基本案情：因房屋租賃合同引糾紛

2005年1月20日，原告張某(乙方)與被告XX公司(甲方)簽訂《房屋租賃合同書(shū)》，雙方約定：甲方同意將座落于XX路98號(hào)樓的第壹、貳、五樓及伙房，院內(nèi)除配電室、暖氣房以外的五間房屋租給乙方使用，租期為5年，從2005年4月28日起至2010年4月28日止，年租金為5萬(wàn)元，由乙方按年計(jì)付，每年4月28日前首付50%，余下年底結(jié)清;合同期滿，甲方提供給乙方的水、電、暖、桌、椅、凳、空調(diào)應(yīng)完好無(wú)損地交給甲方，如有損壞按原價(jià)賠償(具體數(shù)量按附表);期內(nèi)，水、電費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān);乙方在承租期間，由于使用不當(dāng)或自行改建房屋造成損壞，要負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償損失;乙方要按規(guī)定時(shí)間足額繳付租金，無(wú)正當(dāng)理由超過(guò)規(guī)定三個(gè)月不交納租金，甲方有權(quán)收回所租的房屋。合同簽訂后，被告XX公司將涉案房屋的鑰匙交付給原告。此后，原告張某開(kāi)始以“**大酒店”的名義根據(jù)經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)的需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修、購(gòu)置相關(guān)設(shè)備、招收員工并進(jìn)行了一定時(shí)期的廣告宣傳。但“**大酒店”并未經(jīng)工商注冊(cè)。

2005年3月20日，被告XX公司書(shū)面通知原告：你們協(xié)議所指向的租賃物的所有權(quán)不屬XX公司，我單位也從未委托XX公司對(duì)外簽訂房屋租賃合同，故你與XX公司簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，望你接函后務(wù)必于十日內(nèi)與XX公司協(xié)商解除合同，逾期我單位將依法行使權(quán)利。并附有房屋權(quán)屬的證明。原告庭審中承認(rèn)于2005年3月25日收到XX公司的函件特快專遞。2005年4月7日，被告XX公司以電報(bào)形式通知原告解除合同：你與我單位2005年1月20日簽訂房屋租賃合同后，威海公司得知，立即通知我單位要求與你解除合同，理由是該房產(chǎn)權(quán)不屬于我單位，為此，我單位進(jìn)行了查證后，得知該房產(chǎn)權(quán)不屬我公司，故希望你與我單位及時(shí)協(xié)商解除合同，以避免給你造成不應(yīng)的損失。現(xiàn)原告要求二被告連帶賠償包括裝修裝潢、購(gòu)買辦公及酒店用品、員工工資、廣告宣傳等各項(xiàng)損失共計(jì)219087.08元。

裁判要點(diǎn)：無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)效力待定

法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效;依法成立的合同，自成立時(shí)生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。據(jù)此，被告XX公司以其無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋與原告張某簽訂租賃合同，在權(quán)利人追認(rèn)或者原告張某取得處分權(quán)前，該合同屬效力待定的合同。而作為權(quán)利人的被告XX公司在得知后即以書(shū)面形式拒絕追認(rèn)，故被告XX公司與原告張某于2005年1月20日簽訂的租賃合同成立，但屬于無(wú)效。雖雙方約定的租賃期限為2005年4月28日至2010年4月28日，但該合同成立的時(shí)間為2005年1月20日。

