關(guān)于公攤面積

關(guān)于購(gòu)房合同爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，也有不少開發(fā)商常在“公攤”上大做文章。

所以在關(guān)于公攤面積的問(wèn)題上，購(gòu)房者需在合同中與開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，確定公攤的具體位置。

這里購(gòu)房者需注意的是，買房時(shí)樓盤所贈(zèng)送的面積，均不計(jì)入房屋公攤面積，切不要被開發(fā)商以贈(zèng)送公用面積來(lái)混淆概念。

為了避免房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象出現(xiàn)，購(gòu)房者應(yīng)要求在購(gòu)房合同中約定清楚是以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，還是以雙方重新測(cè)繪的面積為準(zhǔn)，或者在補(bǔ)充協(xié)議中明確所購(gòu)房屋的實(shí)際使用率，即實(shí)際使用面積與房屋總建筑面積的比率。

當(dāng)開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購(gòu)房者即可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于交房時(shí)間

我們?cè)诳促?gòu)房合同時(shí)，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。因?yàn)橘Y金不足而延期交房的事例頻頻出現(xiàn)，開發(fā)商常在預(yù)售合同上大做文章，利用“合理順延”權(quán)利過(guò)長(zhǎng)延遲交房時(shí)間，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期或是運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。

這里請(qǐng)您一定要注意，若是購(gòu)房合同中出現(xiàn)“由于供水、供電等部門或政府因素導(dǎo)致的延期交房，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”的條例，購(gòu)房者應(yīng)要求刪去這樣的約定，否則開發(fā)商可能會(huì)以這樣的借口延期交房。

另外，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地確定為“某年某月某日”，交房日期最好用數(shù)字的大寫形式并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

關(guān)于“五證兩書”

一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”，所以您在在簽定合同之前，要再次審定房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證件。

“五證”包括《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》，這其中您要著重留意商品房的銷售或者預(yù)售許可證，如果您購(gòu)買的項(xiàng)目是現(xiàn)房，開發(fā)商跟您說(shuō)這個(gè)房子不需要辦理銷售許可證，應(yīng)該要求開發(fā)商出示其他證件。

銷售許可證如果你看到過(guò)原件，可以通過(guò)網(wǎng)上查詢銷售許可證號(hào)，查看是不是跟審批的范圍相一致。

“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，其內(nèi)容包括：房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾;房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)。

“二書”之所以重要，是因?yàn)樗鼈內(nèi)蘸罂梢宰鳛槌霈F(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題按約維修的重要憑證。

關(guān)于物業(yè)

購(gòu)買什么樣的房子，除了要考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)信用進(jìn)行一個(gè)了解。

另外，小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)不是物價(jià)局給定的，小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不一樣，服務(wù)等級(jí)不一樣，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

如果購(gòu)買商品房，不問(wèn)清物業(yè)費(fèi)，在住進(jìn)新房后又后悔物業(yè)費(fèi)高了，那就來(lái)不及了。

所以，購(gòu)房合同中是否確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也是您要注意的一點(diǎn)。

關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)

購(gòu)房合同應(yīng)明確說(shuō)明房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)，一些關(guān)于質(zhì)量細(xì)節(jié)要求的描述均要寫進(jìn)合同。

如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);

屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;

門、窗、家具瑕疵;

房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。

若是您購(gòu)買項(xiàng)目是精裝修房，那么一定要注意購(gòu)房合同里是否對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)一一說(shuō)明。

裝修所使用的窗格材料、地面的輔設(shè)用料、衛(wèi)浴設(shè)備等，開發(fā)商不可含糊表述，一定要標(biāo)明使用品牌，甚至包括用料顏色等。

關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議

在房屋買賣的時(shí)候我們一是簽訂認(rèn)購(gòu)書，二是簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒有約定的事項(xiàng)，通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。

需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。

樓盤項(xiàng)目?jī)?nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說(shuō)明相符，如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對(duì)小區(qū)的承諾等，都可以以“補(bǔ)充協(xié)議”或“附條件合同”的形式簽訂。

最后，為您附上買房簽合同流程：

購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)、購(gòu)房者交定金(拿收據(jù));

開發(fā)商下載網(wǎng)簽合同，雙方進(jìn)行簽合同，購(gòu)房者交首付;

開發(fā)商將首付款打到房產(chǎn)局的資金監(jiān)管賬戶;

開發(fā)商下載備案單并打印備過(guò)案的合同;

通知購(gòu)房者再次簽訂備案合同;

開發(fā)商將備案合同送到房產(chǎn)局審核蓋章、辦理相關(guān)貸款手續(xù)。