng)整治為例，此次整治共取消各類開發(fā)區(qū)4735個(gè)，占開發(fā)區(qū)總數(shù)的70.2%；開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積減少減少24100平方公里，占原規(guī)劃面積的64.4%；目前開發(fā)區(qū)已收回土地2617平方公里，復(fù)墾土地1324平方公里。通過開發(fā)區(qū)專項(xiàng)清理整頓，開發(fā)區(qū)規(guī)劃占用大量土地、占用耕地的勢(shì)頭得到基本遏制。但由于事后控制的方式需要大量的管理成本消耗作為價(jià)格，在實(shí)際控制中，主要應(yīng)以嚴(yán)格的規(guī)劃和提前規(guī)劃來控制土地供應(yīng)量作為主要控制方式。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致的工業(yè)用地的重大變化或調(diào)整。工業(yè)用地是最重要的土地利用形式。當(dāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，如出現(xiàn)一些新興產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、會(huì)展業(yè)或重大調(diào)整時(shí)，就要調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。政府通過調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，可以解決許多不合理的問題，進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

以房地產(chǎn)業(yè)為例，在總量控制下優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，可以給城市住房緊張局面帶來一定緩解。其中，政府增加普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)是解決問題的有效手段。目前，政府還采取了一些措施進(jìn)一步控制土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，包括停止供應(yīng)不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目用地、停止供應(yīng)別墅用地、繼續(xù)停止供應(yīng)高爾夫球場(chǎng)用地等，為進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)揮了十分重要的作用。在我國(guó)，改革開放后土地供應(yīng)方式發(fā)生了很大變化，多種方式并存，需要政府控制。

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地供應(yīng)制度是“中央供地，單位無償使用”。但由于這種方式的局限性，很難實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。改革開放后，除依法可以劃撥使用的土地外，逐步實(shí)行協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣等方式有償、限時(shí)將其他國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者的制度，即，土地有償使用制度。

從目前的土地供應(yīng)模式來看，掛牌、招標(biāo)、拍賣是最適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的供應(yīng)模式，具有公開、公平、競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)；而協(xié)議出讓仍由出讓機(jī)構(gòu)控制，依靠出讓機(jī)構(gòu)的動(dòng)態(tài)作用，具有更大的隨機(jī)性和盲目性。針對(duì)這種情況，國(guó)土資源部于2002年5月9日出臺(tái)了《國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)定》，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營(yíng)性開發(fā)項(xiàng)目用地必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式公開交易，禁止出讓通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地。此外，2004年3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓執(zhí)法監(jiān)督工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[2004]71號(hào)），規(guī)定從8月31日起，各省、自治區(qū)各地區(qū)、直轄市不得以歷史問題為由協(xié)議轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)。這一文件徹底終結(jié)了土地協(xié)議出讓方式，表明了政府將土地供應(yīng)方式納入市場(chǎng)化、規(guī)范化管理軌道的態(tài)度和決心。在我國(guó)，土地供應(yīng)的主體不明確，甚至非常混亂，并有多元化的趨勢(shì)，這是需要控制的內(nèi)容之一。首先，土地出讓主體不明確。雖然根據(jù)《城市國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行條例》，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體應(yīng)當(dāng)是市、縣人民政府，但在實(shí)際操作過程中，縣級(jí)以下鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也可以流轉(zhuǎn)土地，甚至村民委員會(huì)也可以直接轉(zhuǎn)讓集體土地。其次，國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)代表不明確，導(dǎo)致土地出讓部門不明確。土地管理部門、城建委、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等機(jī)構(gòu)均進(jìn)行土地出讓，導(dǎo)致增量土地出讓主體進(jìn)一步混亂。此外，土地使用者及其主管部門也可以成為土地的提供者。他們可以通過辦理過戶手續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)流通，也可以通過土地?zé)o形交易市場(chǎng)進(jìn)行交易。

由于我國(guó)土地供應(yīng)主體的多元化，土地供應(yīng)總量容易失控，進(jìn)一步導(dǎo)致耕地大量減少，導(dǎo)致政府土地利用規(guī)劃和規(guī)劃的失靈。因此，政府必須通過建立征地儲(chǔ)備制度，有效地壟斷一級(jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)。目前，繼1996年上海市建立第一個(gè)土地征收儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)后，其他許多城市也相繼建立了土地征收儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并在實(shí)踐中不斷完善其運(yùn)作模式，逐步改變了土地多供的現(xiàn)狀。你知道嗎