沒(méi)證的后果很?chē)?yán)重，房子不能買(mǎi)賣(mài)，不能向銀行抵押貸款，就連落戶、孩子入學(xué)都會(huì)受到影響。買(mǎi)房時(shí)，以下這6類(lèi)房子千萬(wàn)要避開(kāi)。

一、開(kāi)發(fā)商的原因辦不到房產(chǎn)證(不動(dòng)產(chǎn)證)

有的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、資質(zhì)被取消、未取得相關(guān)許可證件、房子沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷(xiāo)售(未經(jīng)合同備案)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得土地使用證或沒(méi)有繳齊土地出讓金，這樣的房產(chǎn)是辦不了房產(chǎn)證(不動(dòng)產(chǎn)證)。

所以，為保障自身權(quán)益，建議一定要購(gòu)買(mǎi)大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的、“五證”齊全的房子，還要看合同中是否有關(guān)于房產(chǎn)證辦理期限的約定以及相關(guān)違約責(zé)任，為日后維權(quán)保留書(shū)面證據(jù)。

二、被查封、抵押的房屋或者土地

有些人付了定金、首付，簽了房產(chǎn)合同，房子卻無(wú)法過(guò)戶，原因很多，其中包括房子被抵押或者查封了，這類(lèi)房子無(wú)法在房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶，買(mǎi)家自然拿不到房產(chǎn)證(不動(dòng)產(chǎn)證)。因?yàn)楝F(xiàn)在房產(chǎn)交易就要換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證，一些地方發(fā)現(xiàn)存在土地被查封、抵押的情況，如果土地被查封、抵押，也辦不了不動(dòng)產(chǎn)證。中部一省會(huì)城市，就出現(xiàn)幾十個(gè)小區(qū)的土地有問(wèn)題，房子不能交易的情況。

所以，大家簽房產(chǎn)合同前一定要親自去房產(chǎn)交易中心、不動(dòng)產(chǎn)中心做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)房子和土地處于無(wú)抵押、無(wú)查封狀態(tài)。

三、未滿5年經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

所以，盡量不要買(mǎi)這類(lèi)房子，問(wèn)題會(huì)比較多。當(dāng)然，可以找專業(yè)人士進(jìn)行幫助或者找中介進(jìn)行擔(dān)保處理。

四、集資房

集資房是政策性住房，是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問(wèn)題，以擁有的劃撥土地建設(shè)、按成本價(jià)出售給內(nèi)部職工的房屋，不能在市場(chǎng)上自由流通，不能隨便買(mǎi)賣(mài)。職工想要轉(zhuǎn)讓集資房，首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書(shū)，其次，要經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)共有人的單位的同意，而且單位具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

所以，別買(mǎi)違章建筑集資房。要查看市政規(guī)劃，向開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)是否辦了報(bào)建手續(xù)。并要找專業(yè)人士了解集資房開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等問(wèn)題。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)集資房要看賣(mài)方是否擁有房子的全部產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)證、土地使用權(quán)，同時(shí)看單位有無(wú)特別限制條款，等取得房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)外出售許可后，才能買(mǎi)賣(mài)。如果你要買(mǎi)集資房，最好賣(mài)方個(gè)人已經(jīng)拿到了房產(chǎn)證，這樣才不會(huì)有大風(fēng)險(xiǎn)。

五、未滿3年的動(dòng)遷房

拆遷安置房是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。有資料說(shuō)，拆遷安置房的權(quán)利人是開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有個(gè)人房產(chǎn)證，部分城市規(guī)定拆遷安置房未滿三年的不能轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)。上海規(guī)定不滿3年的動(dòng)遷房不能轉(zhuǎn)讓、出租，如果賣(mài)方買(mǎi)了這樣的房子，無(wú)法貸款、更無(wú)法過(guò)戶。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時(shí)的過(guò)戶交易與一般的房屋沒(méi)有任何區(qū)別之處。

所以，動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)，尤其是未滿3年的動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)合同有效，但不能過(guò)戶，存在法律風(fēng)險(xiǎn)，在交易前一定要查明該動(dòng)遷房的真實(shí)“房東”、動(dòng)遷房是否已被法院查封、已進(jìn)行抵押等風(fēng)險(xiǎn)。

另外，拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

六、小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。

小產(chǎn)權(quán)房售價(jià)低，買(mǎi)房成本也低。但是，按照現(xiàn)行法律，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有合法流轉(zhuǎn)空間，它建在集體土地上，不允許對(duì)外銷(xiāo)售，購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房子拿不到產(chǎn)權(quán)證。

所以，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有法律保護(hù)買(mǎi)家權(quán)益，一旦賣(mài)家反悔，訴至法院買(mǎi)家必輸，不規(guī)范的地方還有很多，建議購(gòu)買(mǎi)要謹(jǐn)慎。

當(dāng)然，此前有政策說(shuō)宅基地及在這之上建的房屋(小產(chǎn)權(quán)房)不是不可以交易，但只能在農(nóng)民之間交易，在農(nóng)村市場(chǎng)中流通。前一段時(shí)間，有關(guān)部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于建設(shè)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》，明確提出允許進(jìn)城落戶人員自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。但沒(méi)有說(shuō)到小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。