開(kāi)發(fā)商在庫(kù)存高企、降價(jià)預(yù)期、沖刺業(yè)績(jī)等各種情形下，于商品房銷售過(guò)程中所采用的這叫做“首付分期”的營(yíng)銷手段真的靠譜嗎?有無(wú)法律風(fēng)險(xiǎn)?

問(wèn)題一：什么是“首付分期”?

顧名思義，首付分期指購(gòu)房者先按照一定的比例支付部分首付款并簽訂商品房買(mǎi)賣合同，剩余部分首付款在一定期限內(nèi)補(bǔ)齊的方式。因開(kāi)發(fā)商在配合購(gòu)房者辦理銀行按揭貸款時(shí)需要協(xié)助提供其已經(jīng)繳納首付的憑證，從而以辦理貸款節(jié)點(diǎn)來(lái)劃分，首付分期存在兩種情形：其一，購(gòu)房者在寬限期內(nèi)結(jié)清剩余首付款后再辦理貸款;其二，首付的剩余款項(xiàng)由其他主體提供(墊付或出借)，然后再由購(gòu)房者限期償還，而購(gòu)房者最初繳納的那部分款項(xiàng)相當(dāng)于是首付的“首付”。而以上述“其他主體”結(jié)合具體操作來(lái)劃分，可以區(qū)別為由房企或關(guān)聯(lián)企業(yè)直接借貸，以及由指定第三方主體進(jìn)行借貸兩種情況。

問(wèn)題二：“首付分期”有哪些模式?

模式一：首付款緩付

當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境低迷，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較大，或者針對(duì)員工內(nèi)購(gòu)時(shí)，小部分中小型開(kāi)發(fā)商可能會(huì)采用此種模式。此種模式在嚴(yán)格意義上并不能算作是首付分期，因?yàn)樵谫?gòu)房者辦理按揭前，首付已經(jīng)足額繳納，實(shí)質(zhì)上并不存在“分期”的問(wèn)題。但就此種模式，建議開(kāi)發(fā)商需要結(jié)合企業(yè)內(nèi)部資金管控情況合理布局。

我們通常所言并需要重點(diǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)的首付分期指的是以下兩種模式。

模式二：開(kāi)發(fā)商或關(guān)聯(lián)公司直接借貸

部分開(kāi)放商在早期出現(xiàn)過(guò)直接向購(gòu)房者出借首付的情況，但現(xiàn)在大多已經(jīng)優(yōu)化操作模式，例如變通為專門(mén)設(shè)立一家形式上難以直接查證具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的第三方咨詢公司，由第三方咨詢公司出借首付款給客戶用于購(gòu)房。

模式三：指定第三方借貸

第三種模式可以細(xì)化為兩種：

(1)以公司指定的特定人員出借，通常為股東較信任的高管;

(2)與第三方企業(yè)合作，由其提供首付貸(如“S房網(wǎng)”曾在重慶地區(qū)向部分開(kāi)發(fā)商力推過(guò)此類產(chǎn)品)，部分情況下，第三方有放貸資質(zhì)。

問(wèn)題三：若開(kāi)發(fā)商或關(guān)聯(lián)公司直接向購(gòu)房者借貸(模式二)有何法律風(fēng)險(xiǎn)?

模式二中，若開(kāi)發(fā)商或者關(guān)聯(lián)第三方向購(gòu)房者提供首付借貸，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》，此類借貸關(guān)系應(yīng)當(dāng)屬于民間借貸的范疇，由民間借貸的相關(guān)法律規(guī)則予以調(diào)整。若由開(kāi)發(fā)商或關(guān)聯(lián)第三方提供的貸款筆數(shù)以及貸款金額上升至較大數(shù)額，則可能會(huì)導(dǎo)致這類貸款行為因量變發(fā)生質(zhì)變的認(rèn)定，質(zhì)變?yōu)槲唇?jīng)金融監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)從事專門(mén)放貸業(yè)務(wù)的違規(guī)行為。

