1、 逾期交貨的違約責任。

當房屋不符合合同約定的交付條件時，出賣人將房屋交付給買受人，買受人接管房屋。如果房屋達到交付條件的時間超過合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔逾期交付的違約責任？

[處理方法]根據(jù)雙方合同，買受人知道房屋不符合合同約定的交付條件，同意接收房屋的，有權在接收房屋時查驗有關證明文件，達到合同約定的交付條件，且雙方以自己的實際行為改變了房屋的交付條件和程序，則房屋達到交付條件的時間超過合同約定的時間的，買受人不再履行合同的，追究出賣人逾期交貨的違約責任。商品房買賣合同逾期履行違約金如何認定？

[處理方法]違約金按合同約定的違約責任標準計算；合同無約定的，按逾期履行天數(shù)確定逾期貸款利息標準。三是當事人以約定的罰金過高為由要求減輕處罰的，如何處理？

[治療方法]根據(jù)合同。當事人能夠舉證證明其違約給對方造成損失的具體數(shù)額的，應當根據(jù)其違約金是否超過損失的30%適當調(diào)整。第四，買受人對出賣人交付不合格房屋可以采取哪些補救措施？

[處理方法]買方采取的補救措施如下：

（1）實際履行。如果買方購買的房屋基礎工程和主要結構工程存在質(zhì)量問題，如果可以通過加固修復，確保建筑物的安全，買方可以要求賣方履行法律和合同的義務。實際履行是我國合同履行的一項基本原則。它是一方違約后另一方可以采取的主要補救措施。但是，我們應當考慮違約方是否能夠繼續(xù)履行義務，以及其繼續(xù)履行義務的合理性。如果違約方確實無法繼續(xù)履行或將為其繼續(xù)履行支付更高的代價，則不宜采取此類補救措施。（2）終止合同。如果通過維修，很難解決房屋基礎工程和房屋主要結構工程的質(zhì)量問題，買方可以要求終止合同。合同解除是一種嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有法律依據(jù)或約定的情況下解除合同。（3） 違約賠償金和損害賠償金。出賣人交付的房屋不合格的，無論買受人要求實際履行還是解除合同，均不影響出賣人要求支付違約金并承擔損害賠償責任。（4） 違約侵權責任。出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約和侵權責任措施予以補救時，應當注意哪些問題：（1）違法行為造成受害人人身傷害和精神損害的，即使當事人之間存在合同關系，應當將其作為侵權責任處理，因為合同責任不能適用于受害人對身心損害提供救濟的情形。（2）當事人之間存在合同關系，違法行為只造成受害人財產(chǎn)損失的，受害人按照合同處理糾紛更為有利。（3）責任競合的，當事人在合同中約定雙方只承擔合同責任的，原則上按照約定執(zhí)行。但是，當事人的約定不能免除其故意或者重大過失的侵權責任。在本案中，受害人有兩項權利。

在房屋買賣過程中，不僅關系到合同的合理確定，更關系到對合同條款的認真研究。更重要的是，要了解交易雙方的動機和實力，了解相關法律條款，避免在法律明確規(guī)定的問題上犯常規(guī)錯誤。欲了解更多法律知識，請前往律霸進行專業(yè)咨詢。你知道嗎