原告張某租賃房屋的目的是經(jīng)營(yíng)酒店，其在合同訂立后為履行合同進(jìn)行房屋的裝修、廣告宣傳、購(gòu)置設(shè)備、招收員工等準(zhǔn)備工作是正當(dāng)?shù)摹１桓鎄X公司稱原告張某的租期自2005年4月28日開(kāi)始，被告XX公司承擔(dān)自2005年4月28日的租期開(kāi)始后的法律責(zé)任以及原告張某進(jìn)行裝修未征得被告XX公司同意的理由不當(dāng)，不予支持。被告XX公司在明知自己無(wú)產(chǎn)權(quán)的情況下仍與原告張某簽訂租賃合同，違背了誠(chéng)實(shí)信用的原則，由此致使合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)賠償原告張某為準(zhǔn)備履行合同所支出的合理費(fèi)用。原告張某對(duì)房屋的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，折除將影響使用價(jià)值，可根據(jù)裝修的現(xiàn)價(jià)值由被告XX公司對(duì)原告予以補(bǔ)償。同時(shí)，原告張某為酒店的開(kāi)業(yè)招收員工并包吃包住、發(fā)放工資，符合行業(yè)習(xí)慣，該費(fèi)用亦屬合理。而原告所主張的廣告宣傳費(fèi)45200元，有文登市電*臺(tái)提供的廣告發(fā)布業(yè)務(wù)合同證明可證實(shí)，且該廣告宣傳行為在原告張某于2005年3月25日接到被告XX公司主張租賃物的所有權(quán)、要求原告張某與被告XX公司解除合同通知以前已實(shí)際履行，該損失的數(shù)額已經(jīng)確定，至于該廣告發(fā)布費(fèi)原告張某是否支付，系另一法律關(guān)系，與被告XX公司無(wú)關(guān)。

綜上，對(duì)于原告要求被告賠償各項(xiàng)損失的可確定數(shù)額的合理部分，予以支持，對(duì)不合理部分，不予支持，對(duì)損失數(shù)額未確定部分，原告可另行主張權(quán)利。據(jù)此判決：一、被告山東文登XX絲綢有限責(zé)任公司于判決生效后十日內(nèi)賠償原告各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)102641。98元的90%即92377。78元。二、駁回原告對(duì)被告威海XX絲綢有限公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5800元，其他訴訟費(fèi)400元，共計(jì)6200元，由原告承擔(dān)3585元，被告XX公司承擔(dān)2615元。

一審宣判后，被告XX公司不服提起上訴，威海市中級(jí)人民法院依法駁回上訴，維持原判。

律師評(píng)析：合同無(wú)效的責(zé)任如何承擔(dān)

本案主要涉及房屋租賃合同的效力、合同無(wú)效后的責(zé)任承擔(dān)、如何確定原告的損失以及被告XX公司是否承擔(dān)責(zé)任等法律問(wèn)題。

(一)關(guān)于本案租賃合同的效力問(wèn)題。

根據(jù)合同法第五十一條：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的相關(guān)法律規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，合同無(wú)效，因此在權(quán)利人對(duì)無(wú)處分權(quán)人的處分行為所形成的合同是否追認(rèn)前，該合同屬效力待定的合同。本案中，被告XX公司將其無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋在未爭(zhēng)得權(quán)利人同意的情況下出租給原告，被告XX公司作為權(quán)利人在得知后以書(shū)面形式拒絕追認(rèn)這一行為，因此XX公司與原告簽訂的合同未有效成立，該合同無(wú)效。

(二)關(guān)于原告是否有權(quán)在起租時(shí)間前進(jìn)行房屋裝修、廣告宣傳、購(gòu)置設(shè)備、招收員工等準(zhǔn)備工作的問(wèn)題。

在當(dāng)事人對(duì)合同的效力沒(méi)有特殊約定的情況下，根據(jù)合同法第四十四條的規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。可見(jiàn)，在本案房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)原告與被告XX公司簽訂的租賃合同是否追認(rèn)以前，該合同成立并生效的時(shí)間應(yīng)為2005年1月20日，而不是被告所主張的2005年4月28日。因此被告XX公司辯解“合同生效前即2005年4月28日前原告對(duì)租賃物無(wú)使用權(quán)，即無(wú)權(quán)基于租賃物本身做任何變動(dòng)，包括裝修門(mén)頭等，故其對(duì)原告對(duì)租賃物本身支付的任何費(fèi)用不承擔(dān)責(zé)任”，理由不當(dāng)。另外，由于被告XX公司的辦公地點(diǎn)在涉案房屋的上層即同一幢樓房的三、四樓，原告對(duì)涉案房屋進(jìn)行了一定持續(xù)期間的裝修工程，被告XX公司不可能不知道原告的裝修行為，其未表示異議或制止，應(yīng)視為其對(duì)原告裝修行為的認(rèn)可，因此被告“鑰匙到現(xiàn)在也沒(méi)有交付給原告”、“我們不清楚他們是否已經(jīng)進(jìn)行了裝修，我們也不同意”的辯解，無(wú)法采信。

