房主能解除與第三人的租賃合同嗎?

房主能解除與第三人的租賃合同，根據(jù)法律規(guī)定，承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除其與承租人的租賃合同，這是由于合同的相對性決定的，承租人不能解除承租人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)租合同，但是可以請求法院確認該轉(zhuǎn)租合同無效。

建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定，承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，而且出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

：1、承租人使用不當(dāng)，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同。承租人不正確使用租賃物使之損失，屬于承租人嚴(yán)重違約行為，為了保護自己財產(chǎn)安全，出租人應(yīng)有權(quán)利單方解除合同，終止雙方的租賃關(guān)系。2、承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。租賃合同明確約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可徑行轉(zhuǎn)租，這屬于出租人同意;合同未約定轉(zhuǎn)租的，承租人在合同成立后要轉(zhuǎn)租，則必須先取得出租人的同意。承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的，出租人單方終止租賃關(guān)系。

除了本解釋第七條規(guī)定的承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建情形外，下列情形出租人也擁有法定解除權(quán)：1)依據(jù)《合同法》第九十四條第一項，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;2)根據(jù)《合同法》第二百二十四條基本解釋第十四條，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租情形;3)根據(jù)《合同法》第二百二十七條，承租人無正當(dāng)理由未付或遲付租金情形;4)根據(jù)《合同法》第二百一十九條，承租人未按租賃房屋的性質(zhì)使用房屋，并造成房屋損失的情形;5)根據(jù)《合同法》第二百三十二條，對于不定期租賃出租人可隨時解除合同。

因承租人無正當(dāng)理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除，則須經(jīng)過人民法院或仲裁機構(gòu)的確認。值的注意的是在一當(dāng)事人行使通知權(quán)時，被通知一方當(dāng)事人如有導(dǎo)議則應(yīng)當(dāng)向人民法院或者仲裁機構(gòu)提出申請，才有可能否定合同解除的效力，除非法院或者仲裁機構(gòu)作出另一方當(dāng)事人解除合同的通知不生效的裁決，否則該合同已經(jīng)解除。如果另一方當(dāng)事人沒有向人民法院或者仲裁機構(gòu)申請確認合同解除的效力而仍然行使原合同中的權(quán)利，就是其他獨立法律關(guān)系中的侵權(quán)行為。

綜上，朋友們在外出務(wù)工或旅游租房時，一定要確認房子本身的主人是誰，相關(guān)的承租費應(yīng)該給誰。在簽署租房合同后要先檢查屋內(nèi)的物品是否完整，避免退租時發(fā)生沖突，在租房期間要注意合理使用，不要大規(guī)模的私自破壞房屋的結(jié)構(gòu)。

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