【案情】

2000年8月，被告人李泰富以自己的名義通過轉(zhuǎn)讓取得了鷹角上第四號國有土地使用權(quán)，地塊面積540.72平方米，土地用途為商業(yè)和住宅。營角上4號商住樓（名富康大廈）于2000年10月開工建設(shè)，2001年12月竣工，共有10棟房屋、13家商鋪。2001年8月至2002年12月，被告李泰富以沙河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義與原告黃天江等13人簽訂了贛州市城市商品房買賣合同，被告李泰富在合同開發(fā)企業(yè)的法定代表人處簽字，將其自建房屋以每平方米820元至960元、每平方米商鋪4200元至4600元的價格出售給原告等。據(jù)調(diào)查，原贛州沙河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司是沙河鎮(zhèn)政府下屬的集體企業(yè)。成立于1993年4月15日，由被告李泰富于1995年6月1日至2000年12月31日簽訂合同。由于公司長期未開發(fā)經(jīng)營項目，2000年未參加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢，2001年12月江西省建設(shè)廳取消了四級資質(zhì)證書，工商行政管理部門于2002年1月27日宣布吊銷該公司的營業(yè)執(zhí)照。對此，沙河鎮(zhèn)政府宣布，沙河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司的營業(yè)執(zhí)照和公章無效。原告購買該房屋后，該房屋已裝修使用，但被告尚未向原告填妥商品房產(chǎn)權(quán)證。2003年12月18日，被告李泰富書面通知原告辦理籌款房屋所有權(quán)證書，被原告駁回，于2004年11月29日發(fā)生糾紛，贛州市中級人民法院對本案作出（2004）贛中民一儲字第6號民事判決。判決確認被告李泰富與原告簽訂《商品房買賣合同》，理由是被告李泰富知道被撤銷的加蓋沙河開發(fā)公司印章的商品房買賣合同是贛州市城市商業(yè)銀行買賣合同的嚴重欺詐行為房屋無效，原告黃天江等13人根據(jù)房屋現(xiàn)狀將所購房屋（含裝修設(shè)備）退還給李泰富。被告李泰富返還原告黃天江等13人購房款及裝修損失費共計2909117.30元。此外，被告李泰福還賠償原告黃天江等13人購房款的50%，共計1144825元。

[評估]

本案是因出賣人欺詐導致商品房買賣合同無效的典型案例。在本案審理過程中，涉及到兩個關(guān)鍵問題：一是商品房買賣合同中出賣人欺詐行為的認定，二是欺詐行為的法律后果。《法國民法典》規(guī)定欺詐應(yīng)符合以下條件：① 欺詐的存在。② 欺詐應(yīng)由一方實施。③ 欺詐在訂立合同中起著決定性的作用。在某些情況下，對涉及另一方利益的情況保持沉默也可構(gòu)成欺詐，即消極欺詐。中國立法對欺詐的概念沒有明確規(guī)定，認定欺詐罪的主要依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于實施《中華人民共和國民法通則（試行）》若干問題的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》第六十八條規(guī)定：故意告知另一方虛假信息，或故意隱瞞真實信息以誘使另一方做出虛假的意圖表達，都可以認定為欺詐。據(jù)此，我們認為欺詐的構(gòu)成要件有以下幾點：（1）欺詐必須有故意。這是識別欺詐的主觀因素。所謂欺詐意圖是指一方知道他告訴另一方的情況是錯誤的，會使另一方陷入錯誤的理解，但希望或允許這種結(jié)果發(fā)生的心理狀態(tài)。（2） 一定有欺詐行為。這是識別欺詐的客觀要素。所謂欺詐，是指欺詐者有意的外部行為，包括作為和不作為。欺詐行為是指故意披露虛假信息或者故意隱瞞真實情況的行為，是他人作出虛假意思表示的行為。不作為欺詐，即沉默是否構(gòu)成欺詐，即沉默是否構(gòu)成欺詐中國法律沒有明確規(guī)定，但學術(shù)界一致認為，我們可以借鑒國外立法的規(guī)定，有條件地承認沉默可以構(gòu)成欺詐，只要一方有義務(wù)向另一方陳述某一事實。（3） 欺詐者由于欺詐而犯了錯誤，并基于錯誤的理解表達了自己的意圖。這是識別欺詐的因果要素。所謂錯誤是指對合同內(nèi)容和其他重要信息缺乏了解。在本案中，被告人李泰富故意隱瞞其不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，也未取得商品房預售許可證的真實情況，并利用和祥房地產(chǎn)開發(fā)公司被撤銷的贛州市城市商品房買賣合同，使原告誤認為被告具有相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，被告開發(fā)的房地產(chǎn)為商品房，并與之簽訂了贛州市城市商品房買賣合同，完全符合欺詐的三個構(gòu)成要件，因此，可以認定被告李泰富在本案商品房買賣合同中存在嚴重欺詐行為