根據(jù)合同法第六十一條、第六十二條之規(guī)定，當(dāng)事人就有關(guān)合同的履行方式等內(nèi)容約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。本案中，被告XX公司在與原告簽訂合同時(shí)即知道原告租賃房屋是為了經(jīng)營(yíng)酒店，雖然合同中有“合同期滿，甲方提供給乙方的水、電、暖、桌、椅、凳、空調(diào)應(yīng)完好無(wú)損地交給甲方”的約定，但這不能說(shuō)明原告不能就其經(jīng)營(yíng)餐飲的需要繼續(xù)購(gòu)置相關(guān)設(shè)施。因此，原告在締約階段和合同訂立時(shí)，基于信賴關(guān)系而相信租賃合同能夠成立生效，從而著手為履行合同進(jìn)行諸如廣告宣傳、購(gòu)置設(shè)備、招收員工等的準(zhǔn)備工作是符合合同目的的。

(三)關(guān)于租賃合同無(wú)效后的責(zé)任承擔(dān)和損失確定問(wèn)題。

被告XX公司在訂立合同時(shí)就知道自己不是產(chǎn)權(quán)人，其在明知自己無(wú)產(chǎn)權(quán)的情況下與原告簽訂租賃合同，違背了依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所應(yīng)盡的義務(wù)，致使合同無(wú)效，?因此被告XX公司應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，理應(yīng)賠償原告基于此所造成的信賴?yán)鎿p失，即為準(zhǔn)備履行合同所支出的合理費(fèi)用。

但原告在簽訂合同時(shí)亦未盡到必要的審慎審查的注意義務(wù)，故也應(yīng)承擔(dān)一定的締約過(guò)失責(zé)任。原告于2005年3月25日接到被告XX公司的通知后，本應(yīng)盡快就發(fā)生的糾紛與二被告進(jìn)行協(xié)商，及時(shí)確定責(zé)任及損失的大小，積極采取相應(yīng)的挽救和減少損失的措施，避免擴(kuò)大損失，尤其原告在2005年4月7日接到被告XX公司明確解除合同的通知后，在明知被告XX公司無(wú)權(quán)出租房屋時(shí)，又繼續(xù)投入資金，屬擴(kuò)大損失。就本案而言，考慮到原告為開(kāi)設(shè)酒店所進(jìn)行的一系列資金投入比較大的準(zhǔn)備活動(dòng)，原告在3月25日接到被告XX公司的通知后，應(yīng)給其一定合理期限的協(xié)調(diào)、挽救時(shí)間，因此原告的合理?yè)p失時(shí)間確定為2005年1月20日始至4月7日止(總計(jì)78天)為宜，對(duì)2005年4月8日以后，除原告為防止損失擴(kuò)大而花銷的合理費(fèi)用外，其繼續(xù)投入資金所造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由原告自行承擔(dān)。

因此對(duì)原告要求賠償各項(xiàng)損失的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)分別對(duì)待：

1、房屋添附的裝修物損失。鑒于原告對(duì)涉案房屋進(jìn)行的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，拆除將影響使用價(jià)值，合同無(wú)效后被告XX公司作為該房屋及內(nèi)部裝修的承受者，應(yīng)當(dāng)根據(jù)裝修的現(xiàn)價(jià)值對(duì)原告予以補(bǔ)償。原告對(duì)涉案房屋的裝修及門(mén)頭制作的費(fèi)用經(jīng)鑒定為40282。08元，應(yīng)予支持。

