（1） 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展形勢復(fù)雜，政策周期性變化導(dǎo)致房價大起大落，訴訟案件類型多樣。

近年來，國際金融危機(jī)的爆發(fā)給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大沖擊。雖然總體發(fā)展仍然平穩(wěn)較快，但經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問題仍然突出。特別是“限貸”、“限購”、“禁購”等新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實施以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域結(jié)構(gòu)性問題進(jìn)一步凸顯，房價波動明顯，案件類型日益多樣化，審判力度不斷加大難度也在增加。通過對上述數(shù)據(jù)的分析，案件糾紛的時間節(jié)點接近調(diào)控政策，主要有以下幾種類型：

1。買受人以貸款首付比例提高，無法承擔(dān)首付，從而無法辦理按揭貸款為由，要求解除合同。由于新房政策的實施，購房者以銀行不辦理貸款、無法履行合同為由，要求解除合同。因買受人不符合產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)條件，以無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)達(dá)到合同目的為由，要求解除合同。

隨著調(diào)控政策的不斷落實，商品房價格總體趨于穩(wěn)定。此時，購房需求主要體現(xiàn)為剛性需求，而投資性需求明顯減少。由于購房合同對雙方的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)有了明確約定，一些購房者只能采取“鬧房子”或試探性訴訟的方式對開發(fā)商施加壓力。更常見的原因是開發(fā)商不按合同約定交付房屋，或交付的房屋不符合合同約定的安裝標(biāo)準(zhǔn)，且存在質(zhì)量問題等要求其支付并賠償損失，試圖減少價格波動帶來的經(jīng)濟(jì)損失跌倒。同時，我們也注意到，現(xiàn)階段，當(dāng)事人的申訴方式更加多樣化，爭議的焦點也更加多樣化，如：不具備以他人名義購房資格的購房人與登記人之間的糾紛；購房人書面通知房地產(chǎn)公司請求解決退房（解除合同），房地產(chǎn)公司將通知書告上法院確認(rèn)通知書無效；房地產(chǎn)公司將土地抵押給銀行，但無力償還，導(dǎo)致買受人無法取得房屋所有權(quán)證，并引起了買方對退房要求的糾紛。中央和地方房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，省高級人民法院專門出臺了《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛的意見》。明確了監(jiān)管政策實施后能否認(rèn)定為“不歸責(zé)于當(dāng)事人”的意見以及解除合同的相關(guān)情形。在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，中央人民法院于2012年6月出臺了《關(guān)于開展房地產(chǎn)調(diào)控糾紛司法應(yīng)對專項服務(wù)的實施意見》。同時，對于此類案件審理中較為典型和突出的爭議性問題，要注意加強(qiáng)案件判決的宣傳引導(dǎo)，使當(dāng)事人對房地產(chǎn)政策調(diào)整引起的訴訟判決結(jié)果有明確的預(yù)期，減少盲目訴訟和維權(quán)不當(dāng)現(xiàn)象，提高一審案件撤訴率。（3） 政府和開發(fā)商要及時行動，盡量避免矛盾激化。

房價下跌引發(fā)購房者鬧事、集體退房等多起事件后，政府和開發(fā)商在應(yīng)對降價時更加謹(jǐn)慎。開發(fā)商采取更隱蔽的降價措施，盡量采取措施穩(wěn)定老業(yè)主情緒。一些開發(fā)商甚至給老業(yè)主一些補(bǔ)償，防止矛盾激化。政府有關(guān)職能部門進(jìn)一步加強(qiáng)對我市各區(qū)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的監(jiān)測和統(tǒng)計，包括成交量、成交價格、城鎮(zhèn)住房指數(shù)等，進(jìn)行分析判斷，積極采取措施解決房地產(chǎn)新政引發(fā)的購房糾紛。各地還積極制定可能引發(fā)群體性事件的應(yīng)急預(yù)案，努力降低社會風(fēng)險。二是下一步要做好對策建議（一）統(tǒng)一思想認(rèn)識，依法積極妥善處理與房地產(chǎn)有關(guān)的糾紛，把房地產(chǎn)作為人民群眾重要的生產(chǎn)生活資料，能否保持健康穩(wěn)定發(fā)展，不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的安全，也直接關(guān)系到民生的利益。政府有關(guān)部門和地方政府要密切關(guān)注中央政策動向，加強(qiáng)市場調(diào)研分析，積極研究對策，不遺余力地維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、公安等有關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，制定預(yù)案，依法采取措施防范群體性事件，努力消除降價（或交房）中可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定因素。新聞媒體要加強(qiáng)正面輿論宣傳，鼓勵公民理性消費(fèi)，引導(dǎo)公民依法維權(quán)，穩(wěn)定市場預(yù)期。人民法院在認(rèn)真立案、依法適度審判、特別注重調(diào)解的基礎(chǔ)上，著重從以下兩個方面入手：一是正確認(rèn)識和適用、司法解釋和相關(guān)指導(dǎo)，實現(xiàn)監(jiān)管政策與民事審判的有效銜接。既保證了調(diào)控政策的有效實施，又認(rèn)識到購房者與開發(fā)商之間的交易行為本質(zhì)上是市場交易行為，準(zhǔn)確把握相關(guān)立法的目的和精神內(nèi)涵，實現(xiàn)在司法實踐中的正確適用；二是維護(hù)公平和社會誠信，妥善平衡購房者、開發(fā)商等利益相關(guān)者的利益，引導(dǎo)公眾正確認(rèn)識市場風(fēng)險，適度維權(quán)。要注重通過案件審理引導(dǎo)建立誠實守信、健康有序的房地產(chǎn)市場交易秩序，避免因案件審理不當(dāng)引發(fā)新的社會風(fēng)險。（二）開展調(diào)查研究，及時采取有效措施。

各級法院要密切關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控政策對樓市價格變動的影響，積極開展調(diào)查研究，妥善處理低收入住房糾紛案件，確保房地產(chǎn)業(yè)在“去泡沫”與“公平”的平衡中健康發(fā)展“穩(wěn)增長”，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。通過加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)、制定應(yīng)急預(yù)案、加強(qiáng)審判力量、延伸服務(wù)指導(dǎo)等，積極應(yīng)對可能發(fā)生的群眾性住房訴訟。要及時總結(jié)處理房地產(chǎn)糾紛案件中常見的問題，努力妥善處理房地產(chǎn)企業(yè)可能發(fā)生的破產(chǎn)案件，盡量減少此類案件對社會經(jīng)濟(jì)和民生的影響。具體來說，主要包括以下幾個方面：

1。案件審理原則堅持合同自由、誠實信用、公平原則，充分尊重當(dāng)事人意思自治，依法確定當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。正確區(qū)分變更情形與正常市場風(fēng)險、交易風(fēng)險的界限，嚴(yán)格適用變更情形。除非存在法律上的無效性，否則確定合同的無效性并不容易。法院要加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，善于乘勢而上，重視訴前、訴中調(diào)解工作，努力平衡當(dāng)事人利益，化解矛盾，從而保證案件處理取得良好的法律效果和社會效果。買受人與開發(fā)商簽訂銷售合同后，如因市場形勢變化，買受人要求解除合同或補(bǔ)足差價的，除非雙方有明確約定，否則不予支持。人民法院應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)風(fēng)險防范意識，妥善處理