需要特別提示的是：依據(jù)中國(guó)人民銀行《貸款通則》第2條、第21條的規(guī)定，貸款人必須經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)，持有中國(guó)人民銀行頒發(fā)的《金融機(jī)構(gòu)法人許可證》或《金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)許可證》，并經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記。開(kāi)發(fā)商及其關(guān)聯(lián)企業(yè)一般都不具備經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)資質(zhì)，因此，開(kāi)發(fā)商大規(guī)模地向購(gòu)房者提供借貸，雖然從舉證責(zé)任的承擔(dān)和事實(shí)認(rèn)定方面，確認(rèn)企業(yè)是否從事經(jīng)常性放貸存在難度，但伴隨金融市場(chǎng)波動(dòng)、央行政策變化，這仍是開(kāi)發(fā)商不能忽視的風(fēng)險(xiǎn)。

問(wèn)題四：指定第三方向購(gòu)房者借貸(模式三)行得通嗎?

模式三中，若由開(kāi)發(fā)商指定的具有經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)資質(zhì)的第三方企業(yè)進(jìn)行借貸，是不是就可以了呢?遺憾的是，并非如此。

雖然第三方企業(yè)可以開(kāi)展貸款業(yè)務(wù)，但房地產(chǎn)行業(yè)作為市場(chǎng)的寵兒，總是會(huì)受到特別的關(guān)注和偏愛(ài)，在法律法規(guī)上自然也是多加“照顧”。例如，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》、《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》等文件對(duì)購(gòu)房首付特別規(guī)定了明確的比例。根據(jù)最新規(guī)定，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。以重慶為例，首付款比例最低不能少于總房?jī)r(jià)款的20%。舉例來(lái)說(shuō)，如果房子全款100萬(wàn)，則購(gòu)房者首付只需繳納20萬(wàn)，杠桿比例1：5，但是如果第三人貸給購(gòu)房者10萬(wàn)，則購(gòu)房者首付只需10萬(wàn)即可，杠桿比例就變成了1：10。而上述文件中關(guān)于首付比例的規(guī)定是強(qiáng)制性的，如果第三人貸給購(gòu)房者首付款，相當(dāng)于讓以上文件成為了一紙空文，這種打擦邊球的行為有可能會(huì)受到否定評(píng)價(jià)。

另一方面，住建部等七部委在2016年7月29日聯(lián)合發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》中明確規(guī)定“中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，并提供當(dāng)?shù)氐馁J款條件、最低首付比例和利率等房地產(chǎn)信貸政策，供委托人參考。中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫委托人選擇其指定的金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門(mén)備案的中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)”。

上述文件雖然規(guī)范的對(duì)象是中介機(jī)構(gòu)，但是可以看出，我國(guó)已經(jīng)對(duì)首付分期的營(yíng)銷手段采取了一定的限制措施。

問(wèn)題五：首付的借貸合同會(huì)因規(guī)范性文件而導(dǎo)致無(wú)效嗎?

從第三方與購(gòu)房者簽訂的首付借貸合同效力上看，根據(jù)合同法52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會(huì)公共利益;

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

其中第五項(xiàng)嚴(yán)格限定了法律淵源的效力層級(jí)，只限于法律和行政法規(guī)，法律是指全國(guó)人大及其常委會(huì)頒布的法律，行政法規(guī)是指由國(guó)務(wù)院頒布的法規(guī)，不能任意擴(kuò)大范圍。而上述所列的文件中，除《貸款通則》屬于部門(mén)規(guī)章外，其他的要么屬于國(guó)務(wù)院規(guī)范性文件，要么屬于部門(mén)規(guī)范性文件，都沒(méi)有達(dá)到法律法規(guī)的層級(jí)。

因而，首付的借貸合同并不會(huì)因規(guī)范性文件而導(dǎo)致無(wú)效，若購(gòu)房者到期未清償貸款，貸款人依然可以依據(jù)借貸合同向購(gòu)房者請(qǐng)求支付，但司法實(shí)踐中，因法院對(duì)款項(xiàng)性質(zhì)的認(rèn)定觀點(diǎn)不同，可能會(huì)遇到需要先按借款糾紛案由處理，查清首付借貸部分款項(xiàng)的支付事實(shí)后，再以房屋買(mǎi)賣合同糾紛處理的困境，從而導(dǎo)致訴訟周期延長(zhǎng)，追償難度和成本增加。但是，雖然合同依然有效，基于金融秩序管控等需要，相關(guān)主管部門(mén)仍可找到上位法依據(jù)對(duì)此類行為采取否定性評(píng)價(jià)制裁，或?qū)﹂_(kāi)發(fā)商采取貸款信用評(píng)級(jí)制裁。并且，當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生金融危機(jī)等極端情況時(shí)，我們并不排除因新規(guī)的出臺(tái)，對(duì)合同效力的認(rèn)定產(chǎn)生影響。

問(wèn)題六：就首付分期這種營(yíng)銷手段，開(kāi)發(fā)商還面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)?

