抵押權預告登記有優先受償權嗎

一般不享有優先受償權。為了更好理解，以一個案例為例：

【案情簡介】

王某于2005年7月20日與某銀行簽訂《個人購房借款合同》，約定王某向原告貸款人民幣120000元用于購買坐落于xx市xx區某處房產一套(建筑面積為73.25平方米)，貸款期限15年，從2005年7月20日起至2020年7月19日止，合同約定以該房產作抵押，同日在xx市房產管理局辦理該房產的預購商品房貸款抵押登記，但王某至今尚未取得該房產的房屋產權證，也未辦理該房產的抵押登記。貸款發放后，王某多次未按合同約定足額歸還貸款本息，截止2013年4月9日，欠本金57810.78元，利息11998.58元。經原告多次追索未果，原告向法院提起訴訟，訴請解除銀行與被告王某簽訂的借款合同，被告立即償還尚欠原告的貸款本金及計至清償之日的利息、并主張原告對被告用于抵押的房地產折價或拍賣所得款享有優先受償權。

【爭議】

本案的爭議焦點為某銀行是否對王某辦理的預購商品房抵押登記在拍賣、變賣時享有優先受償權?

第一種觀點認為：王某用于抵押的房產已辦理了預購商品房抵押登記，擔保物權依法成立，應認定某銀行對該房產在拍賣、變賣時享有優先受償權;

第二種觀點認為：預購商品房抵押登記權屬于一種可期待的權利，并不等同于抵押權登記，抵押人有可能因未最后未能取得所有權而不能辦理抵押登記，因此不應認定某銀行對該房產在拍賣、變賣時享有優先受償權。

【法律解讀】

小編同意第二種意見。

《中華人民共和國物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保險將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。該條文包含三層含義：

1、預告登記的目的，系保障將來實現物權，由此可見，預告登記并非物權登記。

2、預購商品房預購登記的效果。“未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”。即預購商品房預告登記所要保護的債的請求權具有排他效力，能夠對抗后來發生的與該請求權相沖突的不動產特權的處分行為，在未經預告登記權利人同意的情形下，能夠產生否定物權變動的法律后果。

3、預告登記的失效。預告登記在特定的情形下會失效，避免了預告商品房登記權利人怠于行使權利，從而損害實際登記權利人的權益。

本案中，王某辦理預購商品房抵押登記的房產至今未取得該房產的房屋產權證，也未能辦理該房產的抵押登記。法院認為，預購商品房抵押登記不等同于抵押登記，預告登記權利人也并非必然將來成為不動產所有權人，只有在預告登記權利人依照法律規定或者約定的條件，才能取得所有權，也才能辦理抵押登記。根據《中華人民共和國物權法》第一百八十七條的規定“以本法第一百八十和第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”因此，該抵押權并未設立，原告某銀行主張對該抵押登記的房產享有優先受償權沒有法律依據，依法不予支持。最后，法院判決解除雙方簽訂的借款合同，被告王某按合同約定償還貸款本息，并判決駁回原告某銀行對王-英辦理預購商品房抵押登記的房產在拍賣、變賣時享有優先受償權的訴訟請求。

購商品房抵押登記權屬于一種可期待的權利，并不等同于抵押權登記，抵押人有可能因未最后未能取得所有權而不能辦理抵押登記，因此不應認定某銀行對該房產在拍賣、變賣時享有優先受償權。如果你情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。