在房產(chǎn)交易中，業(yè)主拒絕過戶的，要承擔(dān)的責(zé)任類型有哪些？法律對于業(yè)主拒絕過戶要承擔(dān)什么責(zé)任有什么具體的規(guī)定？在司法實踐中，對于業(yè)主拒絕過戶的，購房者應(yīng)該怎么救濟自身的合法權(quán)益？

提問：

你好，請問二手房買賣，業(yè)主在簽訂合同后又拒絕過戶，購房者應(yīng)該怎么辦?

解答：

【案例簡介】

經(jīng)某中介公司居間介紹，2009年11月10日買方陳先生與業(yè)主李先生簽訂《二手房買賣合同》，以100萬購買李先生深圳市羅湖區(qū)某房屋，合同約定：買方于簽約之日支付賣方定金2萬元，11月13日前監(jiān)管首期款18萬元，余款按揭支付。賣方保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)沒有查封，沒有設(shè)定抵押，擁有完全處分權(quán)。雙方于銀行出具貸款承諾后3日內(nèi)簽訂《深圳市二手房買賣合同》辦理遞交過戶手續(xù)，任何一方逾期履行義務(wù)超過十日，對方可解除合同并有權(quán)選擇要求其支付房地產(chǎn)總價款20%的違約金或承擔(dān)定金罰則。

上述合同簽訂后，買方如約支付了賣方定金2萬元，11月16日監(jiān)管了首期款28萬元，11月20日取得了70萬元的貸款承諾，賣方亦將房地產(chǎn)證原件交付中介做過戶之用，但在遞件時卻被交易中心告知房屋因欠稅早在2000年已被羅湖國土分局產(chǎn)權(quán)科查封，必須補稅并申請解除查封后方可生成買賣合同辦理過戶手續(xù)。賣方在補稅后，因傳聞舊改遲遲不予辦理解封手續(xù)，導(dǎo)致交易無法完成，銀行收回了首期款監(jiān)管協(xié)議及貸款承諾函原件。

2010年12月31日買方委托深圳二手房律師團隊律師向深圳仲裁委提起仲裁，要求：1、裁決解除雙方簽訂的《二手房買賣合同》;2、裁決賣方支付購房違約金20萬元并返還定金2萬元;3、裁決賣方承擔(dān)買方律師費2.2萬元及仲裁費、保全費。

仲裁過程中賣方委托律師辯稱：1、涉案房屋實際屬于李先生夫妻共有，簽約后李先生妻子不同意，雙方簽訂的合同無效;2、買方陳先生沒有及時支付首期款，也沒有申請銀行按揭，沒有收到按揭承諾;3、簽約時自己不清楚房屋屬于查封狀態(tài)，沒有偶惡意隱瞞查封行為;4、合同無效不適用違約條款，無需支付違約金。

【仲裁裁決】

深圳仲裁委員會經(jīng)審理認(rèn)為：1、雙方簽訂的《二手房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容與形式均沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效。房屋登記所有人出賣房屋，合同當(dāng)事人或其他共有人以出賣方擅自出賣房屋侵害為由主張買賣無效的不予支持，除非買受人和產(chǎn)權(quán)登記人私下串通。根據(jù)物權(quán)的公示公信原則，物權(quán)需要公示。不動產(chǎn)物權(quán)以登記為公示，并經(jīng)登記發(fā)生法律效力。公示效力使登記的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人。對于信賴該登記而從事交易的人，即使后證明登記錯誤，法律也承認(rèn)公示物權(quán)的法律效力。本案買方在合同關(guān)系中屬于善意買受人且無過失，其已盡到注意義務(wù)，并無義務(wù)審查房產(chǎn)是否是婚后取得的財產(chǎn)，是否有夫妻財產(chǎn)約定的情況等。此時房產(chǎn)的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任完全在于賣方。因此涉案房產(chǎn)無論是否是夫妻共同財產(chǎn)都不能對抗善意買受人，本案合同合法有效，對于賣方的抗辯理由仲裁庭不予采信。2、雖然《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》遲于合同約定的時間簽訂，但賣方未予追究并簽署了該協(xié)議，是以自己行為表示對延期行為的認(rèn)可，買方已實際履行了合同義務(wù)。3、賣方因轉(zhuǎn)讓房屋處于查封狀態(tài)而致使買方無法過戶，違反了合同約定的義務(wù)。違約責(zé)任的承擔(dān)不以過錯為要件，因此無論是否因賣方過錯導(dǎo)致房產(chǎn)被查封，賣方都應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。賣方后明確表示不予履行出售義務(wù)，拒絕履行合同構(gòu)成根本違約。

2011年4月18日裁決如下：

1、賣方支付買方購房違約金20萬元(成交價的20%)并返還定金2萬元;

2、賣方補償買方律師費2.2萬元;

3、本案保全費1730元由賣方承擔(dān);

4、本案仲裁費13425元由賣方承擔(dān)。

本裁決為終局裁決，字做出之日起發(fā)生法律效力。

【律師分析】

1、根據(jù)物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，買方購房時沒有義務(wù)查明登記業(yè)主的婚姻狀況及是否存在其他實際共有人。登記在一方名下的夫妻共有房屋，登記一方簽字的買賣合同為有效合同;

2、簽訂首期款監(jiān)管協(xié)議即是對首期款監(jiān)管行為的認(rèn)可，如與約定的監(jiān)管時間不符，視為對監(jiān)管時間的協(xié)議變更，賣方無權(quán)因此而拒絕履行合同;

3、賣方對房屋的產(chǎn)權(quán)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，應(yīng)當(dāng)保證房屋處于產(chǎn)權(quán)清晰可交易狀態(tài)，因房產(chǎn)被查封導(dǎo)致無法交易的，需承擔(dān)違約責(zé)任;

4、仲裁案件勝訴方可要求敗訴方補償包括律師費在內(nèi)因辦理仲裁案件所支出的合理費用，但提起仲裁時需要交納遠高于訴訟的費用，一旦敗訴也要承擔(dān)高于訴訟的費用損失;

5、目前深圳法院肆意降低違約金，侵犯守約方權(quán)益的現(xiàn)象普遍存在，深圳仲裁委支持20%違約金是對當(dāng)事人意思自治的尊重，值得肯定。

哪些情形下業(yè)主權(quán)益會受侵害，怎么救濟?

業(yè)主有哪些權(quán)利、義務(wù)？

業(yè)主公約對于承租人有約束力嗎？