2、廣告發(fā)布費(fèi)。原告所主張的廣告宣傳費(fèi)雖未支付，但屬于可確定具體數(shù)額的損失范圍。從原告與**電視臺(tái)簽訂的《廣告發(fā)布業(yè)務(wù)合同》來(lái)看，廣告發(fā)布費(fèi)的具體數(shù)額已實(shí)際確定，從**電視臺(tái)出具的廣告播出證明來(lái)看，該廣告宣傳行為在原告接到3月25日的通知以前已實(shí)際履行，因此，原告請(qǐng)求賠償廣告費(fèi)45200元的請(qǐng)求，應(yīng)予支持。

3、招聘員工所花銷的吃住、工資等費(fèi)用。

原告為酒店開(kāi)業(yè)的準(zhǔn)備期間，招收員工并包吃包住、發(fā)放工資，符合同行業(yè)市場(chǎng)的交易習(xí)慣，因此對(duì)原告為招收員工所花費(fèi)的吃住、工資等合理費(fèi)用，應(yīng)予認(rèn)定。從原告提交“**大酒店工資表”來(lái)看，原告所雇傭員工最長(zhǎng)工作時(shí)日為42日，在原告的合理?yè)p失時(shí)間限度內(nèi)，因此對(duì)原告已發(fā)放的大部分工資數(shù)額，在被告沒(méi)有充分證據(jù)予以反駁的情況下，法院應(yīng)予認(rèn)定。但對(duì)于工資表中原告張某本人的工資4500元，由于原告張某系開(kāi)辦酒店的業(yè)主，其收入損失可參照山東省統(tǒng)計(jì)局2004年度住宿和餐飲業(yè)職工年平均工資為11021元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，因此其合理的收入損失應(yīng)為2355元(11021元、365天*78天)。對(duì)原告所主張的為員工所購(gòu)迷彩服、墊子和電熱毯共計(jì)1006元，因這些物品尚有使用價(jià)值，且被員工帶走，對(duì)該部分請(qǐng)求，無(wú)法予以支持。確定原告為員工所花費(fèi)的吃住、工資等合理費(fèi)用為17159。9元。

4、可拆除、可移動(dòng)的辦公及酒店用品的費(fèi)用。對(duì)原告所購(gòu)置的辦公用品及酒店用品等(包括沙發(fā)、桌椅、廚具等)，原告所提供的單據(jù)只能證明其購(gòu)買這些用品時(shí)所花銷的費(fèi)用，但不能證明由這些物品所形成的具體損失數(shù)額。庭審中，原告主張由被告XX公司按價(jià)值接收這些物品，被告予以反對(duì)，對(duì)原告的這一主張，因缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，法院不予支持。由于這些用品尚有使用價(jià)值，與承租房屋亦可分離，因此原告在無(wú)充分證據(jù)證明這些用品的折舊損失或自行處理完后造成價(jià)值損失的情況下，對(duì)該部分損失，原告可待損失數(shù)額具體確定后另行主張權(quán)利。

5、除上述費(fèi)用以外的費(fèi)用。從原告提交法庭的大量單據(jù)來(lái)看，除證明上述1、2、3、4項(xiàng)費(fèi)用的單據(jù)外，有**移動(dòng)通信有限責(zé)任公司的專用發(fā)票兩張，客戶名稱為：張某，有中國(guó)**有限公司威海分公司的專用發(fā)票三張，客戶名稱為：邢運(yùn)東，對(duì)這5項(xiàng)通訊費(fèi)用，在原告無(wú)充分證據(jù)證明此消費(fèi)是為開(kāi)辦酒店所花銷的情形下，不予認(rèn)定;同時(shí)，對(duì)其他無(wú)正規(guī)發(fā)票或收據(jù)的剩余單據(jù)，因不具備有效證據(jù)的要件，亦不予認(rèn)定。因此對(duì)該部分費(fèi)用，法院不予支持。

綜合上面的介紹，房屋租賃合同引發(fā)糾紛可以通過(guò)法律程序解決。相信大家看了上面介紹后，對(duì)于房屋租賃合同引發(fā)糾紛合同無(wú)效的法律效力的法律知識(shí)有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專業(yè)的解答。