需要開(kāi)發(fā)商關(guān)注的是，若銀行知曉購(gòu)房者與第三方的首付借貸關(guān)系，則可能以惡意串通損害第三人利益的理由主張按揭貸款合同無(wú)效。因?yàn)殂y行提供貸款主要基于借款人的資信能力，雖然一般不會(huì)調(diào)查購(gòu)房者首付的資金來(lái)源，但獨(dú)立支付首付的能力也是衡量借款人資信的重要指標(biāo)。一旦出現(xiàn)借款人斷供的情況，銀行有可能以“購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商惡意串通，提供虛假首付證明，以套取銀行貸款為目的”來(lái)主張按揭貸款合同無(wú)效，繼而向購(gòu)房者要求返還借貸本息。

另有部分觀點(diǎn)認(rèn)為若房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大面積斷供現(xiàn)象，不排除銀行針對(duì)首付借貸行為以騙取貸款罪進(jìn)行控告的可能性，就此，依據(jù)筆者通過(guò)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)檢索的情況，結(jié)合刑法的謙抑性原則，筆者持保留意見(jiàn)。但如果真的發(fā)生全國(guó)性的系統(tǒng)性金融危機(jī)，則立法部門(mén)的態(tài)度是否會(huì)發(fā)生變化，因我們無(wú)法預(yù)測(cè)，所以開(kāi)發(fā)商就此仍需謹(jǐn)慎。

站在開(kāi)發(fā)商的角度，就首付分期這種營(yíng)銷手段，不僅要面臨行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)，可能連出借的本金也難以追償而得不償失。因?yàn)槿舴课菹蛸J款銀行設(shè)置了抵押，則開(kāi)發(fā)商的借款本息清償順序位于銀行貸款本息之后，此時(shí)的資信不充足客戶可能還會(huì)涉及其他債務(wù)糾紛而被采取保全措施，這種情況下的開(kāi)發(fā)商只能賠了夫人又折兵。

問(wèn)題七：開(kāi)發(fā)商若還要繼續(xù)使用“首付分期”的營(yíng)銷手段，需要注意什么?

首付分期這種營(yíng)銷手段目前仍被眾多開(kāi)發(fā)商大面積適用，但是由于其風(fēng)險(xiǎn)不低，政府監(jiān)管也在不斷加強(qiáng)，若開(kāi)發(fā)商需要繼續(xù)采用這種營(yíng)銷手段應(yīng)當(dāng)格外謹(jǐn)慎，而已經(jīng)在實(shí)行的開(kāi)發(fā)商也應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：

(1)在提供首付借貸前應(yīng)盡量核實(shí)購(gòu)房者資信情況，最好要求購(gòu)房者提供相應(yīng)其他擔(dān)保(人保或物保)。

(2)對(duì)首付分期購(gòu)房者的還款情況由專職人員持續(xù)跟進(jìn)，一旦逾期還款，立即書(shū)面催告，并結(jié)合資金管控需求設(shè)定合理的逾期還款警戒線，及時(shí)采取保全、訴訟手段，盡量避免或降低損失。

(3)合理控制首付分期的項(xiàng)目(市場(chǎng)低迷、政策寬容)、首付分期的售房比例，隨時(shí)關(guān)注區(qū)域政策導(dǎo)向，高壓政策頒布時(shí)須及時(shí)暫停等措施。

“市場(chǎng)誠(chéng)可貴，守法價(jià)更高”，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是普通的購(gòu)房者，我們都應(yīng)該采取風(fēng)險(xiǎn)可控的方式進(jìn)行交易。因?yàn)橹挥凶鳛橐粋€(gè)守法合規(guī)的有產(chǎn)者，房屋給我們所提供的價(jià)值例如“安全感”才是真正可靠的。