無其他無效理由的，未經出租人同意的房屋轉租合同有效。租賃合同是建立債權債務關系的合同，不是產生物權變動效力的合同。出租人對租賃物是否具有所有權和處分權，不是租賃合同必須考慮的內容。租賃合同的內容是出租人將租賃物交給承租人占有和使用，承租人支付相應的租金。承租人將按照約定取得的租賃物的占有權和使用權轉讓給分承租人的，不構成對租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”。由此可見，承租人未經出租人同意轉租的，合同法為出租人規定的救濟方式是終止原租賃合同，而不是宣告轉租合同無效。如果承租人和轉租人對合同的效力或終止有爭議，是否需要增加出租人作為合同的一方？一種觀點認為，承租人與轉租人的關系、出租人與承租人的關系是兩種法律關系，不應一案一審；另一種觀點認為，應當增加出租人作為第三人，或者應當通知出租人表示解除租賃合同的意思，然后決定本案的審理。

我們認為，承租人與分承租人之間的租賃糾紛和先前的租賃合同是兩種法律關系。如果在案件審理過程中增加出租人作為第三人或者通知出租人發表意見，必然引起訴訟，不利于案件的審理。因此，沒有必要增加出租人作為第三方或通知承租人。但是，承租人有證據證明出租人已經發出解除租賃合同的通知的，在案件審理中應當視為事實；或者出租人在其他案件中主張與承租人解除租賃合同的，應當等待其他案件的結果。

3。原租賃合同終止引起的糾紛，是否應當增加分承租人作為一方當事人？如果分承租人要求終止合同并要求賠償裝修和其他額外損失，是否應增加原出租人作為本案的一方？

原租賃合同終止引起的糾紛，出租人不以分承租人為被告的，原則上應當考慮判決，可以增加分承租人作為第三人參加訴訟，無獨立請求權。如果分承租人人數過多，各方利益不一致，不宜增設分承租人為第三人，雙方可根據情況需要分別起訴。

如果分承租人要求承租人終止合同并賠償裝修等額外損失，則是合同雙方的糾紛，一般情況下不需要增加出租人作為第三人的情形。因租賃合同終止，轉租人不能繼續使用租賃物的，由誰承擔違約責任？

由于出租人與轉租人不直接形成租賃關系，根據合同相對性原則，轉租人只能向轉租人主張違約責任或損害賠償，而不能直接要求出租人承擔責任。

5。出租人約定的轉租合同，因轉租人拖欠出租人租金，出租人要求解除轉租合同，轉租人要求繼續履行轉租合同的，兩份租賃合同是否同時解除，或者確定轉租人直接與出租人建立租賃關系？

我們認為，由于承租人未能按照合同規定支付租金，租賃合同終止，則轉租合同將無法履行。然而，原來的租賃合同和轉租合同畢竟是兩個合同。原出租人不是轉租合同的當事人，不能強制其繼續履行轉租合同。因此，除非出租人與轉租人就繼續履行合同達成協議，否則轉租人要求繼續履行合同的主張不能成立。作為本案第三人，分承租人作為本案第三人，要求合同承租人或出租人承擔違約責任并賠償裝修損失，是否屬于反訴？訴訟費用是否應收？

作為本案的第三人，分承租人一般屬于無獨立求償權的第三人，不具備訴訟被告身份，因此，無論其提出何種求償，都不能構成反訴。但是，為了解決糾紛，如果分承租人提出這樣的訴訟請求，可以在分承租人單獨提起訴訟后，與原租賃合同解除糾紛合并提起訴訟。同時，另一起訴訟是新的訴訟，應當收取訴訟費。租賃合同終止后（轉租合同同時終止），轉租人有退房義務。轉租人逾期歸還房屋的使用費如何計算？

房屋使用費的參考金額一般有三個標準：租賃合同租金、轉租合同租金和市場租金。我們認為，如果出租人主張按上述三個標準之一收取房屋使用費，應該予以支持。你知道嗎