所謂“小產權”，是指建在農民集體土地上的房屋，不繳納土地出讓金等費用。產權證不是由國家房管部門頒發的，而是由鄉政府或村委會頒發的，故稱為“鄉產權”，又稱“小產權”。鄉鎮政府發放的所謂小產權實際上沒有不動產權利。這類房屋沒有國家頒發的土地使用許可證和預售許可證，國土房管局也不會對購房合同進行備案。所謂產權證不是真正合法有效的產權證。

“小產權房”有兩種性質：一種是建在集體建設用地上的，即建在“宅基地”上的房屋，只屬于農村集體所有人，農民不能從其他村購買；另一種是非法建在集體企業用地上的房屋或占用耕地。小產權房的出現與城市房價的快速上漲密切相關，自2007年房價快速上漲以來，小產權房成為社會關注的熱點話題。按照國家相關要求，“小產權房”是不允許確權發證的，不受法律保護。

小產權房能買賣嗎？

由于小產權房價格低廉，很多人都在想要不要買小產權房？

1。也許很多朋友都知道，2007年的“畫家村”案是因為小產權房的問題。這反映了購買小產權房的法律風險?！?/P>

小產權房僅具有普通商品房的使用性質，不具有普通商品房的法律性質，故不屬于商品房。商品房法律法規的有關規定和制度對農村產權房無效。人民法院不能適用商品房交易法律規定和司法解釋審理涉及農村產權的案件，購房者權益難以保障。由于農村產權房不受法律承認，不需要在房管部門備案，也不受政府機構監管，在房屋使用過程中，如果出現一些房屋質量問題和公共設施維護問題，救濟渠道非常有限。

農村產權房購房合同無效，根據法律規定，購房人只能要求開發商返還購房款，并按同期銀行貸款利率支付利息。買受人明知該房屋為農村產權房仍購買的，人民法院不得支持其因自身過錯提出的損害賠償請求。而即使開發商違約，買方的權利也不會因為合同無效而得到保障。目前，很多小產權房隨時可能被拆除。因此，購買小產權房的人只能向開發商索要購房款。購房者可能會面臨既得不到房子，又無法及時收回房款的尷尬局面。

因農村產權房不具備國家承認的合法產權，買受人不是合法產權人，購買小產權房，國家要征地拆遷的，他很可能拿不到產權的拆遷補償，而實際使用人的拆遷補償與產權補償相比是非常小的。根據《中華人民共和國土地管理法》，農民集體所有的土地使用權不得轉讓、轉讓、出租用于非農建設。農村宅基地屬于集體所有，村民只有宅基地使用權。農民向城鎮居民出售房屋的交易不受法律的承認和保護，不能辦理土地使用證、房產證、契稅證明等法定手續，可見鄉鎮的產權房不能轉讓或者出售給被轉讓的第三人不是集體成員。但這并不是說農村產權房不能轉讓，而是購買后不能合法轉讓。

這里提醒大家，購買小產權房要謹慎。你知道嗎